（2015）攀民终字第577号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-24
案件名称
王琴与王伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王琴,王伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）攀民终字第577号上诉人（原审原告）王琴，女，1979年6月18日出生，汉族,个体户，住四川省攀枝花市。被上诉人（原审被告）王伟，男，1967年7月4日出生，汉族，个体户，住四川省攀枝花市。上诉人王琴因与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2015）攀东民初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月14日受理后，依法组成合议庭于2015年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人王琴，被上诉人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，案涉房屋位于攀枝花大道中段536-538号，该房系王琴从攀枝花市东区国有资产投资经营有限责任公司（以下简称：东区国投公司）租赁而来，双方约定王琴不得擅自转租。2015年3月2日，王琴交纳该房的水电费2220元。2014年9月2日，王琴与王伟签订《合伙协议》，协议主要内容：双方自愿合伙经营小吃店“发洋财”，王伟交付10000元给王琴，作为房屋保证金（不能擅自改动房屋结构）；合作经营期限5年；王琴负责房租，王伟全权管理经营，负责所有事宜及除房租以外所有费用（房屋装修、维修、水电等）；无论盈亏，王伟每月固定支付给王琴4000元（2014年9月至2015年12月，最少3个月一付，2016年开始，一年一付），由于王琴要先行支付房租，所以王伟必须先付款给王琴；合伙期内，如王琴强行要求王伟退出，则王琴赔偿王伟装修费用，若王伟未按合同履行职责（如未按时支付约定费用）或违法经营，王琴有权监督并提出整改意见，如未整改，王琴可让王伟无条件退出，并不支付任何费用。原审法院另查明，2014年9月10日，王琴向王伟出具《收据》一张，载明：“今收到王伟房屋押金10000元（不能擅自改变房屋结构）。合作期满后，若房屋完整，如数退还”。2015年1月至3月的租金王伟未支付，因租金争议，王琴擅自更换门锁，关闭了王伟的小吃店，至今已有1个月左右。原审法院认为，王琴与王伟虽然签订了《合伙协议》，但协议明确约定王伟全权经营管理，无论盈亏，王琴每月收取4000元。该约定明显有违个人合伙风险共担的基本特征，应为无效。王琴与王伟基于规避房屋转租而签订《合伙协议》，双方的真实意思是王琴将从东区国投公司租赁而来的房屋转租给王伟，王伟作为次承租人向王琴支付租金。双方之间的关系是名为合伙实为租赁，双方的纠纷属于法律对租赁合同调整的范围。根据《合伙协议》的有关内容，双方就房屋租赁达成的主要条款可认定如下：租期5年；月租金4000元，保证金10000元；租金提前支付，2014年9月至2015年12月每3个月一付，以后一年一付；房屋可装修；维修费、水电费由王伟承担。根据以上约定，2015年第一季度的租金12000元及王琴垫付的水电费2220元，王伟应当支付。王琴要求依法解除《合伙协议》，王伟无偿退出房屋的诉讼请求实为其以王伟违约，要求解除租赁合同，故本案争议焦点在于王琴是否因王伟未按时支付租金而享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此规定可知，在承租人未支付或迟延支付租金时，出租人行使解除合同权应受两个条件的限制：一是承租人未支付或迟延支付租金无正当理由；二是承租人在出租人给予的合理期限内逾期仍未支付。本案中，王伟虽未及时交付租金，但王琴亦不应在催收不得的情况下采取锁闭店门的不当手段，其行为无疑激化了矛盾，客观上对双方债权债务的正常实现或履行造成了妨碍，对至今未能收到租金的后果王琴亦负有一定责任。况且对于拖欠金额，王伟已告知其可先从押金中抵扣，该押金虽为房屋主体结构完好之保证，但在王伟已完成装修，房屋主体结构未被破坏的情况下，该押金亦可作为租金债务的履行担保。王伟提出以押金暂时抵扣房租，并不有损于王琴的权益。在债权实现有担保的情况下，出租人应给予承租人一个合理的履行期限，如承租人逾期仍不履行，出租人方可行使解除合同权。综上，因王琴在此过程中的行为有不当之处，且在有担保的情况下，其并未给予对方合理的履行期限，如仅考虑王伟未按时交付租金不顾及案件的特殊情况而解除租赁合同，有失公平。另外，从拖欠时间、拖欠金额、及拖欠金额与担保金的比较来看，亦不足以认定王伟已构成根本违约或预期违约，故对王琴要求解除租赁合同的请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、王伟于判决生效后十日内支付王琴租金12000元，水电费2220元，共计14220元；二、驳回王琴其他诉讼请求。原审宣判后，王琴不服一审判决，向本院提出上诉称，对原审法院认定的本案名为合伙实为房屋租赁的法律关系无异议；按照双方约定如被上诉人未按合同履行职责，支付相关费用，其应无条件退出房屋，由于王伟未按时交纳租金，经上诉人多次催收均未果，王伟已构成根本性违约，双方约定的解除合同的条件已经成就，故应解除双方的房屋租赁合同；尽管上诉人收取了王伟10000元房屋保证金，但约定是在不能继续经营的情况下保证金才予以退还，不能抵扣租金，原审法院将10000元房屋保证金作为租金债务的履行担保的认定不当。综上，原审判决适用法律错误，请二审法院依法改判。被上诉人王伟在二审中辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，应驳回上诉,维持原判。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，尽管双方签订的是合伙协议，但双方均认可该协议是名为合伙协议实为房屋租赁协议，故本案应按照房屋租赁合同的法律关系予以调整。本案的争议焦点是王伟的行为是否构成根本性违约，王琴是否因王伟未按时交纳房屋租金而享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”的规定，即当事人超过合同履行期限，迟延履行债务或者有其他违约行为，导致不能实现合同目的，构成根本性违约，当事人才享有合同解除权。本案中，双方签订的协议约定“如王伟未按时支付约定费用或违法经营，王琴有权提出整改意见，如王伟未整改，应无条件退出房屋。……由于王琴要先行支付房租，所以王伟必须先付款，再行经营”，协议对具体付款期限约定得不明确，本案租赁期为5年，月租金4000元，承租人王伟在履行了前四个月后，对2015年1月至3月的租金未按约支付，但所欠租金占整个租金总额的比例不大，王伟在一审和二审中，均表示愿意支付所欠的租金，该违约行为属一般性违约，尚不足以影响到出租人王琴获得租金目的的实现，所以不构成根本性违约，且王琴在王伟要求缓交租金的情况下于2015年3月初就擅自采取锁闭店门的不当手段，激化了矛盾，客观上对双方债权债务的正常实现或履行造成了妨碍，其自身也有一定责任，综上，王琴不应享有合同解除权，原审法院据此判决驳回其解除房屋租赁协议的请求具有事实依据和法律依据，判决结果正确，本院依法予以维持，其上诉提出的王伟的行为已构成根本性违约，应解除房屋租赁协议的上诉理由不成立。对上诉人提出的原审法院将10000元房屋保证金作为租金债务的履行担保的认定不当的上诉理由，双方约定的10000元房屋保证金虽然是对房屋装修主体结构完好的保证，但在王伟已完成装修，房屋主体结构未被破坏的情况下，该保证金也可作为租金债务的履行担保，本案中，在债权实现有担保的情况下，出租人应当给承租人一个合理的履行期限，但出租人王琴并未给承租人王伟合理的履行期限就擅自锁闭店门，激化矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对王琴要求解除租赁合同的上诉请求依法不予支持。综上，原审判决将10000元房屋保证金作为租金债务的履行担保的认定并无不当，其提出的该上诉理由不成立。综上所述，本案原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，上诉人王琴的上诉理由不成立，对其上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 雷晓芳审 判 员 衡 心代理审判员 李淑群二〇一五年七月十六日书 记 员 孙祥建 搜索“”