（2015）楼民一初字第16号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-10-23
案件名称
原告岳阳市人民政府机关事务管理中心与被告程爱明租赁合同纠纷民事判决书
法院
岳阳市岳阳楼区人民法院
所属地区
岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
＊＊＊
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第二百二十六条
全文
湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）楼民一初字第16号原***，住所地***。法定代表人***，主任。委托代理人***，湖南***律师事务所律师。被告***，男，汉族，住***。委托代理人***，湖南***律师事务所律师。原***（以下简称***）诉被告***租赁合同纠纷一案，于2014年12月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2015年4月14日、4月23日公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人***、被告***及其委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年，被告经原告同意，通过门面转让从原承租人处接手位于******号楼***号门面，从事超市经营。原、被告未重新签订书面合同，按原承租合同约定的租金标准2286元/月履行。到了2011年1月至今，被告却无正当理由拖欠原告四十多个月的租金，经催要也未支付。原告租赁房屋收取租金的目的已经无法达到。2014年12月12日，原告向被告送达了《关于解除租赁关系的通知》，告知被告双方租赁关系自通知送达之日起解除，并要求被告2014年12月20日前交还承租房屋，但被告至今仍未退还房屋。请求人民法院判令：一、双方的房屋租赁关系已经解除；二、被告立即腾退承租场地，将租赁场地返还原告；三、被告支付所拖欠的租金及水电费，截止2014年11月30日，共计人民币111694元。被告辩称，其一、合同法的原则之一为鼓励交易原则，合同不应轻��解除；其二、不定期租赁关系可以随时解除，但出租人必须以书面形式向承租人送达终止不定期租赁关系的通知；其三、原、被告未约定交租方式。自2010年底前，门面租金系由原告上门收取，自2011年开始原告便不再上门收租，且合同未约定现金交租还是银行转账，导致被告无法交租，而不是被告不交租；其四、该门面系被告花费巨资从他人手中转让得来，因原告单方解除合同，构成违约，应当赔偿被告的装修、转让费等损失。原告为支持起诉讼请求，向本院提交以下证据：一、收款及押金收据，拟证明租赁关系的存在，及租赁合同的相关内容；二、两份房屋租赁合同，拟证明原告与被告之前的承租人之间的租赁内容；三、《关于解除租赁关系的通知》及送达回执，拟证明原告已经将解除合同的通知送达给被告，双方合同��经解除。被告质证称：证据一的真实性、合法性无异议，但关联性有异议；证据二与本案无关联性；对证据三的“三性”均有异议，解除合同的通知及送达回执被告均未收到，送达回证系法院采用的送达凭据，而不是原告的送达方式，没有留置送达的权利。被告为支持其辩称，向本院提交以下证据：一、房屋租赁合同，拟证明所租房屋门面号为***号，而不是原告所说的***号；原、被告之间系不定期租赁合同；合同未约定收租方式；二、拆迁通知，拟证明是原告不收取租金，而不是被告不缴纳租金；三、企业注册资料及收据，拟证明被告接手该门面所花费的资金。原告质证称：对证据一的“三性”不持异议，但不能达到其证明目的；证据二不能证明拆迁不收租金；证据三的“三性”均有异议。���院认证为：就原告提供的证据一本院予以确认；证据二与本案无关联性，本院不予确认；证据三为解除租赁合同的通知及送达回执，因原告对其承租给其他人的门面均采用该方式送达，也都已经送达到位，本案被告无特殊性的存在，本院对该证据予以采信。就被告提供的证据一，本院予以确认；证据二的真实性本院予以确认，能否达到被告的证明目的，本院结合其他事实再做综合认定；证据三系被告接手其前手的门面后向其前手支付的转让费、装修金等费用，与本案租金关系无关联性，本院不予确认。根据上述本院确认的证据及当事人双方的当庭陈述，本院确认如下事实：2010年1月1日，原告与被告就所属原告的***号楼***号（原***号楼***号三个门面）签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其所属的该门面租给被告使用，租金为2286元/月。租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日。租金、水电费按月计算，由被告在每月二十五日之前交付给原告。押金为16000元。该合同还对其他租赁相关事项做了约定。合同签订以后，原告将房屋交付被告，由被告从事超市经营，被告按期向原告交付房租、水电费等费用。2011年10月14日，因包括被告承租门面在内的***门面被纳入旧城改造项目，***向包括被告在内的所有承租人下达了《拆迁通知》，通知显示：拆迁时间为2011年10月15日至2012年1月15日共三个月时间。拆迁补偿为市场评估补偿。在通知下发后，承租人不得再将门面转租或转让，也不得再搞装修。同时要求各承租人积极配合拆迁工作。该通知送达后，被告因补偿存在纠纷，并未按照通知的要求及时搬出其所租赁的门面，并占用至今。2014年12月12日，原告向被告送达了《关于解除租赁关系的通知》，通知载��：1、双方租赁关系自通知送达之日起解除；2、请于2014年12月20日前将租赁房屋内的所有物品搬离，并将房屋钥匙等物品交还我（即原告）中心，逾期搬离的物品，视为废弃物；3、截至2014年11月，请于2014年12月20日前到我中心结清您拖欠的租金、水电费共计111694元；四、2014年12月20日后如仍未交还租赁房屋，我中心保留采取相关措施收回租赁房屋的权利。该通知送达给被告后，被告仍占有其所租赁的房屋，至今未将房屋返还给原告，故原告起诉至本院。另查明，被告***的租金、水电费交至2010年12月，自2011年1月份开始便没有再交上述费用。本院认为，原告***与被告***就房屋租赁事宜达成一致意见并签订了《房屋租赁合同》，该合同系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务并享有合同权利。双方在租赁合同中约定的租赁期为2010年1月1日至2010年12月31日，该合同到期后，被告继续使用该租赁场地，原告当时也未提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人双方可随时解除不定期租赁合同。原告于2014年12月12日向被告送达了解除租赁合同的通知，根据合同法第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告向被告送达了解除合同的通知，并给予了被告一定的履行期，该送达并无不妥，原、被告之间的租赁合同自2014年12月12日原告将解除租赁关系的通知送达给被告时，双方的租赁关系便已经解除，对原告请求本院确认双方房屋租赁关系已经解除的诉请本院予以支持。原告诉讼请���中要求被告继续支付自2011年1月份至2014年11月份的租金和水电费111694元，根据合同约定，被告应当于每月的25日前将租金、水电费交付给原告，被告负有按照合同约定交纳租金和水电费的义务，但其未提供证据证明其已经交纳上述费用，故本院对原告请求被告继续支付租金及水电费的诉讼请求予以支持。就被告提出的原告向被告送达拆迁通知给被告造成损失的辩称，因该通知送达给被告后，被告并未搬出，而是继续经营,对被告提出的该辩称不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原***与被告***之间的租赁关系自2014年12月12日解除；二、被告***腾空其租赁原告的***号楼***号门面，并返还给原***；三、被告***向原***支付2011年1月至2014年11月的租金、水电费共计111694元。上述判决第二、三项确定的义务，限在本判决生效之日起二十日内履行完毕。延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的办理。本案受理费2534元，由被告***负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 陈正荣代理审判员 吕雪强人民陪审员 龙红翔二〇一五年七月十六日书 记 员 张 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲���机构确认解除合同的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：百度“”