（2015）信中法民终字第1023号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-24
案件名称
上诉人河南羚锐房地产有限公司与被上诉人陈永才合同纠纷案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）信中法民终字第1023号上诉人（原审被告）河南羚锐房地产有限公司。法定代表人刘术成，该公司经理。委托代理人汪家福，河南捷达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈永才，男，汉族，1965年5月16出生，住潢川县。委托代理人唐义平，男，汉族，生于1969年8月25日，住潢川县。原审被告潢川县西关治理工程指挥部。负责人金晓刚，指挥部负责人。原审第三人罗新建，男，汉族，39岁，住潢川县。上诉人河南羚锐房地产有限公司与被上诉人陈永才，原审被告潢川县西关治理工程指挥部，原审第三人罗新建因合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2014）潢民初字第00451号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南羚锐房地产有限公司的委托代理人汪家福，被上诉人陈永才及其委托代理人唐义平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2004年1月26日，潢川县西关治理工程指挥部（简称甲方）与河南羚锐房地产有限公司（简称乙方）签订协议书，协议主要内容为：潢川县西关治理改造工程是潢川重点城市建设项目，甲方经潢川县人民政府授权，全权负责西关治理改造工程，一、甲方负责向乙方提供潢川县城市规划建设领导小组批准的规划拆迁红线图，并负责办理拆迁许可证；二、甲方负责拆迁红线范围内的地上建筑物、构筑物和附属物的调查和拆迁，乙方负责按照拆迁安置补偿政策落实拆迁安置补偿，并向甲方支付拆迁费等。根据协议，潢川县西关治理工程指挥部于2008年8月22日与陈永才签订“返迁安置及补偿协议书”，对陈永才位于潢川县城关春申路的房屋进行拆迁，协议书约定十二个月后补偿陈永才安置房屋潢川城关春申路37号楼主楼二套门面。现羚锐公司已将房屋建好，对陈永才未补偿安置房屋，陈永才也未与羚锐公司结清产权调换差价。原审认为，拆迁人拆迁房屋，对被拆迁人应给予补偿。本案中，西关指挥部与羚锐公司约定，由西关指挥部负责房屋拆迁，羚锐公司负责安置补偿，陈永才的房屋拆迁后，羚锐公司应按“返迁安置及补偿协议书”的约定，向陈永才补偿安置潢川县城关春申路37号楼主楼二套门面，同时，陈永才应与羚锐公司结清房屋调换差价。第三人罗新建与本案无关，陈永才对罗新建的请求予以驳回。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第十三条、第二十二条、第二十三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告河南羚锐房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内补偿陈永才安置房屋潢川县城关春申路37号楼主楼二套门面；二、限原告陈永才在河南羚锐房地产有限公司补偿安置房屋时结清房屋调换差价；三、驳回陈永才对潢川县西关治理工程指挥部及罗新建的诉讼请求。本案诉讼费15600元，由原告陈永才负担4300元，被告河南羚锐房地产有限公司负担11300元。宣判后，河南羚锐房地产有限公司不服，提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、没有查清被上诉人被拆迁门面房的实际面积（分为原有门面房面积和购入第三人门面房面积）。2、没有查清被上诉人应折算安置门面房的面积3、没有查清被上诉人被拆迁住宅的实际面积（分为自己原有拆迁住宅面积和购入第三人住宅面积）。4、没有查清被上诉人折算应安置住宅的面积。5、没有查清被上诉人应安置门面房及住宅的具体楼房位置。原审法院在没有查明上述基本事实的基础上错误作出判决。对上述没有查明的基本事实，分别一一具体陈述如下：（1）被上诉人被拆迁自己原有门面房有两处：一处为61.37平方米（其中有房权证50平方米，无房权证11.37平方米；另一处为56.74平方米，系无证）。在上述拆迁门面房面积的基础上，分有证和无证（而折算）后的面积总和即为被上诉人可安置门面房的面积。即50平方米（有证）＋（11.37平方米＋56.74平方米）×70％（无证），合计97.68平方米（即被上诉人自己原有住宅门面被拆后应安置的门面房总面积）。另有拆迁被上诉人购入第三人门面房拆迁面积为82.95平方。（无证），折算为被上诉人应安置门面房面积82.95平方米×70％，即58.07平方米。（2）显而易见，被上诉人应安置门面房的总面积为97.68平方米＋58.07平方米，及155.75平方米。（3）被上诉人原有住宅被拆迁面积为以下几处：a、混合结构（无证）54.53平方米；b、厨房面积4.27平方米；c、折算简易住房面积58.79平方米（属其他结构，无证，原则上无证建筑拆迁不予赔偿）。D、拆房檐高度未超过2．1米的简易房面积为9．1平方米（属于其他结构，无证）。以上四项折算有证应安置住宅面积为88.68平方米（54.53平方米＋4.27平方米＋58.79平方米＋9．1平方米）×7O％，即88.68平方米。以上被上诉人购入第三人袁启有住房，被上诉人未提供该房屋建筑资料，不符合结算规定。被上诉人购入第三人住宅被拆迁面积分为两处：一处为44.74平方米（混合、无证）；另一处15.58平方米（混合、无证），该两处购入住宅被拆迁面积折算为应安置住宅面积为（47.44平方米＋15.58平方米）×70％，即44.11平方米。4、显而易见，被上诉人应安置住宅面积为（88.68平方米＋44.11平方米），即132.79平方米．5、被上诉人应安置门面房及住宅的具体楼房位置均为39#。A、按照2005年12月20日双方所签《返造安置补偿协议书》约定，约定有楼号未定房号。实际上被上诉人选定的具体安置为39#一58／59，建筑面积151.38平方米。按照上述（2）项应安置被上诉人门面房面积155.75平方米计算，两者相抵，及（155．75平方米一151.38平方米），余4.37平方米。该剩余4.37平方米为被上诉人仍未按安置的门面房面积，按门房面积转换为住宅面积拆迁补偿标准3：1．计算，可为被上诉人安置住宅面积13.11平方米（即4.37×3），应计算并加在上述第（4）项应安置被上诉人住宅面积之上。B、被上诉人选定的应安置住宅的位置为39#，房号为39#-一301室，该301室建筑面积为132.12平方米，按照上述第（4）项应安置被上诉人住宅面积（132.79平方米＋13.11平方米），即145.9平方米，两者相抵，被上诉人仍剩余有13.78平方米住宅面积仍未被安置。该剩余仍未被安置的住宅面积，可由双方按双方约定的安置的货币补偿标准，上诉人与被上诉人在拆迁安置过程中，共签有3份《返迁安置补偿协议书》（分别为2005年12月20日、2007年11月3日和2008年8月22日）。而被上诉人在原审起诉时，仅提供一份2008年8月22日签订的一份协议（另两份未出示提交）。据此，原审法院以2008年8月22日双方签订的协议为依据进而作出错误的判决。原审法院可能认为2008年8月22日是三份协议中签订时间最晚的一份，系最终确定的协议。若这样认为是错误的，该2008年8月22日所签协议本身就是一份虚假的协议和错误的。理由为：一是该协议上明显记载被上诉人被拆迁门面房的总面积为103.88平方米，而实际上上述被上诉人门面房被拆迁总面积为（上述第一项即原有118.11平方米＋82.95平方米）201.06平方米（不是折算后应安置面积），两者面积相差较大，协议上记载的门面房现积103.8平方米远远小于实际门面房面积201.6平方米。二、协议上记载被上诉人住宅面积88.68平方米，而实际上被上诉人住宅面积为18971平方米（5453平方米＋4.27平方米＋58.79平方米＋9.1平方米＋4744平方米＋15．58平方米）即189．71平方米。两者相比，差额为101．03平方米。协议上记载住宅总面积远远小于实际被拆住宅总面积。从上述陈述显而易见，该协议记载被上诉人门面房总面积、住宅总面积与被拆迁人实际被拆的门面房、住宅总面积都小，也是相矛盾的。被上诉人怎么能用较小的门面房总面积，较小的住宅总面积去调换上诉人较大面积的门面房和较大面积的住宅呢？因此，该协议记载是虚假和错误。三是被上诉人原审时仅提供一份协议而不是提供三份协议，故意将拆迁住房的面积化整为零散，然后套取上诉人安置门面房面积之嫌。因为拆迁公告上明确规定，拆迁门面房面积达到公司门面房建筑面积的70％方可安置，否则不予安置，仅进行货币补偿，最后需要说明的是：一是双方签订的《返迁安置及补偿协议》仅仅是选房，待被上诉人提供手续，上诉人严格审查，不符合条件的予以删除等过程，双方实际具实结算后，上诉人方能落实安置。二是截止目前，被上诉人未向上诉人提供房屋原始手续，且对上诉人初步估算的结果不予认可，拒不与上诉人进行结算，致使被上诉人门面房、住宅安置及相关补偿仍未得到落实。安全是被上诉人一方原因造成的。被上诉人陈永才答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。二审另查明，上诉人当庭向提交下列证据：一、拆迁公告，证明拆迁补偿方式、方法以及补偿的依据，无证70%，有证1：1.二、袁启友，陈永才证明一份，证明对自己房屋面积，位置的认可。三、被上诉人房屋拆迁手续、拆迁补偿的面积，被拆迁人陈永才拆迁面积的手续。四、房屋拆迁通知，房屋拆迁验收，和选房的序号证明。房屋拆迁，选房序号证明被上诉人选房在39#。五、三份协议，由被上诉人陈永才签订的协议，这是三份意向安置补偿协议，并且其中安置协议，是将被上诉人安置在39#，其中有一份被上诉人陈永才所持的协议37#，他本人不能说明该份协议门面房面积是出自哪一套拆迁房屋，这个协议是虚假的。六、两份返迁安置延期过渡安置费补偿协议书，上面有陈永才签名，证明被上诉人陈永才选房位置均在39#。七、提交证据7，结算表，证明被上诉人陈永才原有门面房面积201.06平方米，按照有证无证，折算后，应当安置的门面房面积是155.75平方米；被上诉人陈永才原有住宅面积187.01平方米，安置后面积应为132.79平方米，说明被上诉人自有房屋面积加上购买的面积。二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人双方均应按照合同约定履行义务。根据各方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：原审判决河南羚锐房地产有限公司补偿陈永才在春申路安置房37号两套门面房是否适当。潢川县西关治理工程指挥部与河南羚锐房地产有限公司于2004年1月26日签订安置补偿协议书，约定河南羚锐房地产有限公司负责按照拆迁安置补偿协议政策落实拆迁安置补偿，并向潢川县西关治理工程指挥部支付拆迁费用四十万元。随后，潢川县西关治理工程指挥部与陈永才于2008年8月22日签订返迁安置补偿及补偿协议书，约定补偿陈永才37号楼主楼二套门面房，该约定系双方的真实意思表示，双方均应依约履行义务。河南羚锐房地产有限公司认为：潢川县西关治理工程指挥部分别于2005年12月20日、2007年11月5日、2008年8月22日和陈永才签订了三份返迁安置补偿及补偿协议书，若拆迁补偿，应将上述协议三处房屋的面积相加后，按照约定比例补偿陈永才。根据当事人双方提交的证据，2008年8月22日签订的协议所需拆迁的房屋系陈永才自有房屋，而2005年12月20日签订协议所指向的拆迁物，系陈永才购买袁启友的房屋，该两份协议系陈永才与潢川县西关治理工程指挥部单独签订，分别补偿。因此，上诉人上诉称应将三份协议所指向拆迁房屋总面积，按照比例对被上诉人陈永才进行补偿的意见不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费15600元，由上诉人河南羚锐房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 郑鹏飞审判员 崔仁海审判员 左立新二〇一五年七月十六日书记员 黄莹莹 关注公众号“”