（2015）金民初字第1225号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-08-19

案件名称

郭伟与银川鸿曦房地产开发有限公司、宁夏银行股份有限公司广场支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

银川市金凤区人民法院

所属地区

银川市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭伟,银川鸿曦房地产开发有限公司,宁夏银行股份有限公司广场支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款

全文

宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第1225号原告郭伟，男，汉族，宁夏海原县人，大专文化，个体业者，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托代理人张建荣，宁夏合天律师事务所律师。被告银川鸿曦房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人刘加纯，该公司董事长。委托代理人刘亚维，北京大成（银川）律师事务所律师。第三人宁夏银行股份有限公司广场支行。营业地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人曹伟明，该支行行长。委托代理人马艳，宁夏辅德律师事务所律师。委托代理人戴铁群，男，汉族，河南省娄底市人，大学文化，系该行信贷员，住宁夏回族自治区银川兴庆区。原告郭伟与被告银川鸿曦房地产开发有限公司（以下简称鸿曦公司）、第三人宁夏银行股份有限公司广场支行（以下简称宁夏银行广场支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理。依法由审判员唐娣娟适用简易程序于2015月5月13日公开开庭进行了审理。原告郭伟及其委托代理人张建荣，被告鸿曦公司的委托代理人刘亚维，第三人宁夏银行广场支行的委托代理人马艳、戴铁群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭伟诉称，2013年5月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾商品房一套，建筑面积156.04平方米，总价款为921471元；原告首付房款281471元，剩余房款64万元办理按揭贷款支付于被告；被告应在2014年12月31日前将涉案商品房交付原告。合同签订后，原告如约向被告支付首付款281471元。2013年5月13日，原、被告与宁夏银行广场支行签订《房屋按揭借款合同》，后宁夏银行广场支行向被告支付剩余房款64万元。原告及第三人按约履行付款义务，被告未按期履行房屋交付义务。后原告向被告提出书面退房申请，被告已签收，但至今未予答复。现原告提起诉讼，请求依法判令：1.解除原、被告于2013年05月07日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款921471元以及原告支付第三人借款利息77540元（暂计算至2015年04月21日）；3.解除原告与第三人于2013年05月13日签订的《房屋按揭借款合同》；4.被告承担自2013年3月25日至实际付清为止，按照中国人民银行同期贷款6.15%利率计算赔偿原告购房首付款281471元利息损失；5.本案诉讼费由被告承担。被告鸿曦公司辩称，一、对原告的诉讼请求不予认可，其诉讼请求无事实依据及法律依据，应依法予以驳回。二、根据法律规定，原告要行使合同解除权，应当依法向被告发出解除合同的通知，并将解除通知送达给被告，且通知到达被告时合同方才解除。被告未收到原告解除《商品房买卖合同》的通知，因此，原告并未依法行使解除合同的权利，双方签订的《商品房买卖合同》依然处于履约阶段。三、原、被告之间系房屋买卖合同关系，原告支付购房款是履行合同义务，原告以银行按揭贷款向被告支付购房款系原告履行其付款义务的付款方式，由此产生的利息应由原告承担，而不应由被告承担，且双方签订的合同明确约定，如果合同依法解除后，按照已付房款的1%支付违约金，对利息支付并无约定。原告主张的利息无任何依据。第三人宁夏银行广场支行辩称，第三人不同意与原告解除贷款合同，因为双方已经按照合同约定履行，没有出现合同及法定解除情形。如果法院依法判决原告与第三人解除合同，剩余本金及实际清偿之日止的利息均应由原、被告向第三人清偿，如果不能清偿，第三人将抵押涉案房屋变现所得价款享有优先受偿权。经核实，截止2015年4月22日，原告已偿还借款本金31992.8元及利息77540.04元，剩余未到期本金为608007.2元。经审理查明，2013年5月7日，原告郭伟与被告鸿曦公司签订一份《银川市商品房买卖合同》。双方合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾商品房一套，建筑面积156.04平方米，房屋总价款为921471元；付款方式为原告于2013年5月7日前首付281471元，并于2013年6月7日前付商业贷款64万元。合同同时约定，被告应在2014年12月31日前将涉案商品房交付原告，被告逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2013年3月18日、3月25日，原告分四期向被告支付首付款281471元。同年5月13日，原、被告与宁夏银行广场支行签订《房屋按揭借款合同》。双方合同约定：原告向第三人宁夏银行广场支行按揭借款64万元；月利率为5.458333‰；借款期限自2013年5月23日至2033年5月12日；以涉案房屋抵押担保，被告鸿曦公司作为该笔贷款保证人。2013年5月23日，第三人宁夏银行广场支行支付被告按揭房款64万元。原告分别按约履行了付款义务，但被告并未履行房屋交付义务。2015年2月6日，原告向被告送达退房申请表，被告确认已收到，但双方协商未果。故原告诉至法院，请求依法判如所请。另查明，截止2015年4月22日，原告已向第三人宁夏银行广场支行偿还借款本金31992.8元及利息77540.04元，下剩本金608007.2元及利息未偿还。以上事实，由原、被告、第三人当庭陈述及答辩，双方当事人提供的《银川市商品房买卖合同》、《房屋按揭借款合同》、销售不动产统一发票、宁夏银行转账凭证、存折、宁夏银行借款凭证、退房申请表、还款明细表、贷款余额表等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告及第三人分别签订的《商品房买卖合同》、《房屋按揭借款合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行付款义务，被告未能按照约定期限交付房屋，依据双方合同约定，被告逾期履行义务已构成根本违约，原告依此主张解除《商品房买卖合同》于法有据，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，致使借款合同目的无法实现，故原告请求解除借款合同符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与第三人庭审中同意由被告偿还下剩本金及利息，故被告应向原告偿还购房首付款281471元、已偿还的贷款本金31992.8元及利息77540.04元，向第三人宁夏银行广场支行偿还剩余贷款本金及利息。被告逾期履行义务构成根本违约，合同约定的违约金明显过低，不足以弥补原告的损失，原告要求被告按照中国人民银行同期贷款基准利率6.15%支付购房款利息损失的主张于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告郭伟与被告银川鸿曦房地产开发有限公司签订的关于银川市金凤区亲水北大街西侧鸿曦悦海湾商品房《银川市商品房买卖合同》；解除原告郭伟与第三人宁夏银行股份有限公司广场支行、被告银川鸿曦房地产开发有限公司签订的《房屋按揭借款合同》；三、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭伟购房首付款281471元、已偿还贷款本金31992.8元及利息77540.04元，合计391003.84（暂计算至2015年4月22日，以原告实际向第三人宁夏银行股份有限公司广场支行偿还的银行贷款本金及利息为准），并按照中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率年利率6.15%计算支付原告郭伟自2013年3月25至实际清偿之日止期间的首付购房款281471元的利息损失；四、被告银川鸿曦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人宁夏银行股份有限公司广场支行支付原告郭伟下剩的贷款本金及利息；五、驳回原告郭伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13790元，减半收取6895元，由被告银川鸿曦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员　　唐娣娟二〇一五年七月十六日书记员　　孙　超判决书附页：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动进行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 关注微信公众号“”