（2015）贵民二终字第165号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-10
案件名称
周少强、周少平等与庞振球、张洁芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区贵港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）贵民二终字第165号上诉人（一审原告）周少强。上诉人（一审原告）周少平。上列两上诉人共同委托代理人黎世飞。被上诉人（一审被告）庞振球。委托代理人梁之宁。委托代理人黄恒燕。被上诉人（一审被告）张洁芳。委托代理人朱振洪（系被上诉人张洁芳的配偶）。被上诉人（一审被告）朱振洪（又名朱洪）。上诉人周少平、周少强因与被上诉人庞振球、张洁芳、朱振洪关于房屋买卖合同纠纷一案，不服港北区人民法院（2014）港北民初字第2309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人周少强及其与上诉人周少平的共同委托代理人黎世飞，被上诉人庞振球的委托代理人黄恒燕，被上诉人朱振洪及被上诉人张洁芳的委托代理人朱振洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下案件事实：2004年11月15日，张洁芳、朱振洪与庞振球签订一份《契约》，约定：张洁芳、朱振洪将其夫妻共有的登记在张洁芳名下的座落于贵港市港北区xx镇xx小区xx号的楼房一幢【房产权证号：××，土地使用权证号：贵国用（2001）字第xx号】转让给庞振球。2009年11月5日，庞振球（甲方）与周少强、周少平（乙方）签订《商住楼土地转让协议书》约定：庞振球以150万元的价格将上述房屋转让给周少强、周少平；甲方有责任协助乙方办理该房屋权属过户手续，所需税费及其他转户费或其他一切费用由乙方自行解决。协议书签订后，周少强、周少平依约向庞振球交付购房款140万元。庞振球将该房屋交付给周少强、周少平使用，同时移交了该房屋的房产权证书和土地使用证书，与张洁芳的房屋买卖契约及出租给韦诗华使用的租赁协议。2010年1月5日，周少强、周少平付给庞振球办理国有土地使用权证和房屋产权证变更登记手续费3万元。2014年8月18日，周少强、周少平向港北区人民法院法院提起诉讼，请求庞振球、张洁芳、朱振洪将贵港市港北区xx镇xx小区xx号楼房的房产权证、土地使用权证变更过户到其名下。另查明，上述房屋的建设用地使用权类型为划拨性质，使用权面积为103.2平方米，房屋建筑面积705.2平方米。一审法院认为，本案的争议焦点为：庞振球、张洁芳、朱振洪是否应共同协助周少强、周少平办理房屋产权的过户变更登记手续？周少强、周少平要求庞振球履行协助办理房屋产权的过户变更登记手续的诉讼请求应不予支持。首先，庞振球转让给周少强、周少平的房屋是张洁芳、朱振洪转让给庞振球的夫妻共有房屋，庞振球已付清购房款，张洁芳、朱振洪也交付了房屋，但房屋产权一直登记在张洁芳名下，并未变更登记至庞振球名下，依法物权尚未转移，庞振球未依法享有房屋的不动产物权；其次，由于房屋物权属于张洁芳、朱振洪共有，庞振球将未依法享有物权的房屋转让给周少强、周少平属于无权处分行为，并且双方订立合同后至今，庞振球亦未取得房屋的处分权，原告请求本院判令被告庞振球将其无处分权的物权转移（过户）登记给其，于法无据，且无法履行。再次，从庞振球交付房屋以及相关产权证书来看，双方当事人在签订《商住楼土地转让协议书》时已明知房屋是登记在张洁芳名下，庞振球转让房屋属无权处分行为，周少强、周少平仅依据该份合同是无法实现房屋物权的变更登记，构成对合同该项约定的客观履行不能，由此造成的交易风险应由当事人自行承担。因此，周少强、周少平请求被告庞振球将已由原告购买的座落于贵港市港北区xx小区xx区xx号房屋的房产权证、土地使用证变更过户到原告名下（房屋价值150万）依据不足，理由不充分，对该诉讼请求不予支持。张洁芳、朱振洪不应承担协助周少强、周少平办理房屋过户变更登记手续的责任。首先，本案讼争的法律关系是房屋买卖合同纠纷，由于涉讼房屋已经两次协议转让，其中一份合同的当事人是张洁芳、朱振洪与庞振球，另外一份合同的当事人是庞振球与周少强、周少平。张洁芳、朱振洪不是庞振球与周少强、周少平签订合同的当事人，不应对该合同承担义务。其次，债权人要求债务人履行义务的基础是合同的约定或者是法律的规定。本案周少强、周少平主张张洁芳、朱振洪与庞振球共同履行协助义务，既没有合同的约定，也没有法律的规定，因此，周少强、周少平主张张洁芳、朱振洪与庞振球共同承担协助义务依据不足，对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：驳回周少强、周少平的诉讼请求。本案一审案件受理费18300元，由周少强、周少平承担。上诉人周少强、周少平不服上述判决，上诉称，一、张洁芳、朱振洪将其房屋卖给庞振球，价款交付完毕，房屋及房产证、土地证均已交付给了庞振球，该行为合法有效。张洁芳、朱振洪有义务协助庞振球将该房屋的产权证、土地使用证过户到庞振球名下。二、庞振球与上诉人签订的买卖合同同样合法有效，其也有义务协助上诉人将土地使用证和房产权证过户到上诉人名下。港北区人民法院（2010）港北民初字第2090号民事判决证明张洁芳、朱振洪对庞振球与上诉人的房屋买卖是认可的。根据合同法第五十一条、第六十条、第一百三十条、物权法第十五条、民法通则第八十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，应判决张洁芳、朱振洪将房屋过户到庞振球名下，再由庞振球过户到上诉人名下。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人庞振球辩称，一、上诉人请求被上诉人共同协助其办理房屋过户手续没有合同约定，也没有法律规定。上诉人无权要求张洁芳、朱振洪将房屋过户到庞振球名下，张洁芳、朱振洪无义务协助上诉人办理房屋过户登记手续。二、上诉人涉案房屋存在无法办理过户手续的风险。三、庞振球仅承担协助办理义务，上诉人自认庞振球曾与其到过房产局办理过户手续，但因房屋并非登记在庞振球名下而未能办成，因此，房屋不能过户不是庞振球不协助，庞振球并未违反合同约定。为此，请求二审法院维持原判。被上诉人张洁芳、朱振洪辩称，其与上诉人没签有协议，也没有任何关系，其没有义务协助上诉人办理房屋过户手续。本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。本院认为，协助办理房屋过户手续是房屋买卖中出售方应履行的一项附随义务。张洁芳、朱振洪与庞振球签订的《契约》合法有效，张洁芳、朱振洪收取庞振球购房款并交付了房屋后，有义务协助庞振球办理房屋过户手续，将房屋过户到庞振球名下。但由于庞振球并未向张洁芳、朱振洪提出请求并向房产管理部门申请和交纳相关税费，以致张洁芳、朱振洪原坐落于贵港市港北区xx镇xx小区xx号房屋【房产权证号：××，土地使用权证号：贵国用（2001）字第xx号】尚未过户到庞振球名下，庞振球未取得该房屋的所有权，不具备将房屋产权过户给上诉人的条件，也不具备协助上诉人办理房屋过户的条件。上诉人与张洁芳、朱振洪不存在合同关系，无权请求张洁芳、朱振洪直接将房屋过户给其。因此，上诉人请求庞振球、张洁芳、朱振洪将贵港市港北区xx镇xx小区xx号楼房的房产权证、土地使用权证变更过户到其名下缺乏事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，应当维持；上诉人上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元（上诉人已预交），由上诉人周少强、周少平负担。本判决为终审判决。审判长李志廉审判员黄钰雄代理审判员陈燕霞二〇一五年七月十六日书记员谭文明