（2015）绵民终字第1029号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-11-26
案件名称
张兴凯诉绵阳市富乐山风景区管理中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省绵阳市中级人民法院
所属地区
四川省绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）绵民终字第1029号上诉人（原审原告）张兴凯，男，汉族，生于1956年11月6日，住绵阳市游仙区。委托代理人龚继成，男，汉族，生于1947年5月29日，住四川省中江县。被上诉人（原审被告）绵阳市富乐山风景区管理中心，住所地绵阳市游仙区。法定代表人廖飞，主任。委托代理人申虎，四川万法律师事务所律师。张兴凯因租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2014）游民初字第6118号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张兴凯的委托代理人龚继成，被上诉人绵阳市富乐山风景区管理中心的委托代理人申虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审理查明：2012年6月14日，原绵阳市富乐山公园管理处即现被告绵阳市富乐山风景区管理中心（甲方）与原告张兴凯（乙方）签订《租赁合同》，约定：“第一条租赁场地及经营范围（一）租赁场地：人和苑工艺品店；（二）乙方租赁场地后经营内容：照相，工艺品销售。第二条场地租赁期限：经营期限壹年，自2012年6月15日起至2013年6月14日止。第三条场地租金：本合同年租金为人民币4500元。租金支付方式为现金支付，交款方式为：每个合同年起算的10日前支付该合同年租金。…第五条保险：乙方独立负责经营范围所需要的人身、财产等保险的购买，并承担法律责任。第六条双方的权利义务：（一）甲方的权利义务1．协助乙方做好相关对外公共关系协调、纠纷协调等。2．全面负责园区物业管理。（二）乙方的权利义务1.保证各项经营项目符合国家相关法律、法规。2.按照约定的内容开展经营活动，不得从事合同以外的其他项目。3按期支付租金并承担因经营生产的各项税费。…5按照各级行政管理部门的规定，自行办理经营所需的各种证照，合法经营，证照齐全、明码实价。…10.按照上级部门的要求，做好门前三包，门内达标，确保本经营区域创建迎检达标。不按规定和要求做，影响甲方创建不合格被通报或扣分受到处罚的给予50-100元违约金，情节严重的，甲方有权终止或解除合同。第七条其他违约责任：1.甲方未按约定提供场地或无故造成停水、停电，致使乙方不能正常经营，应减收相应租金。2.乙方未按约定支付租金，每日按所欠租金总额的0.3％向甲方支付违约金。3．乙方不按合同约定开展经营或无力履行合同约定，应按合同约定租金总额的10％向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。4.在合同期限内，甲、乙双方应严格按本合同履行义务，如因甲方规划、建设需要必须更改合同，甲乙双方应友好协商，可合理调整、变更合同。第八条合同解除与变更：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同。1.不具合法经营资格，包括因违法经营被有关部门吊销、收回相应经营证照等。…5.乙方如需变更、增设经营项目，必须书面报请甲方审定，经同意后按要求经营。…第十条附则：1.租赁期满未能续约或合同因解除等原因合同终止时，乙方应于租赁期满或合同终止后15日内清场撤离，经营设施自行处理，并保证租用场地及设施整洁完好。…”2013年5月3日，绵阳市富乐山公园管理处（即被告绵阳市富乐山风景区管理中心）向原告张兴凯发出通知，载明：“你在公园进行创建工作期间，三番五次不服从管理处的工作安排和管理人员的规劝，占用公共区域擅自乱摆摊点经营，严重违反管理处的规章制度，直接影响管理处的创卫工作，在通知，劝告多次未果的情况下，经管理处研究决定，从2013年5月3日起终止张兴凯的经营合同。请你接此通知后立即停止经营，并在三日内（20l3年5月3日一5月6日）清场撤离，经营设施自行处理。并保证租用场地及设施整洁完好。”原告陈述于2013年5月4日搬离，东西自己搬走了，钥匙没有交，但搬完后，被告把牌子拆了，门也撬了，锁也换了，就不存在交钥匙。庭审中被告陈述在原告经营期间没有因为创建工作不合格被通告或扣分或给予原告处罚。原告举证富乐山风景区照片12张，拟证明富乐山风景区其他经营户任意践踏绿化带草坪，擅自占用公共场所，被告无理与原告解除合同，对各经营户管理不公正。被告富乐山管理中心认为照片与本案无关。原告举证自拟经营的物品及价格清单11页，证明被告违规解除合同给原告造成直接经济损失共计29254.5元，原告另在庭审中向本院递交的诉求内容显示20l3年因检查导致其关门13天，另加2013年5月3日至6月14日，共计56天，共计给原告造成损失56天×70元／天＋违约金合同总额4500元×10％=4350元。上述损失原告酌情按照损失的三分之一主张的，被告富乐山管理中心对此不予认可。原告举证其与富乐山经营科长徐兵的电话录音及书面整理资料，拟证明原告按照被告要求准时撤离后，被告未按约定支付违约金，但原告打电话一提违约的事，被告方都不愿意和原告沟通，被告对电话录音光碟真实性无异议，但不认可原告的证明目的。原告另举证1998年4月16日，个体工商户缴费手册及专用收据，证明原告经营范围（照相、糖、烟、饮料），被告对此有异议。庭审中原告称自己和人和苑工艺品店现均未办理营业执照手续。被告富乐山管理中心称除98年富乐山统一办理后至2006年起均由各经营户自行办理。被告举证原告在人和苑经营时照片11张，证明原告违反合同约定，超范围经营，被告是严格按照合同约定解除租赁合同的。被告陈述绵阳市富乐山公园管理处在2014年2月更名为绵阳市富乐山风景区管理中心。上述事实，有当事人身份证明复印件、租赁合同、通知、照片及当事人陈述等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。原判认为：原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。被告于2013年5月3日向原告发出解除合同通知，原告接通知后于次日撤离，即双方签订的《租赁合同》于2013年5月3日解除，因此本案争议焦点为被告解除合同的行为是否符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同当事人可根据约定或法定合法行使合同解除权。本案被告解出合同的理由为“原告在公园进行创建工作期间，三番五次不服从管理处的工作安排和管理人员的规劝，占用公共区域擅自乱摆摊点经营，严重违反管理处的规章制度，直接影响管理处的创卫工作，在通知，劝告多次未果的情况下，而解除合同”。该理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”这五种法定解除事由；被告也没有举证证明原告的行为符合《租赁合同》第二.10、第七.3、第八条的约定（被告陈述在原告经营期间没有因为创建工作不合格被通告或扣分或给予原告处罚），因此被告解除《租赁合同》不符合法律及合同约定，为违法解除。如前所述，被告解除合同的行为不符合法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告返还剩余租赁期间的租赁费用并赔偿损失。应返还的租金金额从原告搬离租赁场所之日即2013年5月4日起算至合同约定履行期即2013年6月14日止32天，为年租金4500元÷365天×32天=395元。关于被告要求原告赔偿各项损失9751.50元的请求，因其主张损失的依据是自拟的物品清单及价格，被告不予认可，原告也未提交其他证据予以证明，同时原告也未举证证明其日常经营额及经营利润，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因《租赁合同》并未约定被告违约需要向原告支付违约金，且违约金、赔偿损失主张不能并用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解赊合同。依法成立的台同，受法律保护”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，遂判决如下：一、被告绵阳市富乐山风景区管理中心于本判决生效之日起七日内返还原告张兴凯租金395元；二、驳回原告张兴凯的其他诉讼请求。宣判后，张兴凯不服提起上诉，称被上诉人违约解除租赁合同，非法撬锁入室造成上诉人损失10269元，要求被上诉人予以赔偿。被上诉人答辩称：上诉人违反约定，超越经营范围、经营地点，不办理营业执照，不服从管理，被上诉人按照规定解除了合同。关于被上诉人撬上诉人的锁入室造成上诉人的财产损失不是事实，一、二审中上诉人均没有提出证据进行证明。本院认为：上诉人张兴凯在接到被上诉人绵阳市富乐山风景区管理中心解除《租赁合同》的通知后，自动撤离了租赁场地，但又提出绵阳市富乐山风景区管理中心非法撬锁入室造成了自己的损失。张兴凯要求被上诉人赔偿损失的证据除自己拟写的一份被上诉人不予认可的物品价格清单外，没有提供其他证据予以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人张兴凯要求被上诉人绵阳市富乐山风景区管理中心赔偿自己损失的理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费60元，由上诉人张兴凯负担。本判决为终审判决。审判长 李又平审判员 赵才明审判员 陈 幽二〇一五年七月十六日书记员 宋 岩