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(2015)彭民一初字第466号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-12-30

案件名称

洪流与彭泽县三德服饰有限公司、李林锋、洪火发、徐泽平买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

彭泽县人民法院

所属地区

彭泽县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪流,彭泽县三德服饰有限公司,李林锋,洪火发,徐泽平

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第一百零七条,第一百一十条,第一百一十四条第一款;《中华人民共和国公司法(2005年)》:第二十条第一款

全文

江西省彭泽县人民法院民 事 判 决 书(2015)彭民一初字第466号原告洪流,男,住彭泽县。委托代理人张卫军,彭泽城关法律服务所法律工作者。被告彭泽县三德服饰有限公司,代码:55847154-9,地址,彭泽县钓鱼台工业园区。法定代表人李林锋,经理。被告李林锋,男,住彭泽县。被告洪火发,男,住彭泽县。被告徐泽平,男,住彭泽县。委托代理人许加林,江西民群律师事务所律师。原告洪流诉被告彭泽县三德服饰有限公司、李林锋、洪火发、徐泽平买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告洪流及其委托代理人张卫军,四被告的委托代理人许加林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2012年1月,原、被告签订门店和住宅买卖合同二份。原告依约支付了购记房款,但被告没有按约办理相关证件及完善相关设施。2014年7月,被告隐瞒原告将门店六、七两间私自出售他人并办理了相关证件。为此,原告曾向公安报警。因双方协商未果,原告诉至法院,要求被告:1、立即办理原告所购门店、住宅的土地使用许可证、房屋产权证;2、立即返还门店由东至西六、七两间;3、立即装饰完善门店三、四、五间的相关设施;4、赔偿违约金及各项损失1248000元;5、承担本案的诉讼费用。原告举证有:1、住宅房买卖合同与门店房买卖合同各一份;2、收据二份。证明原、被告签订了房屋买卖合同,原告已付款160万元。被告对合同真实性无异议,但称只收到60万元。被告辩称,原告与被告彭泽县三德服饰有限公司是买卖合同关系。第二、三、四被告个人不应承担法律责任。被告彭泽县三德服饰有限公司就房屋买卖合同纠纷已诉至法院,本案是否违约要看这案的审理结果。土地使用证由县土管部门发放,被告无法办理。房屋产权证要双方去办理才行。门店六、七两间已卖于他人并办理了证件,现无法返还。被告举证有:1、被告企业信息表;证明被告的股东情况。2、民事诉状一份;证明被告已向法院起诉,要求本案的原告支付购房款。原告称此类证据与本案不冲突。经审理查明,被告李林锋、洪火发、徐泽平系被告彭泽县三德服饰有限公司三股东。2012年1月13日原告与被告方签订一份《门店房买卖合同》,约定被告将其公司临街面由东向西的第三、四、五、六、七间门店出卖给原告,售价5000元/平方米,合同签订后五日内一次性支付人民币100万元,余款在办理房产证及土地分割证时(2012年12月31日前将两证若干本交给买受人)一次性支付。合同出卖人加盖彭泽县三德公司章印及由李林锋、洪火发、徐泽平签名。2012年1月14日原告按约交付被告门店购房款100万元,被告出具了收据,被告的法定代表人李林锋同意该款支付给九江市兴达建筑工程有限公司作为建房工程款。2012年1月15日原告与被告又签订一份《住宅房买卖合同》,约定被告将其公司综合楼二层由东向西的第一至七间面积约400平方米出卖给原告,售价1800元/平方米,合同签订后三日内一次性支付人民币60万元,余款在办理房产证及土地分割证时(2012年12月31日前将两证若干本交给买受人)一次性支付。合同出卖人加盖县三德公司章印及由李林锋签名。2012年元月14日、元月15日原告两次交付被告住宅购房款计60万元,被告出具了两张收据。两份合同第五条关于违约责任约定为:“一、买受人不按规定的时间要求交付购房款,须每月按所欠余款的10%向出卖人支付违约金,不足一个月按一个月计算;二、出卖人不按规定交房和土地使用证、房屋产权证时,出卖人从买受人交第一次房款时开始每月按住宅房(门店房)已支付款数的10%向买受人支付违约金,不足一月按一个月计算”。2014年7月份,原告发现被告方私自将第6号和第7号门店卖于他人并办理了相关证件,该两间门店在彭泽县房产局登记的面积为104.46平方米,交易价532300元。为此原告曾报警,彭泽县公安局经侦大队作出不予立案处理。此后被告认为原告的门店购房款100万元未直接交付,而是将此款用于抵扣工程款,如抵扣工程款应按政府处理价6040元/平方米计付购房款,故此要求原告应追加支付购房款15.2万元,双方协商未果,被告彭泽县三德公司诉至本院要求原告偿付购房款15.2万元。而原告诉至本院,要求四被告承担违约责任等。在本案审理过程中,2015年5月28日,本院作出(2015)彭民一初字第148号判决,认为原、被告签订的两份购房合同均合法有效。双方争议的焦点是买受人所交门店购房款100万元是否交付出卖人,2012年1月14日收款收据及证人许家义证言均证实买受人洪流向出卖人交付100万元门店购房款的事实。按合同约定的总房款应为1596000元(150*5000+470*1800-1600000),买受人共交付购房款160万元,已足额支付。彭泽县三德公司要求洪流按2013年7月5日《协议书》的价格计算房款与2012年元月13日的合同的内容及时间不符,故县三德公司要求洪流支付房屋差价款无事实及法律依据,本院依法不予支持。遂驳回原告彭泽县三德公司的诉讼请求。上述事实有下列证据予以证实:1、住宅房买卖合同与门店房买卖合同各一份,证明原、被告双方房屋买卖情况;2、收据二份,证明原告已支付购房款160万元;3、被告企业信息表,证明被告公司及股东信息情况;4、本院(2015)彭民一初字第148号民事判决书,确认了相关事实及驳回彭泽县三德公司的诉请;5、彭泽县房产局产权登记表,证明被告卖掉的第六、七号门店面积等情况。本院认为,原、被告签订的两份购房合同均合法有效。原告已支付购房款给被告,被告应当按约交付房屋并及时办好相关证件。而本案中,被告并没有按合同规定于2012年12月31日前办理好证件,且在原告不知情下,将已卖给原告的第六、七号门店转卖给他人并办理了相关证件,其行为侵害了原告的合法权益,应承担违约赔偿责任。被告李林锋、洪火发、徐泽平作为公司股东,滥用公司法人独立地位和股东有限责任,严重损害了买受人的利益,应当对原告的损失承担连带责任。因双方对合同违约责任的约定过高,本院认为以不超过购房款的30%予以调整较为适宜。被告已将第六、七号门店卖于他人并办理了相关证件,现无退还原告可能,对此被告应承担返还购房款及赔偿损失责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定,判决如下:被告彭泽县三德服饰有限公司在本判决生效后三十日内办理公司综合楼二层由东向西的第一至七间的住宅房和第三、四、五间门店房的房屋产权证和土地分割证,并装饰完善门店三、四、五间的相关设施。原告积极予以配合;被告彭泽县三德服饰有限公司向原告支付违约金人民币480000元(1600000元×30%);被告彭泽县三德服饰有限公司退还原告购第六、七号门店款人民币522300元(104.46平方米×5000元),并从2012年1月14日起到付清退款之日止按中国工商银行同期逾期贷款利率、本金522300元计算向原告支付利息损失。上述款项限被告彭泽县三德服饰有限公司于本判决生效后十五日内付清,被告李林锋、洪火发、徐泽平承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16032元、财产保全费5000元,合计21032元由四被告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  汤 林审 判 员  陈小龙人民陪审员  田 琪二〇一五年七月十六日书 记 员  高 敏 微信公众号“”