（2015）台黄民初字第785号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-08
案件名称
浙江南都物业管理有限公司与王朝阳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市黄岩区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江南都物业管理有限公司,王朝阳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十二条
全文
台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2015）台黄民初字第785号原告：浙江南都物业管理有限公司。法定代表人：韩芳。委托代理人：蔡俊曦。被告：王朝阳。委托代理人：吴婷。原告浙江南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）与被告王朝阳物业服务合同纠纷一案，于2015年4月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员杨莹适用简易程序于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告南都物业公司的委托代理人蔡俊曦、被告王朝阳的委托代理人吴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业公司起诉称：被告王朝阳系黄岩华府天地小区6幢1单元601/701室房屋和地下一个车位的业主。2012年9月8日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定收费标准为住宅1.8元/平方米·月、地下车位50元/个·月。2014年10月28日，原告与黄岩华府天地小区业主委员会（以下简称华府业委会）签订《物业服务合同》，约定收费标准为住宅1.6元/平方米·月（未入住、未装修或未产生水电费之前物业费按标准的80%收取）、地下车位50元/个·月。原告按合同约定提供了物业管理服务，被告却拒不支付自2013年10月1日起至2015年3月31日止的物业服务费6628元[2013年10月1日至2014年9月30日服务费4825.6元：物业费4225.6元（195.63平方米×1.8元/平方米·月）、车位费600元,2014年10月1日至2015年3月31日服务费1802.4元：物业费1502.4元（195.63平方米×1.6元/平方米·月×80%）、车位费300元]。经原告催讨，被告至今仍未支付，故请求判令：1、被告支付物业服务费6628元并赔偿从起诉之日起至实际履行之日止按中国人民银行的同期同类贷款利率计算的利息损失。2、由被告承担本案诉讼费用。被告王朝阳答辩称：1、答辩人不是本案适格的被告。2012年9月8日，开发商通知答辩人前去收房，答辩人先支付了一年的物业管理费，签收了房屋文本和进门户钥匙，之后由物业公司和开发商指定人员对户内进行验收。在验收过程中，答辩人发现一些问题，如客厅移门橡胶需更换；储藏室门前的下水道有点浅且没有盖板，影响业主出入；阳台右侧顶部有漏水现象，左侧顶部没有粉刷好等问题。2014年5月27日，答辩人从物业公司领取了门禁卡、车位卡、楼道钥匙等。2014年8月27日，物业公司通知答辩人复验，复验时发现原物业公司交给答辩人的进门户钥匙根本无法打开房门，且阳台右侧顶部有漏水现象、左侧顶部没有粉刷好没有解决，答辩人委托物业公司管理房门钥匙，物业公司却弄丢钥匙，答辩人房内的预埋电线和面板丢失，其权益受到侵害。物业公司于8月27日给答辩人更换了房门钥匙。至今，物业公司都没有通知业主再次去验收房屋，包括答辩人持有的门禁卡根本无法进入电梯。答辩人无法占有、使用、收益、处置房屋，谈何收到房屋。根据相关法律规定，支付物业管理费的前提是业主收到验收合格的房屋，开发商交房时，应当由业主对房屋进行验收，发现问题的，由开发商进行整改，整改后再通知业主复验，复验期间应为开发商延迟交房期间。原告作为物业管理公司，其管理和服务根本没有到位，业主至今没有收到合格的房屋，因此物业管理费应该由开发商承担。2、对车位费没有异议。原告南都物业公司为支持其起诉主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、原告的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告的户籍证明，证明原、被告诉讼主体适格。2、原、被告签订的《前期物业服务协议》、原告与华府业委会签订的《华府天地物业服务合同》，证明原、被告建立物业服务关系的事实。3、黄岩区住房情况查询记录，证明黄岩区东城街道方山社区华府天地6幢1单元601室房屋和地下一个车位的登记所有权人系王朝阳和吴婷，房屋建筑面积为195.63平方米。4、住户基本情况登记表、入住内部流程表、房屋交付文表签收单，证明2012年9月8日，被告已经办理房屋交付手续，原告有权向被告收取物业管理费和车位费的事实。5、律师函、投递详单，证明原告已向被告书面催讨过物业费的事实。被告王朝阳质证后对所有证据的真实性均没有异议。被告王朝阳为支持其辩称主张的事实，向本院提供了以下证据材料：1、业主户内验收单，证明被告在验房时没有收房，甚至复验时，问题都没有整改。2、业主钥匙委托管理承诺书，证明2012年9月8日，被告将钥匙交给物业公司以提供维修方便，但物业公司将钥匙丢失的事实。3、房屋交付文本签收单，证明被告于2014年5月27日到物业公司催促过验房，但物业公司找不到房门钥匙，就让被告先领取门禁卡、车位卡等物，直到2014年8月27日，物业公司才通知被告复验房屋。原告质证后对证据的真实性没有异议，这三份证据恰恰证明了开发商与被告已经完成房屋交付手续。经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核证据后认为：对原、被告提供的所有证据，双方质证后对真实性均无异议，对此，本院予以确认。综上，本院认定如下案件事实：被告王朝阳系黄岩区东城街道方山社区华府天地6幢1单元601室房屋和地下一个车位的业主。2012年9月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务期限自开发商通知业主交付房屋之日起至华府天地业委会成立与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。前期物业服务事项有：房屋建筑共用部位的日常维护；共用设施、设备的日常维护、运行管理；附属建筑物、构筑物的日常养护；公共绿地、公共区间植物、建筑小品等的日常养护和管理；公共环境日常保洁；维护园区公共秩序；协助组织开展社区文化娱乐活动等。物业服务费收费标准：公寓为1.80元/平方米·月，地下车位服务费50元/个·月；付款方式和时间：自开发商通知交付房屋的次月1日起，甲方向乙方开始计收物业服务费。首次办理交付手续时，乙方应一次性预交纳12个月的物业服务费。次年起每半年首月20日前支付半年物业服务费。自开发商通知交付房屋的次月1日起，乙方应按物管费标准的100%比例向甲方交纳物业管理服务费。自开发商通知交付房屋的次月1日起，地下车位服务费等由乙方全额承担。同日，被告方跟原告办理交房入住手续、领取进户门钥匙，并交纳2012年10月1日至2013年9月30日的物业服务费。手续办理后，原、被告进行户内验收，被告在验收过程中认为：客厅移门橡胶需更换；储藏室门前的下水道有点浅且没有盖板，影响业主出入；阳台右侧顶部有漏水现象，左侧顶部没有粉刷好等，遂将一把进户门钥匙委托给原告管理，以便原告入户修理。2014年5月27日，被告方至原告处领取门禁卡、车位卡、楼道钥匙等。2014年8月27日，被告会同原告工作人员复验房屋，却发现原告于2012年9月8日交付给被告的进户门钥匙无法打开房门，被告房屋窗户上的锁被破坏，房内预埋电线、面板全部丢失。原告遂向公安机关报警，并及时更换了被告进户门钥匙。2014年10月28日，原告与华府业委会签订了《华府天地物业服务合同》，约定：委托服务期限为壹年，自2014年10月1日至2015年9月30日止。物业服务费收费标准：公寓为1.60元/平方米·月，未入住、未装修或未产生水电费之前物业费按标准的80%收取，地下车位服务费50元/个·月。付款方式与实践：业主/物业使用人需在每年12月的1号前全额预付一年的物业服务费、公共能耗费、车位服务费等费用或半年支付一次。之后，门禁卡系统升级，原告因被告未付清物业服务费未给被告升级门禁卡。因被告未支付自2013年10月1日起至2015年3月31日止的物业服务费6628元，原告通过发律师函等方式向被告催款。2015年7月2日，原、被告在本院主持下至涉诉房屋实地勘察，被告仍认为阳台右侧顶部有漏水现象，左侧顶部没有粉刷好，还认为原告应负担预埋电线和面板丢失的责任。当日天气为中雨转阵雨，经观察，阳台右侧没有漏水痕迹。原告已为被告升级门禁卡。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》以及原告与华府业委会签订的《华府天地物业服务合同》系当事人真实的意思表示，内容并不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，双方均应按约履行。被告辩称其在户内验收发现问题后未在户内验收单上签字，且原告交付了错误的进户门钥匙，故被告未实际接收房屋，不应由其支付物业服务费，但从被告陈述和本院实际勘验看，被告发现的问题均是房屋的小瑕疵，不是涉及房屋结构、房屋面积、房屋质量等方面的问题，不影响房屋的实际使用，被告据此拒绝接收房屋，缺乏理由，另外，原告的出发点肯定是交付正确房屋钥匙以完成房屋交付，虽然因原告工作失误导致钥匙交付错误，但不影响交付行为的完成，在被告提出钥匙错误当日，原告就为被告更换了门锁，何况，被告在交房当日2012年9月8日拿到钥匙后未进行验证，甚至在拿到钥匙的近两年都未发现钥匙问题，现以钥匙错误为由认为未收到房屋，明显缺乏依据。综上，被告的辩称不能成为其未收到房屋的理由，本院不予采纳。再者，根据双方签订的《前期物业服务协议》，物业服务自开发商通知业主交付房屋之日即2012年9月8日起，原告向被告计收物业服务费自开发商通知交付房屋的次月1日即2012年10月1日起，被告在验房过程中向原告反映房屋问题后，原告应向开发商转达该问题，并由开发商积极整改，但开发商未及时整改瑕疵问题不影响原、被告签订的合同的成立，被告应当按照合同约定向原告支付自2012年10月1日起的物业服务费。至于被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵或不到位，且应负担预埋电线和面板丢失的责任。近些年，伴随着城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费······会导致恶性循环。被告辩称涉及的瑕疵和不足需要完善和改进，但并未构成根本性的违约，业主拒缴物业费或少缴物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此被告如认为是原告责任导致预埋电线和面板丢失，可以依照上述规定另行处理，但据此拒付物业服务费用没有法律依据。综上，对原告要求被告支付所欠物业服务费6628元并赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告王朝阳于判决生效后十日内支付原告浙江南都物业管理有限公司物业服务费6628元并赔偿自2015年4月27日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序依法减半收取25元，由被告王朝阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后至上诉期满后七日内，预缴上诉案件受理费50元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001，在预交上诉案件受理费后及时将收据复印件送交本院]。审 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