（2015）兴民初字第2648号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-05
案件名称
宁夏中房集团银川物业服务有限公司与张力物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁夏中房集团银川物业服务有限公司,张力
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第2648号原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人王钦玉，该公司总经理。委托代理人乔琨，宁夏合天律师事务所律师。委托代理人李继，该公司职员。被告张力，男，1965年5月22日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人冉笃奇，宁夏兴业律师事务所律师。原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司与被告张力物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月16日受理后，由代理审判员樊篱适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司委托代理人乔琨、李继，被告张力的委托代理人冉笃奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司诉称，自2005年11月1日，原告接管了高尔夫家园，为该小区提供物业服务，并与高尔夫家园的开发商签订了《前期物业服务合同》。该合同约定，物业服务费的收费标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元收取；高层住宅电梯费按：3-6层20元／月／户；7-10层40元／月／户收取。业主或物业使用人每月缴纳物业服务费与电梯费一次，缴费时间为每月月底以前，违反约定，从逾期之日起，每日加收所欠费用千分之三的违约金。被告为高尔夫27层某室业主，住宅建筑面积为139.71平方米，未交纳2012年至2014年三年的物业服务费共计7871.50元，2012年至2014年三年的电梯费720元。经原告多次催要，被告拒绝交纳，严重影响了原告的正常经营。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费7871.50元，电梯费720元，共计8591.50元；2、被告向原告支付因拖欠上述第一项请求款所造成的2012年7月1日至2015年3月31日的利息损失714.20元；（第一项和第二项请求数额合计9305.70元）；3、被告向原告支付2015年3月31日至上述第一、第二项请求数额实际支付完毕之日的银行利息损失；4、本案诉讼费由被告承担。被告张力辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：1、原告在未征得小区业主同意的情形下擅自改变原本属于业主共有的小区绿化用地和网球馆用途，将其改建为停车场，实属严重违约行为。并且停车场建成后，原告在分配停车位时也未尽到任何通知义务，而是在被告压根不知情的情形下，将停车位擅自分配，导致车位分配不均匀，有些业主一家几个车位，而被告却一个都没有，有车不能停。2、原告在没有征询业主同意的情况下擅自将亮化灯装置在被告所有的房屋外墙，并且靠近外墙窗户，导致夜晚虫子、飞蛾聚集，被告房屋有窗不能开，严重影响房屋的正常使用，并且严重影响被告及家人晚间休息。3、原告履行共用部位环境卫生（包括房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生）、垃圾的收集、清运义务不及时或不到位。原告擅自容留收垃圾车辆及废品装置在被告所居住的单元楼门外，并且收垃圾摩托车每日早6：00即到单元门外清运废品，严重影响环境卫生和休息，此事经被告多次向原告反映，被告置之不理。4、楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位。被告所在单元楼道由于物业公司的工作不到位，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。5、保安人员的管理不善，多次与业主产生纠纷，严重影响业主正常生活。被告自2008年入住该小区，其母亲一直随其生活，至今已长达7年之久，并且因原告物业服务问题多次找原告及保安人员协调，双方早已熟悉，而被告母亲曾几次因忘记带进门卡而被保安拒之门外，且态度强硬。6、原告在没有征询业主同意的情况下擅自提高物业费收费标准，并且调整标准的时间不符合实际。原告现在所执行的收费依据是2014年6月19日其与小区建设开发单位签订的《前期物业服务合同》补充协议，收费标准的提高及协议的签订没有征得大多数业主的同意，并且调标时间自2014年1月1日起，这与合同的签订时间相矛盾。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失和精神损害，被告才从2012年1月起停止交纳物业管理费。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告系银川市物业服务企业，原名称银川中房物业管理有限责任公司。2005年6月22日，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。该合同约定，原告为中房集团银川房地产开发有限公司开发的银川市兴庆区高尔夫家园小区提供物业服务，合同有效期自2005年11月1日起至2008年11月1日止，在合同有效期内，如果成立业主委员会并签订《物业服务合同》，本合同自然终止。该合同还约定，高尔夫家园小区住宅的物业服务费为1.38元／月／平方米，高层住宅电梯费为3-6层20元／月／户。上述合同签订后，原告与中房集团银川房地产开发有限公司又签订了一份《前期物业服务补充协议》，协议约定，协议双方在2005年6月22日签订的《高尔夫家园前期物业服务合同》基础上，订立本协议，协议期限为2008年1月1日至高尔夫家园业主委员会成立，“……协议其它条款同双方2005年6月22日签订的《高尔夫家园前期物业服务合同》相应条款约定……”。2014年6月19日，原告与宁夏中房实业集团股份有限公司签订《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》一份，约定将高尔夫家园小区住宅物业服务费收费标准调整为1.80元／月／平方米。截至原告起诉之日，高尔夫家园小区业主委员会未成立。被告为高尔夫家园小区27某室房屋所有权人，房屋面积为139.71平方米。自2012年至2014年，被告欠缴物业费共计7871.50元，电梯费720元。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，原告分别于2013年1月10日、2014年1月10日及2015年1月24日以在被告房屋，即高尔夫小区27层该室门上粘贴催缴单的方式向原告催缴物业费。原告主张的利息损失系按同期人民银行贷款基准利率计算。本院确认的上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、前期物业服务补充协议、前期物业服务合同补充协议、征询单统计表、回函、备案登记表、照片及原、被告的当庭相关陈述在案为凭。本院认为，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、前期物业服务补充协议及原告与宁夏中房实业集团股份有限公司签订的《﹤前期物业服务合同﹥补充协议》真实、合法、有效，且对被告有约束力。原告为被告房屋所在的高尔夫家园小区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，应当支付相应的对价物业费用。被告称原告提供物业服务存在瑕疵，而未提交任何证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。原告要求被告支付拖欠的物业费7871.50元、电梯费720元的诉讼请求本院予以支持。因原告主张2012年至2014年物业服务费，而原告对上述三年全部物业费的催缴最早于2015年1月24日开始，本院支持原告自2015年1月24日起的利息损失（按同期人民银行贷款基准利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十六条第一款之规定，判决如下：一、被告张力于本判决生效之日起十日内向原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司交纳2012年度至2014年度物业服务费7871.50元、电梯费720元，并支付自2015年1月24日起至本判决确定的付款之日止的利息（按同期人民银行贷款基准利率计算）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告张力未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担5元，被告张力负担20元（此款原告宁夏中房集团银川物业服务有限公司已预交，被告张力随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 樊 篱二〇一五年七月十六日书 记 员 马慧琼附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”