（2015）宿城民初字第1249号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-02
案件名称
高涛与江苏万晟实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高涛,江苏万晟实业有限公司,上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿城民初字第1249号原告高涛。被告江苏万晟实业有限公司。法定代表人刘卫高，该公司董事长。委托代理人刘连朋，该公司员工。第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行。负责人施建辉，该行行长。原告高涛诉被告江苏万晟实业有限公司（以下简称万晟实业）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人皇甫斌、被告委托代理人刘连朋、第三人委托代理人高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高涛诉称，2013年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的凤凰美地小区商品房。2013年8月13日，原被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，原告于2013年1月25日和2013年9月12日支付了全部购房款469237元。根据前述《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应该在2014年9月30日前履行交付房屋的义务，合同第九条第（2）款就逾期交房超过90日的情形做了详细约定。但截止至2015年4月被告仍未履行交付房屋的义务，针对被告逾期交付的行为，原告在2015年4月12日向被告邮寄了解除前述《商品房买卖合同》的通知书，被告于次日收到该通知书，但被告至今未履行前述《商品房买卖合同》第九条第（2）款约定的退还房款并支付违约金的义务，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间于2013年1月25日签订的编号为201301080050的《商品房买卖合同》；2、解除原被告及第三人于2013年8月13日签订的编号为2221304000172的《个人购房担保借款合同》；3、被告返还购房首付款144237元；4、被告返还原告已偿还第三人的按揭贷款本息（已偿还按揭贷款本息部分以原告向第三人实际偿还金额为准，暂时计算至2015年6月10日共计50669.29元）；5、被告支付违约金（违约金以144237元为基数，自2013年1月25日起，按日万分之一点五计算至实际履行日；以325000元为基数，自2013年9月12日起，按日万分之一点五计算至实际履行日）；6、本案诉讼费用由被告承担。被告万晟实业辩称，被告开发的凤凰美地10#楼于2015年2月17日取得了竣工验收备案，被告并于2015年3月18日在宿迁晚报上公布交房，且已经通知了原告进行收房，超过15日不收房的视为业主已经收房，不再具备退房条件，因此原告要求被告返还购房款及支付违约金和按揭贷款本息的诉讼请求不能成立。第三人浦发银行述称，如果原被告之间签订的《商品房买卖合同》解除，第三人要求被告将已经发放的按揭贷款，扣除原告已经偿还的贷款本息部分（暂算至2015年6月11日，剩余贷款本息为310244.44元）返还给我行。经审理查明，2013年1月25日，原被告签订编号为201301080050号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于宿城区凤凰美地房，该商品房用途为住宅，建筑面积88.96平方米，单价5274.70元/㎡，总金额为469237元。买受人应于2013年1月8日前向出卖人支付购房款计人民币144237元整（下称“首付款”），其余房款共计人民币325000元（下称“按揭款”），由买受人以向银行申请按揭贷款的付款方式支付；出卖人应在2014年9月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。同日，原告向被告支付购房首付款144237元。另查明，2013年8月13日，原告与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定原告以其购买的被告开发的凤凰美地10幢16层1602号房屋一套作为抵押向第三人借款325000元，被告作为保证人。后第三人于2013年9月11日将325000元贷款发放至被告账号为22×××22的银行账户。被告万晟实业于2013年9月12日向原告开具了金额为325000元的销售不动产统一发票。自2013年10月10日起至2015年6月10日止，原告已向第三人偿还贷款本金14808.55元，利息35860.74元，合计50669.29元。再查明，被告万晟实业逾期交房超过90日。2015年4月12日，原告以被告逾期交房为由向被告邮寄律师函一份，要求解除双方于2013年1月25日签订的《商品房买卖合同》，并在解除通知到达之日起15日内退还已付购房款，同时按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。经查询，该邮件已于2015年4月13日由被告签收。以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证、销售不动产统一发票、个人贷款还款通知单、律师函、圆通速递详情单以及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原被告签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同约定履行义务。根据双方合同约定，被告应于2014年9月30日前交付房屋，逾期90日原告则有权解除合同，而根据被告辩称涉案房屋系于2015年2月17日取得竣工验收备案，即便被告辩称属实，原告亦已逾期交房超过90日，原告有权要求解除合同。至于被告辩称于2015年3月18日在报纸媒体上公布交房，原告逾期15日不接收房屋视为已经收房，本院认为，被告逾期交房超过90日，已构成违约，原告有权解除合同，故被告辩解无事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除的时间，因原告于2015年4月12日向被告邮寄的解除合同通知书已于2015年4月13日由被告签收，原告已将解除合同的意思通知被告，故双方签订的商品房买卖合同于2015年4月13日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原被告之间的商品房买卖合同已于2015年4月13日解除，因此对于原告要求解除与第三人之间的个人借款合同的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原被告之间的商品房买卖合同及原告与第三人的借款合同解除后，被告应向原告返还购房款144237元及原告已偿还第三人的贷款本金，并按合同约定向原告支付违约金，同时被告应将第三人发放至其账户的325000元贷款中尚未偿还的部分返还第三人。关于原告主张被告返还原告已偿还第三人按揭贷款的利息部分，根据合同相对性原则，原告依据原被告之间签订的商品房买卖合同向被告主张违约责任，至于原告已向第三人偿还按揭贷款的利息部分，系原告与第三人借款合同解除后所受损失，原告在未有证据证明其所受损失大于被告应当向其支付的违约金情况下，不得额外向原告主张该部分损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2013年1月25日原告高涛与被告江苏万晟实业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201301080050）于2015年4月13日依法解除；二、解除原告高涛与第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行于2013年8月13日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：2221304000172）；三、被告江苏万晟实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高涛已付购房款首付款144237元及违约金（1、以144237元为基数，自2013年1月25日起按日万分之一点五标准计算至2013年9月11日；2、以469237元为基数，自2013年9月12日起按日万分之一点五计算至实际给付之日止）；四、被告江苏万晟实业有限公司于本判决生效后立即返还原告高涛已偿还的自2013年10月10日至本判决生效之日的银行贷款本金（以第三人保留的原告还款记录为计算依据）；五、被告江苏万晟实业有限公司于本判决生效后立即将第三人于2013年9月11日发放至其账户的325000元贷款本金中原告高涛尚未偿还的部分返还第三人上海浦东发展银行股份有限公司宿迁分行（以第三人出具的截至被告一次性清偿贷款之日止的贷款本金余额为准）；六、驳回原告高涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11188元、保全费1770元，合计12958元，由被告江苏万晟实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长 朱 颖人民陪审员 朱丽丽人民陪审员 赵 冰二〇一五年七月十六日书 记 员 吴 琼 来源：百度搜索“”