（2015）穗中法民五终字第2669号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-21
案件名称
张凯与广东鹿园交通物资发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张凯,广东鹿园交通物资发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2669号上诉人（原审原告）：张凯，住广州市越秀区。委托代理人：李琴、陈慕殷，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广州市南沙区。法定代表人：陈光明，执行董事。委托代理人：何火日、吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人张凯因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称“鹿园公司”）是涉案美麓花园的开发商，已取得了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年8月29日，张凯（乙方）与鹿园公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区xx街xx村xxxx居住小区B6栋1203房（建筑面积119.03平方米），总金额为1097575元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过120日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金；逾期超过120日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同等”。之后，张凯已向鹿园公司付清全部购房款。2013年8月30日，鹿园公司与广州供电局有限公司南沙供电局签订供用电方案协议，约定用电性质为永久，2014年10月27日，广州南沙粤海水务有限公司出具意见，证明优山悦海小区（二期）已通过内部给水综合验收，现根据用户申请将二期并入一期共同使用，原有已签订的NS-GS-2014028供用水合同条款共同适用，同意连接开通。涉案楼宇于2014年11月19日取得《建设工程规划验收合格证》，2014年11月25日广州供电局有限公司南沙供电局出具《客户受电工程竣工检验意见书》，于2014年12月28日通过环保验收。现涉案楼宇已具备通气、通邮的条件，于2015年2月5日通过消防验收，于同年2月11日取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。鹿园公司曾于2015年2月12日向张凯发出《收楼通知书》，通知张凯于该日办理收楼手续，但张凯并未在当日收到该收楼通知书，事后又以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。鹿园公司提供的《建筑工程竣工验收报告》，相关单位并未在该竣工验收报告上签署日期，鹿园公司亦陈述取得该竣工验收报告的时间为2015年1月22日。2014年12月25日，张凯向原审法院提起本案诉讼，请求：1、鹿园公司向张凯支付延期交房违约金（每日按总房价1097575元0.05%的标准计算，自2014年11月1日起，计至房屋具备交楼条件，鹿园公司向张凯发出收楼通知后，张凯实际收楼之日止）；二、鹿园公司承担本案的诉讼费用。鹿园公司原审答辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第6条约定，双方交房的唯一条件是取得工程竣工验收报告，而鹿园公司已取得该报告和相关文件，符合合同约定的交楼条件；2、合同没有约定，法律也没有强制性规定以取得工程竣工验收备案表作为交楼的法定条件，在鹿园公司取得工程竣工验收报告及相关文件，即符合约定交楼条件；3、双方在补充协议第13条第1款对买卖合同第10条、14条、22条作出变更，约定逾期交房违约金不超过房款总额的1%。该约定是双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，也不存在显失公平情形，作为本案处理的依据；4、鹿园公司向张凯发出收楼通知时，涉案房屋已经具备通水、通电、通气、通邮，符合合同约定的交楼条件。本案一审中，原审法院就补充协议中违约金封顶条款的效力问题依法向张凯作出释明，张凯坚持认为该违约金封顶条款无效，并坚持原来的诉讼请求。原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。鹿园公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给张凯使用，已构成违约，应承担延迟交楼的违约责任，但鉴于合同补充协议约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，原审法院向张凯释明该条款的效力后，张凯并没有按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定申请进行调整，故鹿园公司应承担延迟交楼的违约金不超过总房价款1097575元的1%即10975.75元为宜。从2014年11月1日起至鹿园公司取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，鹿园公司承担逾期交楼的违约金按总房价款1097575元的每日0.05%计算，已超过10975.75元，故鹿园公司应向张凯支付延迟交楼违约金10975.75元。张凯要求鹿园公司支付逾期交楼违约金，超出10975.75元以外部分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年3月17日作出判决如下：一、被告广东鹿园交通物资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告张凯支付延迟交楼违约金10975.75元；二、驳回原告张凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由原告张凯负担131元，被告广东鹿园交通物资发展有限公司负担37元。判后，上诉人张凯不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）封顶条款并非张凯的真实意思表示，是在受胁迫的情况下签订，应为无效条款。购房合同约定合同生效之日起五天之内张凯向鹿园公司交付首付款。张凯是于2013年8月17日就交付了首付款，但鹿园公司是于2013年8月29日才与张凯签订购房合同，鹿园公司在收取首付款的时候未曾向张凯出示签订合同的版本，也未在售楼部明显位置公示购房合同版本，张凯交付房款时是根本无法得知购房合同内容，也无法得知封项条款的存在。张凯因已经先行交付部分房款，处于不公与弱势的地位，不得不与鹿园公司签订购房合同，即便存在不公平合理的条款也只能被迫同意签订，因此该封顶条款未非张凯的真实意思表示，应为无效条款。（二）该条款显失公平，严重损害了张凯的合法权益。购房合同约定鹿园公司应于2013年10月31日前向张凯交付符合收楼标准的房屋，鹿园公司于同年2月11日取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已经逾期交楼将近四个月。若“违约金金额不超过房款总额的1％”的封顶条款有效，则鹿园公司即使是无限期延迟向张凯交付房屋，违约天数也只能最多计算为20天，这样的封顶条款严重损害了张凯的权益，对于张凯来说是显失公平的。（三）封顶条款为格式条款，未尽提醒义务，应为无效条款。1、鹿园公司补充协议中的封项条款“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1％”，主要是减少鹿园公司义务和责任，增加张凯义务和责任的。购房合同第十条虽然是约定张凯延期交付首期款的违约责任，该封项条款看似是减少张凯责任，但是实际上由于鹿园公司于购房合同签订前已经要求张凯缴纳首付款，因此张凯根本不会出现违反购房合同第十条的情形，因此封项条款不适用于张凯。另购房合同第十四条及二十二条均是约定鹿园公司延期交楼及延期办理房产证的违约责任，因此封项条款主要是减少鹿园公司的义务和责任。且鹿园公司并没有明显加粗字体等显著的方式向张凯提示该封顶条款，亦未对该封顶条款进行任何说明和解释，张凯根本不清楚条款的内容，因此，封顶条款对张凯不具有约束力。2、双方使用的是广州市国土房管局和广州市工商局监制的《商品房买卖合同》，该合同文本已经经过监制单位严密考量，并非不公平条款，全市都在使用，具有公平与公开性。国土部门及工商部门监制的该份通用合同关于逾期交楼的违约金是房款的万分之五／天，该违约金是合理的，是保护购房者在买卖合同处于弱势的地位。但鹿园公司仍通过这样格式条款降低违约金标准，免除自己的责任，实质上有悖于公平及保护弱势一方的原则。综上，“违约金金额不超过房款总额的1％”的封项条款并非张凯的真实意思表示，严重损害了张凯的合法权益，应为无效条款。上诉请求：1、撤销原审判决，改判“违约金金额不超过房款总额的1％”的封顶条款无效，鹿园公司应每日按房屋总价款1097575元万分之五的标准，自2014年11月1日起至鹿园公司交付符合交楼条件的房屋并与张凯办理收楼手续止向张凯支付延期交房的违约金。2、鹿园公司承担本案一、二审的诉讼费用。被上诉人鹿园公司答辩称：双方签订购房认购书时，认购书第二条第5款已明确写明出卖人已经将销售合同的范本公开在销售场所展示，供买受人阅读。因此，张凯以其没有看过合同文本为由，认为是受胁迫的情况不是事实；同意原审判决，不同意张凯的上诉请求及理由。上诉人张凯与被上诉人鹿园公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，上述《商品房买卖合同》第十条“逾期付款的违约责任”约定的乙方逾期付款违约金的计付标准为“每日0.05%”；该合同第十四条“延期交房的违约责任”约定的甲方逾期交房、合同继续履行的情况下，甲方逾期交房违约金的计付标准为“每日0.05%”；该合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定的甲方逾期办证、合同继续履行的情况下，甲方逾期办证违约金的计付标准为“每日0.05%”。该合同附件七“本合同补充协议”第十三条“提示”相关内容：“1、买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。2、本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同。甲方提示乙方注意买卖合同和本补充协议中有关乙方责任条款及甲方免责条款的内容；如有疑问，乙方可向甲方咨询；乙方签署买卖合同及本补充协议后，视为清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处并予以认可。”二审中，对于上述原审法院“就补充协议中违约金封顶条款的效力问题向张凯作出释明”的问题，张凯表示：一审开庭时，原审法院向其释明，询问其是否需要调整诉讼请求，但是其没有同意变更请求，现在其仍然不同意对诉讼请求进行调整。二审中，张凯还表示：“违约金金额不超过房款总额的1%的封顶条款无效”是其提出“撤销一审判决，按照万分之五的标准支付违约金”诉讼请求的理由。本院认为，原审法院对鹿园公司与张凯之间的合同性质及双方权利义务的认定，合法有据、论理清晰，本院不作赘述。针对张凯的上诉主张，本院认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上述《商品房买卖合同》补充协议（附件七）已明确提示“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%”、“本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同。”张凯作为完全民事行为能力人，理应清楚知晓签署上述《商品房买卖合同》及补充协议的法律后果。张凯上诉主张“不超过房款总额1%”的封顶条款“为格式条款、未尽提醒义务”、“并非真实意思表示、是在受胁迫的情况下签订”、“显失公平”，均依据不足，其以上述主张作为请求认定封顶条款无效的理由，亦不符合上述我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故本院均不予认定。综上所述，张凯的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费262元，由上诉人张凯负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年七月十六日书记员 邹凌青张旭燕 微信公众号“”