（2015）大民二终字第01183号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-12
案件名称
大连嘉缘物业管理有限公司与刘仁泉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘仁泉,大连嘉缘物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01183号上诉人（原审被告）：刘仁泉，无职业。被上诉人（原审原告）：大连嘉缘物业管理有限公司，住所地大连市中山区麒麟西巷13号。法定代表人：刘作军，该公司经理。委托代理人：孟森林，大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。原审原告大连嘉缘物业管理有限公司与原审被告刘仁泉房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年4月15日作出（2015）甘民初字第1107号民事判决，刘仁泉不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告大连嘉缘物业管理有限公司在一审中诉称：被告现居住位于大连市甘井子区松江路54号楼4-3-2号房屋，面积为66.76平方米，该房产权于2007年11月12日由大连巾帼房屋开发公司转移给原告，该房屋月租金为129.09元。自原告接收房屋后，被告2012年12月份以前的房租已结清。2014年1月至2014年12月份合计拖欠房租1549.08元，经原告多次催促，被告至今未交。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告给付原告2014年1月至2014年12月尚欠的租金1549.08元。原审被告刘仁泉在一审中辩称：对月租金数额及欠缴时间没有异议。被告未缴纳房租的理由为：1、被告为案涉房屋的所有权人，而不是承租方，原告应配合被告办理产权。2、房屋出现问题需要维修，原告应及时维修。一审法院经审理查明：大连市甘井子区松江路54号楼4-3-2号房屋，原系大连巾帼房屋开发公司开发建设。2007年11月12日，大连巾帼房屋开发公司与大连嘉缘物业管理有限公司签订房屋移交协议书，双方约定将包括甘井子区松江路54号楼在内的14栋，共计575户房屋的产权、管理权、公共维修基金本金及利息、售房款及相关资料全部移交给大连嘉缘物业管理有限公司管理和使用。2007年12月27日，大连巾帼房屋开发公司经其主管单位大连市妇女联合会同意，将包括案涉房屋在内的共575套房屋的产权、管理权等相关权利移交给原告。大连市甘井子区松江路54号楼4-3-2号房屋的月租金为129.09元，承租人为被告刘仁泉，被告刘仁泉向原告交纳了2012年之前的房屋租金，但原告未向被告出具发票。后被告未缴纳2013年1月至2013年12月的租金，原告将被告诉至一审法院，请求被告支付2013年度的房租，一审法院于2014年7月31日作出（2014）甘民初字第2799号民事判决，判令被告刘仁泉给付原告大连嘉缘物业管理有限公司2013年1月至2013年12月的房屋租金1，549.08元，被告不服该判决提起上诉，大连市中级人民法院于2014年11月6日作出（2014）大民二终字第1219号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为：承租人租用出租人房屋，应当按照约定的期限向出租人支付租金。原告大连嘉缘物业管理有限公司作为案涉公有住房的产权管理单位，具有收取租金的权利，被告作为案涉公房的承租人和使用人，应当依据公有住房的相关管理规定等向原告缴纳租金，借故拖欠无理。关于案涉房屋购买产权事宜，由被告按相关政策办理。本案刘仁泉提供的公有住房买卖合同，难以证明被告刘仁泉已经取得案涉房屋产权，被告刘仁泉以原告未协助其办理产权为由拒付租金不能成立。关于被告辩称原告未尽到房屋维修义务的问题，一审法院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告承租案涉房屋，应交纳租金，原告未尽到房屋维修义务的，被告可以根据房屋租赁合同关系主张被告的相关权益，现被告提供的证据不足以证明案涉房屋存在应予维修的情况、原告未尽到房屋维修义务及维修费用和损失数额，故被告应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定承担不利后果，被告的抗辩不能成立。庭审中，原告明确表示如属于维修范围，原告可以安排维修。综上，原告要求被告支付2014年1月至2014年12月尚欠的租金1549.08元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告刘仁泉于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连嘉缘物业管理有限公司2014年1月至2014年12月的租金人民币1549.08元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币100元（原告已预付），由被告刘仁泉负担。被告负担部分，于判决生效之日起十日内给付原告。宣判后，刘仁泉不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判。其基本上诉理由为：一、案涉房屋是大连佳地针织厂1996年从大连巾帼房屋开发公司购得并直接分配给上诉人。因开发商的原因，佳地针织厂未能办理产权。2003年工厂破产，由清算组将该房的权利义务一并转给上诉人，因此上诉人拥有了合法的物权，是该房屋的所有权人，至于房屋的相关手续只不过是次要的程序问题，并不能在根本上影响房屋的归属。而嘉缘物业公司于2007年才进入。事实上，嘉缘物业在进入小区时，曾经承诺缴纳2年房租即给办理产权过户的相关手续，然而2013年在多次催促办理产权时却遭到了拒绝，也拒不承认当初的承诺。为了保护个人利益不受侵害，所以拒交所谓的租赁费。二、国家鼓励购买房屋产权，上诉人要求合理合法，符合国家政策，产权始终没有办理责任完全在物业，这是基本事实，房屋租金的争议只是表面现象，房屋所有权性质才是争议的最大的实质性焦点，人民法院应从根本上解决争议。大连嘉缘物业管理有限公司二审辩称，同意一审判决。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：1996年11月14日，原大连佳地针织厂（乙方）与大连巾帼房屋开发公司（甲方）签订《商品房销售合同》一份，约定大连巾帼房屋开发公司将包括案涉房屋在内的三套房屋出售给原大连佳地针织厂。该合同第六条约定，房屋交付后，该房屋产权归房管部门（方）所有；如产权归乙方所有，甲方应协助乙方按有关规定办理手续，由乙方持本合同付款收据及身份证明等到房地产管理部门办理产权转移手续；税费按国家规定由甲乙双方各自承担。本院所确认的上述事实，有大连佳地针织厂与大连巾帼房屋开发公司签订《商品房销售合同》及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为，案涉房屋是大连佳地针织厂从大连巾帼房屋开发公司购得并直接分配给上诉人，而在大连佳地针织厂与大连巾帼房屋开发公司签订的案涉房屋《商品房销售合同》中，双方又约定了“房屋交付后，该房屋产权归房管部门（方）所有”，可见，大连佳地针织厂与大连巾帼房屋开发公司签订的案涉房屋《商品房销售合同》应为案涉房屋居住使用权的转让合同，而非所有权转让合同，也就是说，案涉房屋为公有住房。对于该公有房屋，大连巾帼房屋开发公司在2007年年底将其产权、管理权移交给了被上诉人，虽然上诉人刘仁泉对《房屋移交协议书》的真实性不予认可，但上诉人刘仁泉又没有提供证据否认《房屋移交协议书》的真实性，且该协议与大连市妇女联合会大妇发（2007）55号文件能够相互印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，一审认定大连巾帼房屋开发公司将案涉房屋建成后移交给了被上诉人并无不当，被上诉人是案涉房屋的产权管理单位。既然被上诉人已然成为了案涉房屋的产权管理单位，那么，在上诉人尚未将案涉房屋产权办理至其名下之前，上诉人与被上诉人之间就案涉房屋存在公有房屋租赁关系，被上诉人要求上诉人支付房屋租金理由正当，一审予以支持也是正确的。至于上诉人要求购买案涉房屋产权一节，因该诉求与本案不属同一法律关系，不予一并处理，办理产权事宜应由刘仁泉按相关政策另行办理。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人刘仁泉已预交），由上诉人刘仁泉负担。本判决为终审判决。审判长 侯学枝审判员 丁大勇审判员 刘冬艳二〇一五年七月十六日书记员 耿 艳 来源：百度“”