（2015）本民二终字第00103号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-22
案件名称
刘书通与张连普、郑喜超、刘淑娟、本溪市城乡建设综合开发公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省本溪市中级人民法院
所属地区
辽宁省本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘书通,张连普,郑喜超,刘淑娟,本溪市城乡建设综合开发公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国刑事诉讼法》的解释：第一百三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省本溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）本民二终字第00103号上诉人（原审原告）刘书通，男，汉族，1937年1月4日出生，住址辽宁省本溪市明山区。委托代理人刘玉玲，女，汉族，1969年2月24日出生，住址辽宁省本溪市明山区。被上诉人（原审被告）张连普，男，汉族，1947年1月3日出生，住址辽宁省本溪市明山区。被上诉人（原审被告）郑喜超，男，满族，1978年8月25日出生，住址辽宁省本溪市明山区。委托代理人教翔，辽宁铭博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘淑娟，女，1962年9月8日出生，现羁押于辽宁省女子监狱。原审第三人本溪市城乡建设综合开发公司，住所地辽宁省本溪市明山区。法定代表人郑忠，该公司经理。委托代理人徐广顺，该公司法律顾问。上诉人刘书通因确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2014）明民一初字第00333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定的事实是：1982年，张连普将其所有的位于本溪市明山区××街×组两处总计72平方米小房出售给站前企业公司。1999年，站前企业公司将该房屋出售给刘书通，但均未办理房屋过户手续。2008年，市政府实施对大峪地区和棚户区改造工程，第三人本溪市城乡建设综合开发公司（以下简称城乡开发公司）负责项目开发，刘淑娟作为当时的明山区大峪社区副主任协助开发单位从事拆迁工作。2008年10月27日，经刘书通委托刘淑娟以张连普的名义与城乡开发公司签订住宅房屋拆迁补偿安置协议书两份，第一份补偿安置协议书（编号411）内容为：被拆除房屋地址宏峪9组，产权性质私产，建筑面积29（72-43），居室间数2，安置房屋地址宏峪规划区域内高层，套型类别一类套型，建筑面积43＋-2，过渡期限27个月，租房费5元／㎡，（43-29）ⅹ1200=16800元，房屋差价款暂收16800元，进户前按实际分配房屋建筑面积结算多退少补。第二份补偿安置协议书（编号404）内容为：被拆除房屋地址宏峪9组，产权性质私产，建筑面积43（72-29），居室间数2，安置房屋地址宏峪规划区域内高层，套型类别一类套型，建筑面积43＋-2，过渡期限27个月，搬家补助费200元，误工费200元，租房费5元／㎡，进户前按实际分配房屋建筑面积结算多退少补。刘淑娟取得二份住宅房屋拆迁安置协议书后，未经刘书通的同意，分别于2009年3月16日、2010年8月27日让张连普与郑喜超签订房屋买卖协议书二份，将二份房屋拆迁安置协议书上的两处房屋权利转让给郑喜超，并收取房款6.5万元。2011年7月13日，城乡开发公司出具证明两份，内容分别为“被拆迁人张连普房屋坐落在明山区××街×组，房屋建筑面积72㎡，拆迁补偿安置时，房票建筑面积分别为43㎡、29㎡”；“房屋所有权人张连普系明山区××街居民。现张连普、郑喜超要求将房屋所有权人变更为郑喜超”。2012年3月29日，张连普为刘书通出具承诺书一份，内容为“我叫张连普，住在××街，有一处平房卖给刘书通，产权归刘书通所有，与本人不发生任何关系，情况属实”。2012年9月18日，张连普与郑喜超、许某某签订房产买卖合同一份，主要内容为“双方约定，乙方购买甲方坐落在明山区××街×组住宅房屋，建筑面积72平方米。甲方提供的房屋所有权证号为本房权证明山区字第**号，本房拆字（2008）第1＊＊＊＊0号。双方约定，上述房屋的交易总价格为50000元。乙方于2012年9月18日前，向甲方付清全部购房款。双方约定，自本合同签订之日起1日内，向房产产权管理部门申请办理房屋产权过户手续。甲方承诺，在约定的期限内及时向乙方提供相关材料，并积极配合乙方办理房屋产权过户手续”。该房产买卖合同于同日经本溪市山城公证处予以公证。同日，本溪市房产局下发本房拆字（2008）第1＊＊＊＊8号城市房屋拆迁产权审定书，内容为“所有权人郑喜超，房屋坐落明山区××街×组，产权证号85，产别私产，房屋结构砖木，建筑面积72，所在层数平，用途住宅，共有人许某某等1人”。现刘书通以张连普在明知出卖的房屋不属于自己所有的情况下，故意将属于刘书通的3#2-1-3及3#2-4-17号房屋手续卖给郑喜超，郑喜超并将回迁房屋非法占有为由诉至法院，请求判令张连普买卖房屋行为无效，郑喜超将坐落于本溪市明山区××街3#2-1-3及3#2-4-17号房屋归还刘书通，张连普、郑喜超、刘淑娟赔偿刘书通经济损失36120元并承担诉讼费。另查，本案涉诉房屋价值（以2010年7月为评估基准日）经评估部门鉴定，坐落于本溪市明山区××街3号2-1-3号房屋评估总值110185元；坐落于本溪市明山区××街3号2-4-17号房屋评估总值121913元。原审法院认为：刘书通在购买张连普的房屋时未办理产权变更手续，郑喜超与张连普签订房屋买卖协议，支付了对价、实际入住该房屋，并办理了房屋产权变更登记，郑喜超为善意取得。刘书通要求判令张连普与郑喜超之间的房屋买卖行为无效，郑喜超将坐落于本溪市明山区××街3#2-1-3号及3#2-4-17号房屋归还刘书通的诉讼请求，不予支持。对于刘书通要求张连普、郑喜超、刘淑娟赔偿经济损失即租房费36120元的诉讼请求，在本案中，因张连普在明知其房屋已经出售给他人的情况下，仍为郑喜超办理个房屋产权变更登记，张连普对此起纠纷的发生具有过错，故应由张连普承担赔偿责任，但租房费应比照动迁标准每月每平方米5元计算。据此判决：1、张连普于判决书发生法律效力后立即给付刘书通租房费，从2010年7月15日起每月按360元计算至判决确定给付之日止；2、驳回刘书通其他的诉讼请求。案件受理费1900元，鉴定费3480元，总计5380元，刘书通负担4480元，张连普负担900元。上诉人刘书通的上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持上诉人刘书通在一审中的诉讼请求；三、三被上诉人非法买卖上诉人刘书通的房屋行为无效并返还房屋和赔偿损失。四、上诉费由上诉人承担。其依据的主要事实及理由：一、《拆迁安置补偿协议》不是物，原审判决适用《中华人民共和国物权法》第106条不当。二、原审法院认定“善意取得”不符合法律规定。郑喜超购买房屋的价格低于市场价，其知道张连普无权处分，是恶意取得。被上诉人郑喜超辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉。被上诉人张连普辩称：签字是刘淑娟让签的，她称房子是她的。被上诉人刘淑娟未作答辩。原审第三人城乡开发公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明：1982年，张连普将其所有的位于本溪市明山区××街×组两处总计72平方米小房出售给站前企业公司。1999年，站前企业公司将该房屋出售给刘书通，但均未办理房屋过户手续。刘书通购买后，一直居住至拆迁。刘淑娟原为本溪市明山区大峪社区副主任，其于2007年9月起，在帮助刘书通办理大峪××街动迁回迁事宜时，伪造动迁小票等材料交给刘书通并以各种理由拖延。后刘淑娟未经刘书通同意，私自从城乡开发公司领取了属于刘书通的住宅房屋拆迁安置协议书，并私自出售他人。刘淑娟采用上述手段，将属于刘书通的两套房屋即涉及本案的两套房屋的住宅房屋拆迁安置补偿协议书（登记名为张连普）以6.5万元卖给郑喜超，并以自己所购房屋登记在张连普名下为由，骗取张连普协助交易。现郑喜超购买的两处房屋已于2010年7月15日入住，并补交了相关费用，办理了房屋所有权证。刘淑娟诈骗所得赃款全部被其挥霍，其以诈骗罪被依法判处有期徒刑十四年，现羁押于辽宁省女子监狱。上述事实有（2013）明刑民初字第00128号刑事判决、（2013）本刑二终字第00071号刑事判决各一份，房屋买卖协议、询问笔录、鉴定意见通知书、承诺书、证明书、房屋买卖合同、公证书、城市房屋拆迁产权审定书及各方当事人的陈述在卷为凭，上述证据材料已经质证和本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在本案中，涉案的两处房屋早已被刘书通所买并实际居住，张连普无权处分该两处房屋，但张连普与郑喜超签订的买卖合同有效。因本案所涉两套房屋仍登记在张连普名下，刘淑娟利用诈骗手段谎称是其自己房屋登记在张连普名下，让张连普与郑喜超签订房屋买卖合同，郑喜超对房屋的实际情况并不知情，其支付了相应对价，并办理了房屋产权登记，其善意取得了涉案的两处房屋。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国刑事诉讼法﹥的解释》第一百三十九条规定，被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。刘淑娟所犯罪行即是上述情况，且本案的两处涉案房屋，在刘淑娟诈骗案中已经列入刘淑娟诈骗的犯罪事实中，刘书通只能通过刑事案件中的追缴、退赔获得救济，刘书通无权提起附带民事诉讼，亦无权另行提起民事诉讼。故刘书通要求张连普与郑喜超之间的房屋买卖行为无效及要求郑喜超返还房屋并和刘淑娟赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。虽然张连普是受刘淑娟欺骗、未得到任何利益并协助郑喜超办理涉案房屋的所有权登记，但在刘淑娟诈骗过程中，张连普的行为存在过失，这种过失行为侵害了刘书通的合法权益，应赔偿张连普相应的损失，酌情判处其赔偿刘书通一定期间的房租费，比照动迁标准每月每平方米5元计算，从郑喜超办理入户之日即2010年7月15日起计算至法院判决确定之日止。综上，原审判决认定事实不清，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一千九百元，由上诉人刘书通负担。本判决为终审判决。审判长 周明辉审判员 孙 燕审判员 许 晶二〇一五年七月十六日书记员 郭 晨附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自