（2015）洛民初字第680号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-23
案件名称
泉州市百信物业管理有限公司与徐炳建物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
泉州市洛江区人民法院
所属地区
泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民初字第680号原告泉州市百信物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐西路市工商局南侧中联华庭3C-7号楼店面23，组织机构代码66038161-1。法定代表人王洪江，总经理。委托代理人许琼瑜、江怀，福建泉南律师事务所律师。被告徐炳建，男，1984年2月5日出生，汉族，住福建省武夷山市。原告泉州市百信物业管理有限公司（以下简称百信物业公司）与被告徐炳建物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法由代理审判员林晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百信物业公司委托代理人许琼瑜到庭参加诉讼，被告徐炳建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百信物业公司诉称，原告与泉州五金机电商城房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告向坐落于泉州市洛江区五金机电商城A栋（商住楼）提供物业管理服务，合同期限自2009年12月1日至2012年11月30日止。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定了双方权利义务。合同还约定，该小区物业业主委员会成立并与另行招聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效之日，《前期物业管理委托合同》自然终止，2014年9月15日，该小区业主委员会成立并接管该小区，《物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》同时终止。根据《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》约定，原告提供合同约定的物业管理服务后，物业的服务费应按双方协商的标准向业主收取。被告系上述物业w-41号房的业主，物业面积为45.02平方米，按约定被告应当向原告缴纳物业管理费、公摊费（物��费1.2元／平方米）及其他相关费用。但被告至今尚欠（自2012年3月1日至2013年9月30日、2014年7月1日至2014年9月15日）的物业费1204元，（自2011年12月1日至2013年9月30日、2014年7月1日至2014年7月31日）的公摊费378元未支付，上述费用共计1582元。虽经原告多次催讨，但被告一直拒绝支付。根据《前期物业管理服务协议》第九条第四款规定，被告违约应按应缴物业费的0.5%／天向原告支付滞纳金，自2014年7月1日至2014年9月15日，计601元。原告故起诉，请求判令：1.被告立即向原告偿付物业管理费人民币1582元及支付滞纳金601元，共计2183元；2.被告承担本案诉讼费。庭审中，原告明确诉讼请求第一项即判令被告立即向原告偿付物业管理费1582元，其中物业费1204元，公摊费378元。原告变更物业费为1161元，两项共计费用为1539元，变更滞纳金的计算方式即从2014年7月1日起至2014年9月15日止按���中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告徐炳建未作书面答辩，也未到庭应诉答辩。原告百信物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：1．原告营业执照、组织机构代码证、资质证书各一份，证明原告主体适格；2．被告身份证一份，证明被告主体适格；3．《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》各一份，证明被告作为泉州五金机电商城A栋小区业主应按约向原告支付物业管理费的事实；4．证明一份，证明原告自2011年8月至2014年9月15日为泉州五金机电商城A栋小区提供物业服务；5．收款凭证四份，证明被告尚欠自2012年3月1日至2013年9月30日、2014年7月1日至2014年9月15日的物业费、自2011年12月1日至2013年9月30日、2014年7月1日至2014年7月31日的公摊费；6．泉价（2009）110号文件一份，证明原告收取物业管理费符合法律规定；7．被告欠物业费明细��份，证明被告拖欠原告物业费，公摊费共计1539元。本院认为，被告徐炳建未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利，原告提供的证据1-4及证据6来源合法，证明内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。证据5、7，由原告单方制作，原告未提供相关合同约定证明，本院不予确认。经审理查明，原告百信物业公司于2008年9月16日取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为叁级。2009年11月30日，泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告百信物业公司签订《前期物业服务合同》，委托其对泉州五金机电商城A栋商住楼（1#、2#、3#、5#楼）进行前期物业管理，双方于2009年12月9日签订协议书，约定物业服务费为：1、商住楼住宅按1.2元／㎡收取；2、商业店面按1.5元��㎡收取；3、地下固定停车位按90元／位／月收取。原告对泉州五金机电商城A栋商住楼小区进行物业管理服务的时间为自2011年8月起至2014年9月15日止。2011年8月28日，原告与被告徐炳建签订《泉州五金机电商城A栋商住楼前期物业管理服务协议》，协议确认被告购房／租赁基本情况为：座落位置W-41单元，建筑面积分别为45.02平方米；物业管理服务费标准为高层住宅按购房面积1.20元／㎡收取。协议同时约定物业管理服务费为每季度交纳一次，收费时间为每季度的第一个月的1-5日，被告逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰交纳滞纳金。在原告对泉州五金机电商城A栋商住楼进行物业管理的期间内，被告徐炳建作为泉州五金机电商城A栋商住楼W-41号的业主，自2012年3月1日至2013年9月30日、2014年7月1日至2014年9月15日止，其应缴纳的物业管理费为1161元（45.02㎡×1.2元／㎡×21.5个月=1161元），但被告至今未缴纳物业费。经原告多次催讨未果，故起诉。另查明，泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告百信物业公司签订的前期物业服务合同及原告与被告徐炳建签订的泉州五金机电商城A栋商住楼前期物业管理服务协议中均未对公摊费进行约定。本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，泉州洛江区五金机电商城A栋（商住楼）的建设单位泉州五金机电商城房地产开发有限公司有权选聘物业服务企业进行前期物业服务。因此，泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。同时，原告与被告徐炳建签订的《前期物业管理服务协议》，亦为合法有效的合同。被告徐炳建作为泉州五金机电商城A栋商住��W-41号房产的业主，依法应按泉州五金机电商城房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》及其与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定的标准向原告交纳物业管理费。被告徐炳建在原告进行物业管理服务期间共拖欠原告物业管理费1161元的事实清楚，证据充分，现原告要求判令被告支付拖欠的物业管理费1161元的请求，本院予以支持。原告在庭审中变更减少诉讼标的是在法律规定的范围内处分自己的民事权利，未损害对方当事人的利益，本院予以准许。由于原告未能举证证明双方对缴纳公摊费用有何约定，故对原告要求被告支付公摊费378元的主张，本院不予支持。由于原、被告约定收费时间为每季度的第一个月1-5日，并约定逾期违约金的计算方式和起算时间，故滞纳金的计算应从2014年7月6日起至2014年9月15日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。原告要求被告从2014年7月1日起支付滞纳金的请求，不予支持。被告徐炳建经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告徐炳建应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州市百信物业管理有限公司物业管理费1161元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付自2014年7月6日起至2014年9月15日止的滞纳金；二、驳回原告泉州市百信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《��华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐炳建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员林晓玲二〇一五年七月十六日书记员苏艳月附注：一、本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可��要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后���日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”