（2015）三中民终字第06386号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-08-26

案件名称

杨溪等与北京市新宏状元餐饮管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨溪,刘建民,北京市新宏状元餐饮管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第06386号上诉人（原审原告）杨溪，女，1961年12月5日出生。上诉人（原审原告）刘建民，男，1961年4月28日出生。上列二上诉人之委托代理人吴慕鸿（杨溪、刘建民之女婿），男，1983年8月9日出生。上列二上诉人之委托代理人高尚，女，1989年8月26日出生。被上诉人（原审被告）北京市新宏状元餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区三里河路甲11号二层。法定代表人陈觉中，董事会主席。委托代理人俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托代理人陈兆媛，女，1974年8月21日出生。上诉人杨溪、刘建民因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第13927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。2014年3月，杨溪、刘建民向原审法院诉称：2008年3月18日，杨溪、刘建民和北京市新宏状元餐饮管理有限公司（以下简称新宏状元公司）签订《房屋租赁合同》，约定新宏状元公司租赁位于北京市朝阳区东三环南路102号瑞安大厦（现称“强强酒店”）商业二层209、210号商铺从事宏状元品牌餐厅经营，租赁期限为2008年3月18日起至2018年3月17日止。2011年3月18日至2014年3月17日期间的年租金为126万元，并约定新宏状元公司逾期支付租金30天，杨溪、刘建民有权选择提前终止本合同，押金不予退还，并要求新宏状元公司补交两个月免租期租金20万元。合同签订后双方按合同履行了义务。2009年11月22日，因修建地铁，杨溪、刘建民根据新宏状元公司的请求与新宏状元公司签订了《补充协议》，约定自2009年12月18日开始至新宏状元公司租区外地铁施工围挡拆除并可正常通行为止，新宏状元公司仅按每个月7万元人民币向甲方支付房租，每六个月支付一次。2012年12月28日，地铁通车，地铁施工围挡也拆除了，新宏状元公司应当按照《补充协议》的约定恢复原租赁合同的租金，但新宏状元公司以种种借口拒不按合同约定履行，杨溪、刘建民向新宏状元公司多次发函，新宏状元公司都没有明确答复，直至2013年12月9日，新宏状元公司才按照《房屋租赁合同》约定支付租金。2013年12月19日，新宏状元公司支付拖欠的租金144517元，现仍拖欠租金261675元，最长已逾期达一年多，新宏状元公司已经严重违反了房屋租赁合同的约定，故诉至法院，要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，新宏状元公司向杨溪、刘建民支付拖欠的房屋租金261675元及对应的自2012年12月28日起按照日千分之五承担违约金，并补交两个月免租期的租金20万元。新宏状元公司辩称：我方不同意杨溪、刘建民的诉讼请求。杨溪、刘建民和新宏状元公司双方签订补充协议的原因在于2009年9月10日地铁十号线施工，新宏状元公司餐厅外及主路口都有施工围挡遮拦，严重影响餐厅的经营。新宏状元公司发函要求杨溪、刘建民解决施工围挡遮拦的问题，并提出解除合同。杨溪、刘建民称可以减免租金，我方同意了杨溪、刘建民的请求，并签订了补充协议。补充协议中明确约定了协议签订的原因，更加明确约定了恢复租金的时间点，即租区外地铁施工围挡拆除并可正常通行为止。在补充协议签订后，新宏状元公司依照协议支付了租金，截止到2013年8月13日实际地铁围挡完全拆除并可正常通行，我方在实际具备恢复通行的情况下主动和杨溪、刘建民联系要求签订补充协议，并提出按照2013年8月13日恢复房屋租金。因为合同约定每六个月支付一次房租，上次支付房租是在2013年5月底，下次支付房租是在2013年12月。新宏状元公司在2013年12月9日支付了2013年12月17日至2014年6月16日的租金64万余元，在2013年12月19日支付了房屋的补差租金144517元，对应的是2013年8月13日至2013年12月16日。我方已经实际按照合同支付了房租及补差租金的义务，不存在违约。目前双方的合同仍然处于实际履行的状态，杨溪、刘建民收取租金没有任何异议，而且在2012年年底至今没有解除合同的意思表示，没有行使合同解除权。本案的合同应当继续履行，综上请求驳回杨溪、刘建民的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：位于北京市朝阳区东三环南路102号2层209、210房屋均登记在杨溪名下。2008年3月18日，杨溪、刘建民作为出租方（甲方）与新宏状元公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定杨溪、刘建民将位于北京市朝阳区东三环南路102号瑞安大厦（现在称强强酒店）十里河综合楼商业二层209、210商铺出租给新宏状元公司开设粥店使用，租赁期限为十年，自2008年3月18日至2018年3月17日，2008年3月18日至2008年5月17日为免租期，免租期免交租金及物业费（若因新宏状元公司原因导致本合同提前终止，新宏状元公司不享有免租期，新宏状元公司应补交免租期的租金）；年租金为人民币120万元整（租金包括物业费），租金前三年不递增，第四、五、六年一次性递增5%，第七、八、九、十年再一次性递增5%；付款方式为押三付三，即签订合同后2日内付给杨溪、刘建民三个月租金人民币30万元整作为押金；第一次付租金人民币30万元整，付款日期为2008年4月15日前，以后每季度提前15天付下季度租金。该合同就合同期内各年度租金明细及租金支付方式、支付时间及支付数额均进行了约定。该合同约定杨溪、刘建民无任何违约，新宏状元公司逾期支付租金30天的，杨溪、刘建民有权选择提前终止本合同，押金不予退还，并要求新宏状元公司补交两个月免租期的租金20万元；杨溪、刘建民以此提前终止合同时，应提前十天书面通知新宏状元公司。就违约责任，该合同约定在杨溪、刘建民无违约的前提下，新宏状元公司拖欠租金超过15天，应向杨溪、刘建民支付滞纳金，每逾期一日杨溪、刘建民有权向新宏状元公司收取所拖欠租金之5‰的滞纳金。合同签订后，双方依约履行合同。2009年9月，因地铁施工，新宏状元公司向杨溪、刘建民告知，并要求解除合同。后经杨溪、刘建民及新宏状元公司协商，双方于2009年11月22日签订《补充协议》，内容为“鉴于租区外地铁施工对新宏状元公司餐厅的经营造成了一定影响，双方经友好协商，就租赁房屋、租金优惠及支付事宜达成如下协议：1、杨溪、刘建民同意自2009年12月18日开始，至新宏状元公司租区外地铁施工围挡拆除并可正常通行为止，新宏状元公司仅按每个月7万元人民币向杨溪、刘建民支付房租，每6个月支付一次；2、新宏状元公司房租已按租赁合同的约定预付到了2009年12月17日，2009年12月3日前，新宏状元公司向杨溪、刘建民支付下6个月租金（2009年12月18日至2010年6月17日）42万元，依次顺延”。补偿协议签订后，双方依照补充协议履行合同。2013年8月16日，新宏状元公司向杨溪、刘建民送达补充协议文本，该协议称“鉴于2013年8月13日开始，地铁施工围挡已拆除，行人已可以正常通行，按双方约定达成协议如下该房屋租金从2013年8月13日起恢复至房屋租赁合同签署之租金，即2013年3月18日至2014年3月17日年租金126万元；2014年3月18日至2018年3月17日年租金1323000元；每季度支付一次；新宏状元公司已按协议约定预付了2013年6月17日至2013年12月16日房屋租金42万元，其中2013年8月13日至2013年12月16日租金为289032元；租金恢复后，2013年8月13日至2013年12月16日房屋租金应为433549元，新宏状元公司应补齐该期间租金144517元，于本协议签署后7个工作日内汇款至杨溪、刘建民账号，杨溪、刘建民为新宏状元公司开具正式的房租发票；除本协议所涉及的内容外，双方所签署的原房屋租赁合同中其他条款继续有效，双方均应遵照执行”。后杨溪、刘建民未在该协议书上签字。2013年8月31日，新宏状元公司向杨溪、刘建民发送《回函》，称2012年12月28日，餐厅外地铁施工围挡部分拆除，但在挡在餐厅主入口门外的施工围挡并未拆除，仍对正常通行直接造成影响，故并不满足租金恢复条件；2013年8月13日，挡在餐厅外的地铁施工围挡拆除，此时方才达到了协议书约定的租金恢复条件，故租金应当自2013年8月13日起恢复原合同租金标准，恢复执行双方于2008年3月18日签署的原租赁合同约定之租金；请确认并签署新宏状元公司发给杨溪、刘建民的“恢复租金补充协议书”，新宏状元公司将在“恢复租金补充协议书”签订后，立即依照约定内容将租金差额给付给杨溪、刘建民。杨溪、刘建民收到后未予以回应。2013年12月12日，杨溪、刘建民的委托代理人苏平律师向新宏状元公司发《律师函》，称2012年12月28日地铁通车，地铁施工围挡也拆除，新宏状元公司应当按照《补充协议》的约定恢复原租赁合同的租金，但新宏状元公司拒不履行，直到2013年12月9日才按照原租赁合同支付租金；通过向物业公司了解，地铁施工围挡拆除的具体日期为2013年1月4日，该日期按照补充协议的约定就是原租赁合同租金恢复之时；新宏状元公司已经拖欠租金402500元，最长已逾期达11个月，严重违反租赁合同的约定，依照合同约定，新宏状元公司逾期支付租金30天，杨溪、刘建民有权选择提前终止本合同，押金不予退还，并要求新宏状元公司补交两个月免租期的租金20万元，请新宏状元公司及时支付拖欠的租金，逾期委托人将采取一切合同的方式主张权利。2013年12月16日，针对杨溪、刘建民所发的《律师函》，新宏状元公司向杨溪、刘建民发出《回函》，称《补充协议》系双方真实意思表示，应当得到双方的尊重和执行；2012年12月28日餐厅外地铁施工围挡部分拆除，但挡在我餐厅主入口门外的施工围挡并未拆除，仍对正常通行直接造成影响，不满足租金恢复条件，不同意从2012年12月28日恢复租金；2013年8月13日，挡在新宏状元公司餐厅外的地铁施工围挡拆除，此时达到协议书约定的租金恢复条件，所以恢复租金的日期应当为2013年8月13日；鉴于新宏状元公司和杨溪、刘建民的良好合作关系，也考虑到其一些实际困难，新宏状元公司愿意在2013年8月13日恢复租金的基础上，额外支付83548元作为2012年12月28日至2013年8月12日的经济补偿。2013年12月9日，新宏状元公司向杨溪、刘建民给付2013年12月17日至2014年6月16日的租金645750元；并于2013年12月19日补交2013年8月13日至2013年12月16日的租金144517元。杨溪、刘建民称即使按照新宏状元公司主张的地铁围挡拆除时间计算补交的租金，新宏状元公司也应当将租金于2013年8月13日补交，而不是在2013年12月19日。2014年1月19日，杨溪、刘建民向新宏状元公司发送《通知》，称杨溪、刘建民亲自及委托苏平律师向新宏状元公司要求支付租金，但新宏状元公司均未按合同约定支付拖欠的房屋租金，现通知新宏状元公司立即支付拖欠的房屋租金261675元，按拖欠租金的日千分之五支付违约金，截止到通知发出之日为573819元；新宏状元公司于收到本通知10日内支付上述款项，否则视为新宏状元公司严重违约；除支付拖欠的租金及违约金外，杨溪、刘建民按照双方签订的《房屋租赁合同》约定选择提前终止合同，押金不予退还，并要求新宏状元公司补交两个月免租期的租金20万元；届时新宏状元公司应当立即搬离，并将房屋按约定交付杨溪、刘建民；本通知为最后通知，如果新宏状元公司不支付租金及违约金或不履行其他合同义务，杨溪、刘建民将采取一切合法的方式主张权利，由此带来的一切法律后果将由新宏状元公司自行承担。2014年3月4日，杨溪、刘建民向法院提出诉讼。庭审中，杨溪、刘建民提交强强（北京）物业管理有限公司于2013年11月18日出具的证明，欲以证明施工围挡于2013年1月4日拆除，对此新宏状元公司不予认可。新宏状元公司提交照片若干张及北京广播网新网网页打印件，欲以证明涉案场地因施工围挡于2013年8月13日拆除后方才恢复通行条件；对此杨溪、刘建民不予认可。又，经新宏状元公司申请，法院与地铁施工单位联系，北京建工集团有限责任公司北京地铁十号线二期01标项目经理部于2014年10月10日出具说明，称“我单位承建的北京地铁10号线二期工程十里河站，因工程实际需要，经北京市住房和城乡建设管理委员会、北京市朝阳区建设委员会协调，相关各方一致同意，于2009年11月至2013年8月期间，对北京京强房地产开发有限公司所属的位于朝阳区东三环南路102号的大楼（强强酒店）西侧地面停车场实施了围挡施工，用于地铁建设施工场地使用”。杨溪、刘建民对该说明有异议，不认可；新宏状元公司表示认可。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨溪、刘建民和新宏状元公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，合法有效。在双方签订的房屋租赁合同履行期间，因为出现地铁施工，导致原有的房屋租赁合同履行存在困难，在此情况下，双方协商达成补充协议，亦是双方当事人的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，合法有效。在地铁施工围挡拆除并可正常通行，补充协议中约定的恢复租金条件已完备的情况下，杨溪、刘建民和新宏状元公司就恢复后事宜进行磋商，亦是合情合理。但因杨溪、刘建民和新宏状元公司就地铁施工围挡拆除并可正常通行，租金恢复时间存在争议，方才导致涉案诉讼的产生。杨溪、刘建民和新宏状元公司为了证明各自主张的地铁施工围挡拆除并可正常通行的时间分别举证，另一方就对方的举证均不认可。结合庭审调查过程中双方的举证及陈述，以及地铁施工单位出具的证明可知杨溪、刘建民在其主张的地铁施工围挡拆除并可正常通行的时间上存在举证不足，无法采信。杨溪、刘建民进而以新宏状元公司在补交租金上存在违约而要求解除合同、支付拖欠的租金、违约金及补交两个月免租期的租金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。新宏状元公司在地铁施工完成，租金恢复条件成就的情况下积极与杨溪、刘建民磋商，并将其主张的租金恢复条件成就时间之后的租金补交，并无不妥。杨溪、刘建民虽然主张新宏状元公司2013年12月19日补交的租金应当在2013年8月13日给，考虑到双方当事人处于协商的状态，而且双方直到本案诉讼产生之时均未协商成功，新宏状元公司补交租金的日期并无不妥，不应因此构成违约。另外，双方就涉案合同仍在继续履行，杨溪、刘建民也收取了新宏状元公司交纳的2014年上半年租金，双方合同无解除之必要。综上，杨溪、刘建民的全部诉讼请求无事实和法律依据，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2015年1月判决：驳回原告杨溪、刘建民的全部诉讼请求。原审法院判决后，杨溪、刘建民不服原判提起上诉，提出，请求撤销原判，依法改判或将本案发回重审，诉讼费用全部由新宏状元公司承担。新宏状元公司同意原判。杨溪、刘建民的上诉理由为：一、原判认定事实不清、证据不足，原判并未取得解决双方争议的重要证据，双方真正争议焦点在于新宏状元公司的餐饮经营恢复到地铁施工开展以前水平的时间，需要新宏状元公司提交重要时间段的经营报表予以证明；原判所凭借的证据，无法令人信服，法官自行调查而得到的一份《说明》，与当事人双方认可事实存在矛盾、与强强（北京）无业管理有限公司于2013年11月18日出示的证明出现冲突，“北京地铁十号线二期01标项目部”已于项目竣工后解散，不能仅凭《说明》证明围挡施工的相应事实；二、原判违反法定程序，导致实体判决不公，杨溪、刘建民收到法庭自行取证获得的《说明》后，于2014年10月26日将反对意见及要求相关人员出庭接受质证的请求以函件的行使交给了法官以及新宏状元公司，法官没有理会或书面回应杨溪、刘建民的请求，判决书中也没有反应出杨溪、刘建民这一反对意见；原判认定事实不清、证据不足、违法法定程序，请求查明事实，依法改判。杨溪、刘建民就所称内容提供函件（1、杨溪、刘建民致新宏状元公司函，用以声明所收款项仅为代管及继续协商赔偿事宜，该函件仅载明2014年月日；2、杨溪、刘建民要求对北京建工集团施工说明的回函，建工集团说明存有诸多疑点希望其出庭质证，回函所载时间为2014年10月25日；3、杨溪、刘建民致法庭的质证请求，要求建工集团出庭质证，所载时间为2014年10月26日；4、杨溪、刘建民致新宏状元公司终止合同的通知，要求与新宏状元公司和解，否则与其解除合同，所载时间2015年3月6日）作为新的证据。新宏状元公司表示对原判认定的事实无异议，新宏状元公司依约履行合同，不认可杨溪、刘建民新提供的材料属于新的证据，杨溪、刘建民所提上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，原判认定事实清楚、适用法律正确，新宏状元公司同意原判，不同意杨溪、刘建民所称上诉意见及请求。杨溪、刘建民与新宏状元公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、房屋租赁合同、补充协议、函件、照片、网页打印件、发票、说明、通知等证据在案佐证。本院认为：杨溪、刘建民与新宏状元公司的争议在于房屋租赁合同解除、合同违约责任承担、原审法院审理程序违法与否等项问题。杨溪、刘建民提交的函件材料为三份原审法院审理期间已有材料及一份原审法院判决后的通知，均非新发现的证据材料，新宏状元公司亦不予认可，故不应确认属于新的证据。杨溪、刘建民上诉提出原判认定事实不清、证据不足，但无相应证据能够证实新宏状元公司存在合同违约行为应当承担违约责任，亦无证据能够表明杨溪、刘建民述称内容即为相应事实情况，不能表明原判认定事实不清、证据不足，不能表明杨溪、刘建民所提上诉主张成立。杨溪、刘建民认为原审法院审理程序违法，述称分析意见内容为自行认为的意见内容，并无与之相对应的依据，故对该项内容不应予以确认及支持。已有事实和证据不能表明杨溪、刘建民所提上诉主张成立，新宏状元公司表示不同意杨溪、刘建民所称意见及要求，故对杨溪、刘建民所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费八千八百元，由杨溪、刘建民负担（已交纳四千一百一十三元，余额于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费八千八百元，由杨溪、刘建民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　周文祯审　判　员　　王　朔代理审判员　　陈烁琳二〇一五年七月十六日书　记　员　　李星月来源：百度“”