（2015）相黄民初字第00187号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2016-05-18

案件名称

苏州天宝建材有限公司与苏州苏德旺制冰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市相城区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州天宝建材有限公司,苏州苏德旺制冰有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款

全文

江苏省苏州市相城区人民法院民事判决书（2015）相黄民初字第00187号原告（反诉被告）苏州天宝建材有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇宅基村。法定代表人夏文敏，总经理。委托代理人秦利明，江苏展智律师事务所律师。委托代理人吴志新，江苏展智律师事务所律师。被告（反诉原告）苏州苏德旺制冰有限公司，住所地苏州相城区望亭镇宅基村。法定代表人苏步珍，总经理。委托代理人陈依漫，江苏简文律师事务所律师。原告苏州天宝建材有限公司（以下简称天宝公司）与被告苏州苏德旺制冰有限公司（以下简称苏德旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由代理审判员黄伟独任审判。在诉讼过程中，被告苏德旺公司在法定期限内提起反诉，本院经审核后决定将本诉与反诉合并审理。本案于2015年5月15日公开开庭审理，原告（反诉被告）天宝公司的委托代理人秦利明，被告（反诉原告）苏德旺公司的法定代表人苏步珍及委托代理人陈依漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宝公司诉称，2011年4月17日，原、被告签订厂房租赁合同，约定租赁期限为三年，从2011年6月1日起算。2012年2月17日，因被告要求翻建厂房，双方达成补充协议一份，将租金等费用调整为20万元／年，其余条款不变。合同签订后双方均能按约履行，但2014年6月1日合同到期后，被告既不续签合同又不搬离。原告于2014年11月2日书面通知被告解除租赁关系，并要求结清房租等费用，限期在当年11月15日前搬离。但此后被告仅支付了欠付的部分水电费等费用。请求法院判令：1、被告搬离承租厂房并交付原告；2、被告支付租金33333.3元，并支付2014年11月1日开始至搬离日止的实际使用费（参照合同约定租金支付），并支付应付金额5%的滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求明确为：按照年租金20万元的标准支付从2014年9月1日起至搬离之日止的房屋使用费，并支付应付房屋使用费5%的滞纳金。被告苏德旺公司辩称，1、根据最高人民法院的司法解释该租赁合同无效。2、被告使用厂房的截止时间是2014年8月，并实际支付占有使用费至2014年8月，在2014年8月后被告公司因原告提供的涉案房屋不符合租赁条件已经被有关机构责令停产，并且在停产后原告阻挠被告搬离涉案厂房内的财产，故被告无需支付房屋使用费。3、因原告提供了不符合使用条件的厂房并阻挠被告搬离，上述行为给被告造成了巨大的损失，被告将向原告提出索赔。4、被告愿意搬离，2015年4月13日被告曾经派车辆去租赁房屋处搬离，但被原告阻挠，2014年6月1日合同到期后一直到当年8月份被告停产前，被告支付了相应的房屋使用费。被告苏德旺公司反诉称，原、被告于2011年4月17日签订厂房租赁合同并于2012年2月27日签订补充协议一份。协议约定，被告租用原告的厂房用于制冰生产并需安装压力容器设备。合同签订后，被告一直按期支付房屋租金、物业费及水电费。压力容器安装完成后被告才得知原告交付使用的房屋无消防验收、也未取得房屋所有权证书，该种情形使得被告安装的压力容器设备一直未能办理相关的检验和注册登记手续，甚至于2014年8月被质监部门强制关闭使用，被告因此停产。被告反诉请求：1、原告赔偿被告损失500000元（暂计金额）；2、反诉费用由原告承担。审理中，被告将反诉请求明确为：1、卡车营运费用，按照1000元每天的标准，从2015年4月13日计算至实际放行之日；2、场地道路的浇筑费用59840元。3、设备损失及折旧费用40万元。原告天宝公司对反诉辩称，反诉请求不能成立：1、被告停产的原因与原告无关。2、被告被安监部门勒令停产是2014年9月份，当时合同已经终止并没有续签，被告拒不搬离，如果存在损失也与原告无关。3、双方租赁合同的标的物是原告的厂房、仓库、场地和部分临时建筑，被告对租赁物的状况是知道的，被告作为专业的制冰生产厂家也应当知道租赁物是否符合其安装生产设备的条件，在此情况下，即便发生损失，也与原告无关。被告开始时采用氟利昂制冰设备，仅仅需要简单的场地就可以进行生产，后来改用氨气制冰设备，导致安监部门查处，所以被告自行变更生产工艺造成的不便和原告无关。4、被告所提出的上述损失不存在，也没有相应的证据予以证明，并且停产原因是行政部门的处罚，与原告无关。经审理查明，2011年4月17日，原告作为甲方与苏步珍作为乙方签订厂房租赁合同一份，双方均表示，因签订合同时，被告公司正在设立过程中，由苏步珍作为公司设立人代为签订，但合同由成立后的被告公司承受。厂房租赁合同的主要内容为：甲方出租给乙方的厂房座落在相城区望亭镇宅基村，租赁建筑面积为1000平方米，厂房类型为砖混结构；厂房租赁期限自2011年6月1日起至2014年6月1日止；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前3个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；双方约定月租金为11666元，年租金为140000元，不含税；第一年年租金不变，第二年起递增率为5%；双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为叁万元；租金应预付六个月，在支付月5日前向甲方支付；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到缴款单时，应在三天内付款；乙方应按月缴纳物业管理费，全年物业管理费为5000元；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；如租赁期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿；租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满；因供电局规定用电前，先缴费再用电，乙方可根据自己每月用电量多少向甲方预交1个月的电费；本合同一式肆份，双方各执贰份，合同经盖章签字后生效。双方一致认可：厂房租赁合同中虽有多处涂改，但均系签订合同时涂改形成，涂改内容为合同组成部分；厂房租赁合同第三条第三项约定的租赁保证金叁万元被告已按约向原告支付。2012年2月27日，原告作为甲方与被告作为乙方签订补充协议一份，主要内容为：因乙方生产需要发展，原生产车间在甲方原建的基础上，由于乙方购买设备的高度，难以满足要求，所以要彻底翻建，现就生产厂房重新翻建达成如下协议；翻建厂房的款项由甲方筹建，但乙方按厂房折算面积提供一年的租金给甲方翻建厂房，待厂房建好后，提供的一年租金分批从房租中扣除给乙方；翻建的厂房按每平方米12元计算，27m×28m=756㎡×144元／㎡=108864元，老厂房按每平方米8元计算，35m×12.3m=430.5㎡×96元／㎡=41328元，合计人民币150192元；另，物业费5000元，其他仍按原合同条款不变；甲方只提供车间的道路；由甲方提供场地乙方自己建造活动房；乙方的生产中按照原先签订的合同条款，自觉遵守各项规章制度；该上缴的房租和水电费时间不得无故拖延，如无故拖延超过一个月，甲方有权终止合同；甲方根据乙方要求，提供乙方500千瓦动力给乙方使用；电费按供电局交费的单价每度增加1角；乙方不论是否高低峰用电，500千瓦的座机费，每千瓦28元都要乙方承担；如乙方不交电费造成停电影响，都由乙方自行负责；乙方制冰的压力容器必须经权威的部门检测后使用，生产和经营必须有工商部门的营业执照，操作人员必须经过培训后上岗，否则由此引起的一切安全责任将由乙方承担；本协议与原合同具有同等的法律效力。甲方由其法定代表人夏文敏签字确认，乙方由其法定代表人苏步珍签字确认。在协议条款与夏文敏、苏步珍签字之间的空白部分，有手写文字如下：“另外，配电房东场地全部归冰厂使用（除道路外）场地，每年费用人民币肆万伍仟元正。里面场地道路全部由冰厂自己处理，场地从铁场活动房齐向东位置。从2012年6月1日起，房租、物业、场地费合计二十万元正。”双方一致确认：该手写内容系合同组成部分；二十万元指年租金。再查，原告按约将厂房一幢、场地一幅交付被告。被告在厂房内安装压力容器一套，在厂房门口的场地上自行建造构筑物一幢并用作冷库，在场地的边缘建造活动板房一排数间供工人居住使用。双方确认：上述原告交付的厂房以及由被告自行建造的活动板房、构筑物均无房屋所有权证，也未经消防验收，也未取得相应的建房规划许可的合法手续，但原告交付的场地有土地证。又查，2014年4月15日，苏州市相城区安全生产监督管理局向被告作出（相）安监管现决（2014）0000002号现场处理措施决定书，主要内容如下：我局于2014年4月15日现场检查时，发现你单位有下列违法违规行为和事故隐患，包括1、冷库未经有资质的设计单位设计，压力容器未领使用证，2、建房构筑物未经消防验收，3、其他问题经专家检查记录；以上存在的问题无法保证安全生产，现作出如下现场处理决定，1、立即停止使用氨冷库，2、请有资质的设计单位设计，有资质的单位施工，建筑物要消防验收，整改合格后报我局，由我局组织专家验收。苏州市相城质量技术监督局也向被告作出苏相质监特令（2014）第0803号特种设备安全监察指令书，主要内容为：经检查，你单位（指本案被告）在特种设备安全方面存在下列问题，包括1、五台起重机械未经检验，未办理注册登记，2、六台压力容器，所有压力管道未经检验，未办理注册登记，3、特种设备安全技术档案不齐全；责令你单位于2014年8月19日前采取以下措施予以改正或者消除事故隐患，1、立即停止使用上述设备，2、办理相关手续，起重机械、压力容器、压力管道经检验合格，办理注册登记后，方可使用。另查，双方一致确认：1、租赁合同于2014年6月1日到期后，双方未达成续租协议；2、2015年4月13日，被告准备将租赁物内的机器设备等物品搬离租赁物时遭到原告阻拦，经报警，被告搬离未果；3、2015年5月，被告再次前往搬离，再次遭到原告阻拦；4、租金支付至2014年8月31日，2014年9月1日起欠付租金；5、均同意租赁保证金3万元在欠付租金中抵扣。以上事实由原告提供的厂房租赁合同、补充协议，被告提供的安全生产行政执法文书、现场处理决定书、特种设备安全监察指令书、接处警工作登记表、厂房和设备现状照片以及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以认可。原告另陈述，2014年11月2日，原告通过顺丰快递向被告发出律师函，被告于2014年11月5日签收。律师函主要内容为：1、2014年6月1日之后，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；2、限定被告2014年11月15日前搬离租赁物；3、催收2014年9月1日至2014年10月31日的房租及其他欠付费用。对于被告关于因原告交付使用的房屋无消防验收，也未取得房屋所有权证书，导致被告最终被有关部门责令停止使用压力容器等设备而停产的辩解，本院不予采纳，理由如下：1、针对未取得房屋所有权证书的问题，安监部门和质监部门出具的（相）安监管现决（2014）0000002号现场处理措施决定书和苏相质监特令（2014）第0803号特种设备安全监察指令书均未涉及，无法认定房屋所有权证的缺失与被告停产之间存在因果关系；2、针对建房构筑物无消防验收问题，被告作为专业的制冰工厂应当知晓开办制冰工厂所需的消防验收条件及其他必要条件并对租赁厂房的相应状况进行查验和约定，租赁合同中并未对相关问题进行约定，且被告自行建造用作冷库的构筑物也未取得消防验收系处罚决定书记载的重要违法行为，故原告对于被告因无消防验收被责令停产并无过错；3、关于被告被有关部门责令停止氨冷库、压力容器、压力管道等而停产的原因，处罚决定书中明确记载：冷库未经有资质的设计单位设计，压力容器未领使用证；五台起重机械未经检验，未办理注册登记；六台压力容器，所有压力管道未经检验，未办理注册登记；……上列违法情形均因被告苏德旺公司而产生，其对自身停产具有明显过错。对于本诉部分，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；双方因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中原告出租的厂房无房产证，也未取得合法建设手续，原、被告签订的租赁合同无效，被告实际占有、使用租赁物，应以合理对价向原告补偿占用利益。原、被告一致确认，2014年9月1日前的房屋占有使用费已经支付完毕，原告主张被告按照双方所签订合同约定的年租金20万元的标准支付自2014年9月1日起的房屋使用费可予支持。另外，被告于2015年4月13日前往搬离机器设备等物品遭到原告阻拦，从该日开始，原告所有的房屋、场地系因原告自身的原因致使被告未迁出，故从2015年4月13日起被告无需支付占有使用费。原告要求被告支付应付金额5%的滞纳金，因合同无效，本院不予支持。综合上述，被告应按照年租金20万元的标准向原告支付自2014年9月1日至2015年4月12日的占有使用费122740元，与被告支付的3万元租赁保证金相抵，尚须支付原告92740元。对于反诉部分，对被告主张的损失评判如下：1、卡车运营费损失。被告主张，按照1000元／天，自2015年4月13日起计算至实际放行之日止。本院认为反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，应当合并审理。本案中被告所称的卡车运营费用损失与租赁合同纠纷非基于相同法律关系或相同事实，也不具有法律上的因果关系，与本案无关，本院不予理涉，被告可另行主张。2、场地道路的浇筑费用。被告为证明其主张，提供结算清单一份、混凝土送货单一份共三联。原告质证认为，对该两份证据均不予认可，结算清单和混凝土送货单系被告单方制作，无法确定真实性；另外，合同中明确约定道路整修由被告自行负责。本院认为，补充协议中明确约定场地道路全部由冰厂自己处理，且被告提供的证据系单方制作不足以证明其支出的费用，故本院对该主张不予支持。3、设备损失及折旧费用。被告为证明其主张，提交现场照片六张，并陈述，被告的设备购买费用约200万元，目前已经全部报废，要求原告赔偿40万元，但没有证据提交。本院认为，被告对于设备报废与房屋租赁之间是否存在因果关系以及设备的损失情况都未提交证据予以证明，对其主张不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、本诉被告苏州苏德旺制冰有限公司应于本判决生效之日起十日内自苏州市相城区望亭镇宅基村的厂房及场地迁出并交付本诉原告苏州天宝建材有限公司；二、本诉被告苏州苏德旺制冰有限公司应于本判决生效之日起十日内向本诉原告苏州天宝建材有限公司支付占有使用费92740元（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）；三、驳回本诉原告苏州天宝建材有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告苏州苏德旺制冰有限公司全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取为人民币1356元，反诉部分案件受理费减半收取为人民币4400元，合计5756元，由原告苏州天宝建材有限公司负担278元，被告苏州苏德旺制冰有限公司负担5478元（该款中原告已预交1078元，本院不再退还，由被告苏州苏德旺制冰有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（上诉案件受理费的数额由本院在收到上诉状之日起3日内，在区分财产类和非财产类案件并结合当事人上诉请求数额计算出应预交的上诉费用，并向上诉人催交）。农业银行苏州工业园区支行营业部账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院。代理审判员　黄　伟二〇一五年七月十六日书　记　员　李方园关注公众号“”