（2015）商民终字第377号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-07-03
案件名称
李娜与赵介彬、赵合峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵介彬,赵合峰,许进喜,李娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第377号上诉人（原审被告）赵介彬，男，1967年6月17日出生，汉族。上诉人（原审被告）赵合峰，男，1977年12月16日出生，汉族。上诉人（原审被告）许进喜，男，1964年10月6日出生，汉族。以上三上诉人的共同委托代理人周峰，河南旺达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李娜，女，1963年9月20日出生，汉族。委托代理人韩新杰，河南宇言律师事务所律师。上诉人赵介彬、赵合峰、许进喜（以下简称赵介彬等人）与被上诉人李娜房屋买卖合同纠纷一案，李娜于2014年5月14日诉至永城市人民法院，请求解除其与赵介彬等人之间的房屋买卖合同，赵介彬等人双倍返还定金40万元，并赔偿其损失80万元。该院经审理于2014年11月3日作出（2014）永民初字第2014号民事判决，赵介彬等人对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年6月10日立案受理后，于2015年7月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赵介彬等人及其委托代理人周峰与被上诉人李娜及其委托代理人韩新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2012年7月31日，李娜与赵介彬等人签订房屋买卖合同，成交价款253万元，定金数额20万元，约定如乙方（李娜）未能履行本合同之条款致合同不能顺利完成，已付定金无权收回，如甲方（赵介彬等人）没能依约履行合同条款，甲方（赵介彬等人）应双倍返还定金以弥补损失，李娜应在签订合同48日内交付第二期房款185万元。合同签订后，李娜交付定金20万元，赵介彬等人交付了房屋，李娜进行了部分装修。2012年12月20日赵介彬等人将涉案房屋登记至己方名下。2013年1月19日，赵介彬等人将房屋卖给案外人黄昌杰并办理了房屋过户手续。2014年5月14日，李娜以赵介彬等人一房二卖为由起诉至法院，要求赵介彬等人双倍返还定金并赔偿损失。原审认为，李娜与赵介彬等人签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李娜按照约定交付了购房定金20万元，但未按约定在48日内交付第二期购房款185万元，构成违约。赵介彬等人在未通知李娜解除合同的情况下，擅自将涉案房屋售给他人，也存在一定的违约行为。在合同双方当事人都存在违约行为的情况下，应当各自承担相应的责任，故对于李娜要求解除合同的诉讼请求，予以支持。李娜要求赵介彬等人双倍返还定金40万元的诉讼请求，不予全部支持，应当以返还20万元为宜。李娜要求赵介彬等人赔偿损失80万元的诉讼请求，未提交证据证明损失的计算方法和具体数额，对李娜的该请求，不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李娜与赵介彬等人于2012年7月31日签订的房屋买卖合同；二、赵介彬等人于判决生效后十日内返还李娜购房定金20万元；三、驳回李娜的其余诉讼请求。案件受理费15600元，由李娜负担10000元，赵介彬等人负担5600元。赵介彬等人不服原审判决上诉称，原审认可上诉人与李娜签署的《房屋买卖合同》中对第二部分房款的交款时间为48天的事实，进而认定李娜在2012年7月31日交付给上诉人20万元定金，上诉人依合同交付了房屋，但李娜却对下余的二期购房款185万元，迟迟未交付的事实。其后对合同的违约责任约定的买方违约，无权收回定金的内容予以确认。本案中，李娜拒不交付二期房款在前，上诉人依合同约定催要房款在后，且又因李娜不履行第二部分购房款的付款义务，李娜构成实质性违约，致使上诉人以低于合同价格10多万元的价格出售涉案房屋，可期待利益遭受损失。上诉人并不存在违约行为，不应退还20万元定金。原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销原判第二条，并改判上诉人不向李娜返还20万元定金，并由李娜承担一、二审诉讼费用。李娜答辩称，赵介彬等人提交的证据不能证明其催要房款的事实，而答辩人方的证人证言能够证明答辩人主动去银行交付第二期房款、而赵介彬等人拒绝接受的事实。房屋买卖合同是赵介彬等人提供，合同约定“甲方无条件为乙方提供此幢房屋购买地皮协议书和土地使用证的复印件”，但赵介彬等人始终没有提供购房协议书和土地证复印件，没有履行约定义务，由此答辩人会产生对所购房屋产权的合法性及以后纠纷的担忧和不安的心理，答辩人有权行使不安抗辩权。且赵介彬等人在并未依合同约定在收取定金后办好总证，更未能在约定的48天内将房屋办成答辩人所有的独立产权，属违约在先，答辩人有权行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权。赵介彬等人没有履行及时催款义务，更没有给答辩人必要的履行期间即将房屋出售，其行为属于一房二卖，构成根本违约。根据赵介彬等人与李娜的诉辩意见，本院归纳双方争议的焦点为：本案中，原审原告违约还是原审被告违约，定金的责任应由谁承担。双方当事人对此焦点无异议，并进行了论辩。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，李娜与赵介彬等人签订房屋买卖合同后，李娜按照约定交付了购房定金20万元，赵介彬等人亦将房屋交付于李娜，双方依约部分履行了合同。但依李娜所提交该合同第二条可以看出，在赵介彬等人与李娜签订合同后多少日内由李娜给付赵介彬等人第二部分购房款185万元约定不明，且即使按赵介彬等人所提交合同书中，李娜在签订合同后48日内给付赵介彬等人房款，与该合同第六条约定，赵介彬等人应在48天内将涉案房屋的产权办成李娜享有的独立产权的约定，可以看出，双方在合同中既约定了李娜在48日内支付第二批购房款185万元，又约定了赵介彬等人应在48日内将涉案房屋先办成双方共有产权，对哪一方应先履行合同义务并无明确约定，在此情况下，双方均享有同时履行抗辩权，而本案双方当事人出于保护自身交易安全的考虑，在双方当事人未履行合同义务的情况下，拒绝先履行己方义务，均不违反合同约定。故在李娜未支付赵介彬等人第二部分购房款的情形下，赵介彬等人将涉案房屋售于他人，双方并不存在违约的情形，李娜要求赵介彬等人双倍返还定金并赔偿其损失的诉讼请求与赵介彬等人不予退还李娜定金的上诉理由均不能成立。在涉案房产已转让给他人，双方所签合同已不可能实际履行的情况下，原审判令解除合同并判令赵介彬等人返还李娜定金20万元并无不当。对于李娜认为赵介彬等人应给付其占用李娜定金20万元的利息，因李娜并未就此问题提出诉讼请求，本院不予审理，其可另行提出诉讼。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人赵介彬、赵合峰、许进喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 峰审 判 员 文志林代理审判员 刘瑞英二〇一五年七月十六日书 记 员 时 淼 百度搜索“”