（2015）顺庆民初字第460号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-12-09
案件名称
张光学与南充市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张光学,南充市工人文化宫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十条，第二百二十一条，第一百零七条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺庆民初字第460号原告张光学。委托代理人蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。被告南充市工人文化宫。法定代表人郭迎春，主任。委托代理人冯知凡（特别授权），四川兴恒平律师事务所律师。原告张光学诉被告南充市工人文化宫（简称工人文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月14日立案受理后，依法由审判员冯欢适用简易程序于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告张光学的委托代理人蒲璇，被告工人文化宫的委托代理人冯知凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月14日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告将工人文化宫内“长兴宫”二、三楼租赁给原告经营茶坊，租期三年，从2012年2月1日起至2015年1月31日止，租金为6万元／年。签订合同后，原告按约缴纳了当年的租金并对房屋进行了装修，由于该房建于上世纪70年代，常年失修，房屋多次出现漏水，严重影响了原告的正常经营，原告也曾多次要求被告维修，被告却置之不理，为减少损失，原告自行进行了多次维修，共花费8万元，因维修房屋还导致原告停业损失，原告现诉至法院，请求法院判令被告给付维修费8万元并赔偿营业损失5万元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法庭驳回其全部请求。举证期限内，原告张光学向法庭出示了如下证据：1、原告张光学的身份证复印件、《个体工商户营业执照》、《股份转让协议》及邓林的身份证复印件，证实案涉房屋的经营权已于2011年5月20日由案外人邓林转让给了原告张光学，原告作为诉讼主体适格。2、2011年12月14日《房屋租赁合同》，证实原告及邓林租赁“长兴宫”经营茶坊的事实。3、2013年4月20日南充市爱家装饰工程有限公司《房屋修缮合同》、《营业执照》、《税务登记证》、《安全生产许可证》、《房屋修缮收据》及《维修购货票据》，证实原告自行修缮房屋支出了8万元。4、（2014）顺庆民初2653号《民事判决书》，证实租赁期间房屋发生漏水的事实。5、《鉴定报告》及鉴定费发票，证实漏水的损失及鉴定费用。被告工人文化宫质证后对《房屋租赁合同》的真实性无异议，但原告张光学与邓林签订的《股份转让协议》时间在《房屋租赁合同》签订半年前，且《股份转让协议》是原告与他人的内部经济关系，对被告无约束力，按合同相对性原则，本案应列张光学与邓林为共同被告。案涉房屋在出租时有漏水情况，但原告缴纳首次租金的时候，已经扣减了4000元作为维修费，承租人未作维修或维修不当的后果应由其自行承担。《房屋租赁合同》第六条约定，合同有效期内，原告若装修房屋须报工人文化宫书面批准。本案原告自行装修房屋未经批准，不排除是装修不当所致，《鉴定报告》未共同确认漏水的部分维修费用请法院裁决，鉴定费发票无异议。举证期限内，被告工人文化宫向法庭出示了如下证据：1、2013年2月5日《租赁费发票》，证实被告在租金中返还了4000元给原告用于房屋维修。2、2011年1月27日工人文化宫《竣工验收报告》及《质量验收记录》，证实原告在租赁案涉房屋前，被告已经对房屋进行过维修并验收合格。原告质证后认为，被告返还的4000元租金，原告本人在（2014）顺庆民初2653号民事判决书中已经认可，《竣工验收报告》述说工程验收合格并不代表房屋在使用中不出现质量问题。经审理查明，2011年12月14日本案原、被告与邓林签订了《房屋租赁合同》，约定被告将工人文化宫内“长兴宫”二、三楼租赁给原告张光学、邓林经营茶坊，租期三年，从2012年2月1日起至2015年1月31日止，租金为6万元／年，第一年租金在2月1日前一周内一次交清，第二、三年租金分别在上年经营期满前一周内一次性交清，租赁房屋只能自主经营，不得转租，因自身原因中途不再经营的，可终止合同，但已缴纳的租金不予退还，合同有效期内，原告装修房屋须报工人文化宫书面批准，合同终止后，原告不得拆除任何建筑材料，不得要求任何经营赔偿，若不按时交纳租金，合同自行解除，擅自改变用途，终止合同收回房屋。签订合同后，原告将租赁房屋进行了装修，开办了“长寿宫”休闲会所，并向原告交纳了第一年租金56000元。因未交纳2013年度的租金，被告工人文化宫于2014年6月10日将原告张光学、案外人邓林诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》、支付租金并赔偿违约金8万元。2014年11月4日，顺庆区人民法院作出（2014）顺庆民初字第2653号民事判决书，判决本案原告张光学、案外人邓林向工人文化宫支付租金12万元及利息。上述判决书查明，本案原告张光学在交纳第一年租金时，提出租赁房屋需要维修，工人文化宫同意原告自行维修后，在租金中扣减4000元作为维修费用，故第一年租金交纳的是56，000元。另查明，案外人邓林自2012年1月起从“长寿宫休闲会所”退伙，后该休闲会所由原告张光学独自经营。2013年12月18日，原告张光学以工人文化宫不履行房屋维修义务为由，向本院提起民事诉讼。诉讼中，工人文化宫以原告出示的《房屋修缮合同》、《房屋修缮收据》及《维修购货票据》不具有真实性，且自行维修未经认可，实际损失不能确定为由，请求法庭驳回原告的诉讼请求，原告张光学于2014年6月23日申请对租赁期间因漏水产生的维修及经营损失进行评估，2014年9月2日，四川标准资产评估有限公司对案涉房屋的漏水维修费进行评估后，认定委估的维修费用于2014年7月21日所表现的市场价值为人民币66，668.00元。被告工人文化宫质证后认为，原告张光学申请对租赁期间因漏水产生的维修及经营损失进行评估，但《评估报告》却对现在所需的维修费进行评估，该报告与本案无关联性，且作出该《评估报告》依据的《现场勘察表》参与人员仅有原告方当事人及诉讼代理人，并无人民法院及被告方人员参与，真实性、客观性存疑，加之《现场勘察表》记载的数据与《评估报告》所采用的数据并不一致，无法相互印证，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。2014年11月28日，原告张光学向本院书面申请撤诉。2014年12月14日，原告张光学再次向本院起诉，要求被告工人文化宫给付维修费8万元并赔偿营业损失5万元。2015年1月4日，原、被告一致同意再次鉴定，四川标准资产评估有限公司组织双方对案涉房屋的漏水情况进行查勘后，认定原告张光学租赁房屋期间漏水部分维修费用为人民币78，760.00元，其中，被告工人文化宫确认漏水部分的维修费用为23，926.00元，未确认漏水部分的维修费用为54，834.00元。本院认为，2011年12月14日，本案原、被告与邓林签订了《房屋租赁合同》，约定被告将工人文化宫内“长兴宫”二、三楼租赁给原告张光学、邓林经营茶坊，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，被告辩称张光学和邓林应列为共同被告，但原告张光学向法法庭出示的《股份转让协议》和案外人邓林自书的《情况说明》却证实，邓林已经转让了“长兴宫”休闲会所的全部股份，合同约定因经营活动产生的一切债权债务均由张光学承担，故本案原告的诉讼主体适格，案外人邓林不应作为本案的共同原告。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。被告辩称《房屋租赁合同》第六条约定：“合同有效期内，原告若装修房屋须报工人文化宫书面批准”，本案原告自行装修房屋未经批准，不排除是装修不当所致。但（2014）顺庆民初字第2653号民事判决书查明：“原告张光学在交纳第一年租金时，提出租赁房屋需要维修，工人文化宫同意原告自行维修后，在租金中扣减4000元作为维修费用，第一年租金交纳的是56，000元”，故被告的上述抗辩，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”。诉讼中，原告出示了南充市爱家装饰工程有限公司《房屋修缮合同》、《房屋修缮收据》及《维修购货票据》，证实案涉房屋在租赁期间出现过漏水维修的情形，故原告张光学有权利请求被告支付自行维修房屋产生的费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。2015年1月4日，原、被告一致同意再次进行鉴定，四川标准资产评估有限公司组织双方对案涉房屋的漏水情况进行查勘后，认定房屋租赁期间被告工人文化宫确认漏水部分的维修费用为23，926.00元，未确认漏水部分的维修费用为54，834.00元。上述两项维修费用，经现场查勘已经客观存在，被告工人文化宫没有出示上述费用不是在原告租赁期间维修的相关证据，加之原告在缴纳第一次租金时，被告工人文化宫曾同意原告自行维修房屋，故上述两项评估的维修费用本院予以认可，评估鉴定费7000元，应由承担维修房屋义务的工人文化宫承担，但租金中扣减的4000元维修费用应予扣减，品迭后，被告工人文化宫实际支付原告张光学房屋维修费74，760.00元，加上评估鉴定费7000元，共计81，760.00元。另，原告张光学要求被告赔偿营业损失5万元的诉请，因未出示任何证据加以佐证，故本院无法支持。综上，为维护正常的交易秩序，保护合同当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告南充市工人文化宫应于本判决生效后十日内向原告张光学支付房屋维修费、评估鉴定费共计81，760.00元。二、驳回原告张光学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1450元，由被告南充市工人文化宫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 冯 欢二〇一五年七月十六日书记员 任思颖 更多数据：搜索“”来源：