（2015）高新民初字第4123号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-07-18
案件名称
廖敏与林建华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖敏,林建华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第4123号原告廖敏，男，汉族，1980年4月29日出生，住四川省盐亭县云溪镇文同路下段***号*单元*楼*号。被告林建华，男，汉族，1966年2月20日出生，住成都市高新区新乐南街*号**栋*单元*号。本院于2015年6月16日受理了原告廖敏诉被告林建华房屋租赁合同纠纷一案，由本院代理审判员梁林军依法适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告廖敏及被告林建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖敏诉称，原告廖敏于2014年6月1日租赁案外人李素仙位于高新区安庆社区新雅中街52号院10栋3单元4楼15号套一的房屋，合同期为2014年6月1日至2014年11月30日，月租金900元，押金1000元。2014年11月李素仙病逝，被告林建华告知李素仙已将房屋卖给被告林建华。2014年12月7日，被告林建华与原告廖敏签订新的房屋租赁合同，原告廖敏交了租金6000元、押金1000元、清洁费用54元，合计7054元。后来得知李素仙将押金1000元交由被告林建华负责退还。2015年3月20日左右，原告廖敏与被告林建华协商退房，被告林建华同意在另行找好承租人的情况下退还押金和房租，原告廖敏在找到承租人后通知被告林建华于2015年3月29日退房。但2015年3月29日，被告林建华提出原告廖敏违约，拒绝退还房屋和押金。2015年4月2日，原告廖敏准备搬东西时，发现被告林建华已将房屋换锁。被告林建华单方面强行收回房屋损害了原告廖敏的合法权益，故原告廖敏诉至法院请求判令被告林建华退还2015年4月1日至2015年5月31日支付的房租2000元、租房押金1000元、2014年交纳的押金1000元；被告林建华承担违约金1000元、赔偿按照成都市职工平均工资计算的5天误工费、搬家费400元；被告林建华退还原告廖敏尚未搬走的生活用品。被告林建华辩称，原告廖敏说退租另找承租人租房是事实，但是原告廖敏介绍的人与被告林建华没有达成租房协议；2015年3月29日，原告廖敏说要搬家，被告林建华就让原告廖敏交还钥匙，原告廖敏也交付了钥匙；原、被告签合同的时候，原告廖敏说交给李素仙的押金在被告林建华处，要求被告林建华出具收条，被告林建华的女儿就出具了收条；原告廖敏搬家的次数小区门卫有记录。经审理查明，2014年5月23日，原告廖敏（乙方）与案外人李素仙（甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于成都市高新区新雅中街52号10幢3单元15号套一房屋出租给乙方，租期从2014年6月1日至2014年11月30日，月租金900元，合计5400元，每半年支付一次；乙方须按时交纳水电气、物业管理等费用，乙方交纳保证金1000元给甲方，乙方退房时结清费用及屋内设施无损坏，由甲方退还乙方保证金。合同签订后，原告廖敏支付了案外人李素仙2014年6月1日至2014年11月30日期间房租5400元、收视费150元、房屋保证金1000元、卫生费54元，案外人李素仙将房屋交付给原告廖敏使用。后案外人李素仙将其出租给原告廖敏的房屋转让给被告林建华，李素仙将收取原告廖敏的押金支付给被告林建华。2014年12月7日，原告廖敏（乙方）与被告林建华（甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于成都市高新区新雅中街52号10幢3单元15号套一房屋出租给乙方，租期从2014年12月1日至2015年12月1日，月租金1000元，合计12000元，每半年支付一次；乙方须按时交纳水电气、物业管理等费用，乙方交纳保证金1000元给甲方，乙方退房时结清费用及屋内设施无损坏，由甲方退还乙方保证金；甲、乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋一月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行协商解决；收视费由乙方交纳，卫生费半年54元由乙方交甲方代交。原告廖敏于签合同当天支付了2014年12月1日至2015年5月30日期间的租金6000元、押金1000元、卫生费54元，合计7054元。2015年3月29日，原、被告协商解除了《房屋出租合同》，原告廖敏搬离了讼争房屋，原告廖敏交还被告林建华电卡，卡内余额80元。被告林建华代为支付了原告廖敏租赁房屋期间的水、电、气费合计636.68元。以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》及收条、收据；交纳水、电、气费的票据等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告廖敏与案外人李素仙签订《房屋出租合同》后，案外人李素仙将房屋转让给被告林建华，被告林建华于原告廖敏又签订了《房屋出租合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故该协议应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以协商解除合同。本案中，原告廖敏因个人原因提出与被告林建华提前解除合同，2015年3月29日，原、被告对房屋进行了交接，原告廖敏搬离了房屋，被告林建华收回了房屋，应视为原、被告对解除合同已经达成一致意见，原、被告之间签订的《房屋出租合同》于2015年3月29日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告廖敏多支付的租金，被告林建华应当退还，原告廖敏支付了截止2015年5月30日的租金，其主张退还多支付的房租2000元，本院予以支持。因原告廖敏已经退还房屋，故其缴纳的押金1000元在扣除水、电、气费636.68元，加上电卡中的余额80元，被告林建华应当退还原告廖敏443.32元。另外，原告廖敏向李素仙支付了押金1000元，李素仙转让房屋时将该款一并支付给被告林建华，现原告廖敏已退房，被告林建华也应当退还原告廖敏。被告林建华主张在2014年12月7日收取的7050元包含李素仙转让的1000元，实际只收取6050元，但收条没有明确载明，同时也无其他证据证明，本院按照收条载明的金额进行认定，被告林建华在2014年12月7日又收取了押金1000元。因原、被告属自愿协商解除合同，而非被告林建华提前收回房屋，故被告林建华不构成违约，原告廖敏主张被告林建华承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。原告廖敏要求被告林建华退还尚未搬离的生活用品，无证据提交该物品尚在出租房屋内，故本院也不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告林建华于本判决生效后十日内向原告廖敏退还已经支付的房屋租金2000元以及支付的押金1443.32元，合计3443.32元；二、驳回原告廖敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告林建华负担20元，原告廖敏负担5元（该款原告廖敏已预交，被告林建华于本判决生效后十日内在支付上述费用时一并支付案件受理费20元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 梁林军二〇一五年七月十六日书 记 员 周 静速录书记员张玉梅 微信公众号“”