（2015）濉民二初字第00284号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-08-19

案件名称

陈小波与周开荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

濉溪县人民法院

所属地区

濉溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈小波,周开荣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

安徽省濉溪县人民法院民事判决书（2015）濉民二初字第00284��原告：陈小波，男，1973年12月9日出生，汉族，淮北市如意宝宝店业主，住安徽省淮北市相山区。委托代理人：徐华敏，安徽亚星律师事务所律师。被告：周开荣，女，1978年4月2日出生，汉族，淮北市相山区如婴宝贝孕婴用品店业主，住安徽省濉溪县。原告陈小波与被告周开荣房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月9日向本院提起诉讼。本院于2014年12月3日作出（2014）濉民二初字第00316号判决。宣判后，陈小波、周开荣均不服，提起上诉。安徽省淮北市中级人民法院作出（2015）淮民一终字第00079号民事裁定：撤销安徽省濉溪县人民法院（2014）濉民二初字第00316号民事判决；发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告陈小波及其委托代理人徐华敏，被告周开荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小波诉称：2012年10月24日，陈小波与周开荣签订一份大型项目、餐饮类合同，实为商铺转租合同。合同约定：周开荣将淮北市淮海路乐天玛特一楼其承租的建筑面积是712平方米的一半即356平方米的商铺转租给陈小波使用，每月租金是31200元，每六个月支付一次，租赁期限为3年。租赁合同签订当天，陈小波支付周开荣5000元定金及8个月的房租244600元。2012年11月中旬陈小波开始装修商铺，同时又购置了店里所需的各种设备、设施、货架等。2013年4月22日，该商铺试营业。后陈小波了解，周开荣与其签订的商铺转租合同，并未征得乐天玛特同意，违反了和乐天玛特签订的（不得擅自转租条款）合同。2013年10月15日乐天玛特给周开荣下发了整改通知，限其于2013年10月31日前整改完毕，否则按合同约定接受处罚并终止合同。现周开荣的店已关门，导致陈小波的店也不得不关门。从2013年7月至今，已停业10个多月，��陈小波造成了重大的损失。综上所述，周开荣未征得乐天玛特的同意即将商铺私自转让给陈小波，因此双方所签订的合同系无效合同。周开荣的行为给陈小波经济上造成了巨大损失。为维护其合法权益，特诉至贵院，请依法确认陈小波、周开荣所签合同是无效合同；判令周开荣赔偿陈小波的装修、货柜、监控等各种设施设备的损失费计312662.8元（390828.5×80%），最后依法院委托评估机构评估的数字为准。陈小波为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据材料：1、江苏乐天马特商业有限公司（简称乐天玛特公司）与周开荣签订的乐天马特商铺租赁合同。证明：乐天玛特公司（甲方）将坐落在淮北市淮海路乐天玛特一楼的商铺，建筑面积712平方米租赁给周开荣（乙方）开设美容院使用；未经甲方同意，不得改变本合同约定的使用用途，不擅自转租、转让，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同；商铺每月租金25000元；租赁期限3年。2、周开荣和陈小波签订的商铺转租合同。证明：周开荣将坐落在淮北市淮海路乐天玛特一楼的商铺，建筑面积712平方米的一半即356平方米租赁给陈小波开设孕婴用品店使用；每月租金31200元；租赁期限3年。3、通知一份。证明：2013年10月15日，乐天玛特公司淮北淮海路店通知周开荣，经总公司招商部调查了解，周开荣涉嫌违反合同约定中的“不得转租条款”，限周开荣于2013年10月31日前整改完毕，否则将按合同约定终止合同。4、装修及财产损失清单。证明：陈小波在乐天玛特一楼商铺装修及设备、设施等财产损失共计390828.5元。5、收据一张，农业银行回单一张。6、证人证言一份。7、评估报告一份。周开荣辩称：周开荣与陈小波所签订的合同是合作经营合同，而不是转租合同。周开荣发帖子求租房子，陈小波多次找其沟通，并签订合同。现陈小波主张合同无效，但其明知道这个房子不能转租，为何多次与周开荣洽谈合作的问题？关于赔偿陈小波装修的费用，陈小波是在商场倒闭之后才要求赔偿；陈小波带走的东西周开荣不赔偿，不能带走的该周开荣赔偿的部分，如墙面、地面、门头的装修，按责任大小来赔偿。周开荣为抗辩陈小波的诉讼主张，向本院提供以下证据材料：1、周开荣的身份证复印件。证明周开荣的主体资格。2、大型项目、餐饮类合作合同。证明：合同第一章至第四章第一款及补充项目能够证明涉案合同是具有合作性质的合同；合同第四章第二款证明陈小波应当承担合作经营期间的水电费的事实。3、调查笔录一份。证明陈小波、周开荣签订的合同系合作经营性合同，具体表现在：其一，合作经营期间，周开荣提供合作经营��所（安徽淮北淮海路乐天玛特一楼）；其二，合作经营期间，周开荣提供并实际办理经营许可手续，确保双方合作的经营范围；其三，合作经营期间，周开荣代交水、电费用等，以满足合作经营的需要；其四，双方共同对涉案商铺进行装修、装饰。4、证明两份。证明双方合作经营期间，周开荣负责铺设涉案商铺地板砖的事实。5、个体工商户营业执照复印件、食品流通许可证复印。证明依据合作合同约定，周开荣办理相关登记手续，以确保合作经营的需要，双方系合作经营关系。6、工商基本注册信息查询单。证明目的：佐证证据5所证明的事实；双方合作经营为甲级风险行业；双方经营风险行业的法定责任主体系周开荣。7、工商基本注册信息查询单。（登记人：陈小波，2012年11月28日成立并营业；陈小波，2010年5月14日成立并营业，登记名称：濉溪县刘桥如意��宝婴幼儿用品店；魏凌红（注系陈小波妻子），2009年12月7日成立并营业，2013年6月17日获得工商核准，登记名称：淮北市如意宝宝孕婴用品店步行店；魏凌兰（与魏凌红系姐妹关系），2012年3月20日成立并营业，登记名称：淮北市相山区爱婴如意宝宝孕婴店，登记名称：淮北市相山区凌兰如意宝宝孕婴店。）证明双方合作经营前后，陈小波同时经营其它如意宝宝店，以此证明其要求赔偿损失部分中，含有与双方合作经营无关的损失。8、台帐一份。证明双方合作经营期间，周开荣先行堑付电费合计27480.5元（其中2013年1月至4月份电费共计18377元；2013年5月份电费4098.5元；2013年6月份电费5005元）的事实。9、收据三份。佐证证据8所证明的事实。10、收据两份。证明周开荣已实际向乐天玛特支付到2013年10月份租金的事实（包含双方合作经营的商铺租金）。11、照片四组、��盘一份。证明陈小波于2012年12月28日开业及目前乐天玛特商场全部停业的事实。12、网上截取消息。证明陈小波停业的原因是乐天玛特商场经营不善所造成的，并不是因为周开荣的转租。周开荣对陈小波所举证据的质证意见为：证据1、2、5无异议；证据3，周开荣没有收到该通知，且其来源不清楚；证据4，对其真实性不予认可，乐天马特商铺在12月份就开业了，但在陈小波提交的单据上还显示2、3月份的费用，且其所提交的装修的单据与评估报告上的数目不一致，怎么能证明这个钱全部都用在装修乐天马特这家店铺上；证据6，有异议，装修的这些人都是陈小波自己找的，与其有利害关系；证据7，有异议，评估的内容不予认可，在进行评估之前周开荣找过评估师，希望评估的时候可以让其到场，但是后来评估的时候并没有通知周开荣。陈小波对周开荣所举证据的��证意见为：证据1，无异议；证据2，从合同的内同来看，是转租合同而不是合作合同，租金每一年递增，每6个月支付一次；证据3，内容不真实、虚假，对其证明事实不予认可；证据4，双方并不是合作经营，吊顶是陈小波吊的，地板砖是周开荣铺的，价格相差不大，费用相抵；证据5、6，对其本身无异议，对证明内容有异议，不是合作关系而是转租关系，周开荣一再坚持要以她的名义办理营业执照；证据7、8、9，与本案无关，因只有一个总电表，水电费陈小波没有付，是周开荣付的；证据10，对其本身无异议，乐天玛特从周开荣处于2013年5月份开始收取租金，而周开荣从2013年元月份即收取陈小波租金，且每月净赚租金22500元；证据11，有异议，该组照片反映乐天玛特商场整体开业，不能证明陈小波的店面开业；证据12，不是事实，证明不了周开荣的证明目的，因不允许转租，2013年10月1日陈小波店面关门，2014年的4、5月份乐天玛特清场。经庭审举证、质证，本院对陈小波、周开荣所举证据分别认定如下：陈小波所举证据1、2、5，周开荣无异议，本院予以认定；证据3的内容与证据1、2的内容一致，客观真实，本院予以认定；证据4，与证据7中室内装修装饰评估情况相对应的部分，本院予以认定，其余不予认定；证据6，系自书证明，因证人未出庭接受质询，其证明的内容不具有客观性，本院不予认定；证据7：（1）室内装修装饰评估情况。该项评估中地板砖的费用为28480元，因该款系周开荣支付，故不应列为陈小波的装潢损失，应予扣除，其余均予以认定；（2）货柜评估。评估机构以货柜系按租赁场所位置、面积等特殊定制而推定为全损，因货柜使用损耗的价值未予扣减（庭审中陈小波陈述该货柜共使用8个月左右），故本院认为��项评估不具有客观性，不予认定；（3）有关设备损失的评估。庭审中陈小波陈述该设备已被其拆除，有的已二次使用，有的在仓库，本院认为该项评估不能作为认定陈小波损失的依据，因该设备除使用损耗的价值外，其残值被陈小波享有，具体损失数额不能确定，故不予认定。周开荣所举证据1，陈小波无异议，本院予以认定；证据2，因与陈小波所举证据2一致，故对该合同第一章第三条中有关“合作”的内容，不予认定，对主要内容即周开荣将商铺转租陈小波经营的事实，客观真实，本院予以认定；证据5-7，均系合法登记的工商备案信息，本院予以认定；证据3、4、8、9、10均系证明双方合作的内容，因与证据2及周开荣承认自己无投资，且在合同中无双方的利润分配和债务分担的约定，故对证明中有关双方合作的内容，本院均不予认定。证据12，系证明乐天��特公司经营不善等内容，与本案无关联性，本院在本案中不予采信。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人双方的陈述，审理查明的事实为：2012年6月6日，周开荣与乐天玛特公司签订了一份《大型项目、餐饮类租赁合同》，双方约定：乐天玛特公司将其位于淮北市淮海路乐天玛特一楼，建筑面积为712平方米的商铺出租给周开荣经营，租赁期为3年，每月房租为25000元。合同第一章第三条约定，租赁期间，在未征得乐天玛特公司同意前周开荣不得擅自改变本合同约定的使用用途，不擅自转租、转让、交换。2012年10月24日，以周开荣为甲方与作为乙方的陈小波也签订了一份名称为《大型项目、餐饮类租赁合同》，合同约定：甲方将淮北市淮海路乐天玛特一楼，承租的建筑面积为712平方米的一半即356平方米的商铺给乙方使用，每月租金是31200元，每六个月支付一次，租赁期限为3年。租赁合同签订的当天，陈小波支付周开荣定金5000元，2012年10月29日付给周开荣8个月的房租计款244600元。2012年11月中旬陈小波开始装修商铺，购置了店里所需的各种设备、设施、货架等。2013年4月22日，陈小波的商铺试营业。同年10月15日，陈小波收到乐天玛特公司发给的通知，通知内容为：“因你专柜至6月初开始有部分门面处于停业状态，经总公司招商部及门面店了解，你专柜涉嫌违反合同约定中‘不得转租条款’，现正式通知你专柜于10月31日前整改完毕，如未按期完成，我公司将按合同条款约定执行相应违约处罚并终止合同。”后陈小波与周开荣因电费方面发生纠纷，加上乐天玛特公司经营管理不善等原因，致陈小波停止营业。陈小波遂于2014年7月9日涉诉来院，请求确认其与周开荣之间所签订的合同无效；赔偿其装修、货柜、监控等各种设施设备的损失费计312662.8元（390828.5×80%），最后依法院委托评估机构评估的数字为准。本案在原一审审理过程中，陈小波提出对装修商铺，购置所需的各种设备、设施、货架等进行价格评估。本院依法委托了安徽中衡保险公估有限公司进行了评估。2014年8月8日安徽中衡保险公估有限公司作出评估报告，评估结论为：陈小波的装修、货柜、监控等设备损失总价值为258555元。陈小波支付评估费7500元。本案在重审庭审中，陈小波将其诉讼请求第二项变更为要求周开荣赔偿258555元，并承担评估费和诉讼费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方的争议焦点为：一、周开荣与陈小波签订的名为《大型项目、餐饮类租赁合同》是双方的合作合同，还是转租合同？该合同是否合法、有效？二、安徽中衡保险公估有限公司作出的评估报告是否客观真实？能否作为认定陈小波损失的依据？三、周开荣与陈小波各自过错的程度及相应责任的承担？一、周开荣与陈小波签订的名为《大型项目、餐饮类租赁合同》是双方的合作经营合同，还是转租合同？该合同是否合法、有效？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周开荣与陈小波于2012年10月24日签订的名为《大型项目、餐饮类租赁合同》中，虽然在合同第一章第三条中存在“合作”的字样，但庭审中，周开荣承认自己无投资，且在合同中无双方的利润分配和债务分担的约定，亦认可收取了陈小波8个月的房租计款244600元。综合上述因素分析判断，周开荣实施了转租乐天玛特一楼商铺的行为，故双方签订的��大型项目、餐饮类租赁合同》是转租合同，非双方的合作经营合同。故对于周开荣关于其与陈小波所签订的合同是双方的合作经营合同而不是转租合同的的辩解意见，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，周开荣在未征得乐天玛特公司同意的情况下将其承租的商铺擅自转租，且在与陈小波签订转租合同后亦未得到乐天玛特公司的追认，故依照上述法律规定，周开荣与陈小波签订的名为《大型项目、餐饮类租赁合同》应为无效合同。本院对陈小波要求确认该合同无效的诉讼请求予以支持。二、安徽中衡保险公估有限公司作出的评估报告是否客观真实？能否作为认定陈小波损失的依据？2014年8月8日，安徽中衡保险公估有限公司作出��估报告，该报告对陈小波损失的评估包括：（1）室内装修装饰评估情况即室内装潢损失合计153653元，该项评估中地板砖的损失为28480元，因该款系周开荣支付，故不应认定为陈小波的装潢损失，其余125173（153653-28480）元均予以认定；（2）对货柜损失的评估，评估机构以货柜系按租赁场所位置、面积等特殊定制而推定为全损。本院认为，因货柜使用损耗的价值未予扣减（庭审中陈小波陈述该货柜共使用8个月左右），该项评估不具有客观性，不应作为认定陈小波损失的依据；（3）有关设备损失的评估，庭审中陈小波陈述该设备已被其拆除，有的已二次使用，有的在仓库，本院认为该项评估虽具有客观性，但因该设备除使用损耗的价值外，其余残值被陈小波享有，具体损失数额不能确定，故不能作为认定陈小波损失的依据。三、周开荣与陈小波各自过错的程度及相应��任的承担？《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周开荣与陈小波签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》，因周开荣不具有转租权而无效。周开荣在未取得商铺转租权的情形下，明知无权转租，却将商铺转租陈小波经营，结果致陈小波因装修商铺而遭受损失125173元，并支付评估费7500元，对该损失周开荣具有较大过错，故应承担主要的民事赔偿责任；陈小波作为成年人，在未认真审核乐天玛特公司是否同意周开荣将商铺转租的情况下即××目投资装修，对自己的损失亦应负一定的过错责任。本院确定周开荣赔偿陈小波上述损失125173元中的60％��即75103.8元；陈小波自负40％，即50069.2元。对陈小波诉讼请求的超出部分，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条一款、第五十一条、第五十八条，第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、原告陈小波与被告周开荣签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》无效；二、被告周开荣于本判决生效后15日内赔偿原告陈小波装修损失75103.8元；三、驳回原告陈小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5990元，评估费7500元，合计13490元，由原告陈小波负担5396元，被告周开荣负担8094元。如不服本判决，可在判决书送达��日起，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审　判　长　　谢友红审　判　员　　张　侠人民陪审员　　张　玲二〇一五年七月十六日书　记　员　　张晨曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据来自：