（2015）穗中法民五终字第3175号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-28
案件名称
陈荣彬与许超明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈荣彬,许超明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3175号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈荣彬，住广东省增城市。委托代理人：张仕芬，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：许超明，住广州市天河区。委托代理人：麦丽妍，广东同益律师事务所律师。委托代理人：肖海军，广东海际明律师事务所律师。上诉人陈荣彬因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2011年1月3日，许超明（买方）与陈荣彬（卖方）及广州市宜居房地产代理有限公司（经纪方，以下简称宜居公司）签订编号为0001552的房屋买卖合同（以下简称《合同》），约定：买卖双方通过经纪方买卖广州市天河区长福路159号805房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积约91.78平方米；买卖双方同意该物业成交价为1025000元，此次交易中所发生税费种类由买方全额支付；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天，卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费，如买方需对物业内设施进行更名，且卖方应给予必要协助；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业，该物业现状不带租约，不带家私电器；卖方逾期交付该物业，或未能按时履行合同约定其他义务的，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金；买方逾期支付定金或楼款，每逾期一天按该未付定金或楼款的千分之一支付违约金；双方对合同进行补充约定，经买卖双方友好协商，若该物业加装电梯卖方须积极配合买方办理相关事宜，买方只支付50000元电梯加装费给卖方等条款。许超明与陈荣彬于2011年3月1日对编号为0001552的合同，签订《补充协议》：经买卖双方友好协商同意，若该物业不加装电梯总楼款为1025000元正，如果加装电梯总楼款为1075000元正。但加装电梯时卖方须积极配合买方并支付加装电梯所产生的相关费用，买方需在电梯安装使用后半年内支付50000元正给卖方，如果不安装电梯这50000元不需支付；买家交清首付当日卖方需要交原合同指定房屋的钥匙给买家，以上任何一条违约需按原合同违约条款执行等条款。2011年1月3日，许超明向陈荣彬支付定金20000元，2011年4月28日，许超明向陈荣彬支付首付楼款305000元，许超明通过广州住房公积金管理中心于2011年6月20日汇款700000元至陈荣彬工商银行帐号为62×××40的账户。涉案房屋于2011年5月6日过户更名到许超明名下。关于涉案房屋加装电梯事宜，涉案房屋电梯已经于2013年8月29日安装完毕，电梯投入使用时间是2014年1月26日，据此陈荣彬要求许超明按照合同及其补充协议支付加装电梯应支付的50000元，但许超明主张发起安装电梯倡议是在2012年5月31号，电梯的安装使用，都发生在涉案房屋过户后，且其亦缴纳了电梯安装相关费用；陈荣彬并未履行加装电梯时的配合义务和支付加装电梯产生的相应费用的对应义务，其无权要求50000元安装费；其提交长福路159号东西梯加装电梯流程情况说明、两份电梯安装款收据、长福路159号加装电梯方案及委托书。长福路159号东西梯加装电梯流程情况说明载明：2012年5月31日，长福路159号东梯802房的业主发起“安装电梯倡议书”得到全体业主同意，2012年6月5号，成立“长福路159号楼委会”；长福路159号加装电梯方案上载明：根据集团公司有关领导回复，已经同意楼委会提交的《关于恳请集团公司领导同意为长福路159号安装电梯的报告》，9月20日晚上8点召开电梯公司竞争性谈判会议。一致同意选择日立牌电梯，落款人为长福楼159号楼委会，时间为2012年10月9日；收据一显示许超明于2012年12月19日支付电梯安装费9800元，收据二显示许超明于2013年7月10日支付电梯维保基金款500元，上述收据均有长福路159楼委会盖章。上述证据陈荣彬只确认长福路159号加装电梯方案及委托书的真实性，且主张许超明向其提出配合的要求时有履行配合义务，其无法控制电梯安装时间，虽其没有履行支付电梯相关费用，但合同没有要求其支付安装电梯的费用，许超明也没有要求其支付，且如果补充协议与合同有矛盾之处应以合同为准。关于涉案房屋交楼状况，双方确认除合同第7条外对交楼现状无其他约定，双方看楼没有签署书面的凭证，也没有拍照、录像，许超明主张按照交易惯例合同约定的“按现状交楼”是指双方看楼时的现状，但陈荣彬交付的楼房是排水管都拆掉，连厨柜门也拆掉，与看楼时大不相同，完全不符合交易惯例，故陈荣彬存在违约行为。许超明对此其提交证据：1.房屋买卖情况说明书，该书显示出具日期为2014年9月10日；2.确认书，该书出具时间为2011年7月6日，上述两份证据只有宜居公司盖章，无双方当事人签章；3.看楼签署时房屋相片；4.预备收楼时房屋相片；上述房屋照片上未显示位置和时间；5.房地产抵押估价报告，该报告显示看楼签约时至评估作业期间在2011年3月10日至2011年4月28日，涉案房屋主要装修的状况为精装修、厨房装有橱柜、卫生间设有二洁具，其中附件（1）有现场查勘照片，拟证明附件（1）现场查勘照片与上述证据3及证据7相印证，陈荣彬最终并非按双方看楼时现状交楼；6.装修票据，拟证明因陈荣彬擅自拆除有关房屋设施，且拒不出面解决，许超明于2011年7月下旬在中介公司的见证下单方收楼，并开始装修，并未入住。陈荣彬原审第一次庭审时称许超明于2011年3月中旬骗去钥匙的说法纯属子虚乌有，许超明领取钥匙的时间为首付交付当天即2011年4月28日；7.中介公司提供的看楼时卫生间现状图片及拆除有关设施的后的现状图片，拟证明陈荣彬擅自拆除有关设施，不按现状交楼；8.关于要求按法律规定和合同约定交付房屋的函；9.回执单，其内容为本人已收悉许超明同志下发的《关于要求按法律规定和合同约定交付房屋的函》，署名：已收.陈荣彬，日期：2011.05.24，拟证明针对陈荣彬擅自拆除有关设施的违约行为，许超明发函要求陈荣彬解决，但至今仍未妥善解决，陈荣彬签收该份函件，也证明许超明反诉的诉讼时效未超过期限。陈荣彬确认证据5的真实性，但主张该份估价报告与案涉合同无关，对其余的上述证据真实性均不确认，且抗辩许超明反诉诉请已过诉讼时效。关于涉案房屋交楼时间，陈荣彬主张应许超明要求其于2011年3月15日前交付涉案房屋钥匙，其在2011年4月份搬过一次家具，后就再没有进入过涉案房屋，对此未提交相关证据，许超明主张其于2011年4月28日收到涉案房屋的钥匙，2011年7月底才进入涉案房屋进行装修，其提交房地产抵押估价报告和装修票据为证。关于涉案房屋水、电、燃气、有线电视更名和费用问题，许超明主张陈荣彬未按照约定交清水电、燃气、有线电视等有关费用，并拒不配合办理有关更名手续，属于严重违约，其提交珠江数码之发票联、业务受理单、通用手工发票、预收款凭证、燃气费发票、备款通知书、电费发票。珠江数码之发票联显示地址天河区长福路159号805房业主陈荣彬，缴费期间201104-201104，金额26.5元，开票日期20110801；业务受理单为2011年8月1日；燃气费发票显示地址天河区长福路159号805房，业主陈荣彬，抄表日期2011-06-08，上次行度0，本次行度11，收费日期20110801；电费发票显示地址天河区长福路159号805房，业主李某甲、李某乙，抄表日期2014-06-02。陈荣彬主张许超明已于2011年3月拿走了钥匙，房屋已经交给了许超明，此后发生的费用应由其承担，且燃气费抄表日期是2011年6月8日，上次行度为零，反而证明陈荣彬之前已经结清了所有的费用；关于更名，许超明未提及办理更名，反而是陈荣彬有多次催促，许超明都不理睬，且许超明持有房产证，应由许超明负责办理，陈荣彬愿意配合。另查明：许超明庭审中表示其在2011年5月22日因对涉案房屋交楼状况不满，让宜居公司联系陈荣彬，对此于庭后2014年11月14日提交了《关于追讨卖家拆除长福路159号805房房屋设施的情况说明》和《和解协议书》，陈荣彬主张其提交时间已过举证期限，对上述证据均不予确认。许超明主张其曾向陈荣彬要求履行合同义务，提供了2013年11月26日和2014年1月1日的报警回执。陈荣彬确认报警回执真实，但对证明的内容有异议，实际是其要求许超明履行合同，追偿50000元的楼款，但许超明不配合，双方对此均无证据证明其主张。原审法院认为：陈荣彬与许超明签订《合同》及《补充协议》，上述合同及补充协议中的约定是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。关于涉案房屋交付时间问题。双方对涉案房屋交付时间有争议，陈荣彬主张其在2011年3月15日前已经交付涉案房屋钥匙，但无任何证据证明。根据双方《补充协议》约定“买家交清首付当日卖家需交原合同指定的房屋钥匙给买家”，2011年4月28日许超明向陈荣彬支付首付楼款305000元，且许超明亦确认当日收到钥匙，故采信其主张，认定许超明于2011年4月28日实际接收涉案房屋。关于涉案房屋电梯加装的50000元及其逾期支付的违约金问题。根据双方签订《合同》中补充约定：“经买卖双方友好协商，若该物业加装电梯卖方须积极配合买方办理相关事宜，买方只支付人民币50000元电梯加装费给卖方”；《补充协议》中约定：“若该物业不加装电梯总楼款为1025000元正，如果加装电梯总楼款为1075000元正。但加装电梯时卖方须积极配合买方并支付加装电梯所产生的相关费用，买方需在电梯安装使用后半年内支付50000正给卖方，如不安装电梯这50000元不需支付，……以上任何一条违约需按原合同违约条款执行”；可见许超明支付电梯加装费是以陈荣彬履行了相应义务为前提。本案中，涉案房屋电梯加装的号召发起、安装缴费、实际使用均是发生在涉案房屋过户并实际交付许超明使用后，实质上陈荣彬并未承担涉案房屋加装电梯的相关配合义务，也未支付加装电梯的相关款项，其主张要求许超明支付50000元电梯加装费不符合双方约定，亦不符合公平原则，故对陈荣彬要求许超明支付电梯加装费50000元的主张不予支持。相应的，陈荣彬要求许超明支付逾期支付加装电梯的加装费的违约金，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。关于陈荣彬要求的代理费和交通费问题。陈荣彬要求许超明支付代理费和交通费，缺乏事实和法律依据，且许超明亦不同意支付，不予支持。关于许超明反诉请求陈荣彬支付违约金102500元的问题。首先，上文认定双方于2011年4月28日交付房屋，许超明未提交当日拒绝交付或提出异议的证据，并在2011年7月对涉案房屋进行装修，涉案房屋交付现场已经完全灭失，且双方在《合同》及《补充协议》中并未明确对交付现状作出约定，且双方亦未签订其他书面交付手续，现已经无法确认交付时涉案房屋现状，许超明依据宜居公司在2011年7月6日单方出具的确认书和2014年9月10日单方出具的说明书及其提供的无法显示拍摄时间的照片、房地产抵押估价报告等证据无法充分证明其主张。其次，许超明主张陈荣彬未付清水、电、煤气等费用和未办理更名手续构成违约。关于交费问题，其提供的单据仅有一份显示交费期间可能在2011年4月28日前（26.5元数字电视维护费缴费期间201404），但并未提交其他证据证明该款项应由陈荣彬缴纳；关于更名，《合同》中对更名的约定为“卖方提供必要协助”，在涉案房屋过户后其未提出证据证明曾要求陈荣彬提供协助；故其证据无法充分证明陈荣彬违约的主张。最后，关于陈荣彬存在上述违约行为，许超明在涉案房屋实际交付2年多后才提出诉讼追偿明显有悖常理，且陈荣彬主动提出其该请求已过诉讼时效之抗辩，亦对其要求支付违约金的主张均不确认。结合本案证据，即使根据许超明提供的回执单（陈荣彬签收为日期2011年05月25日），其主张的在提起反诉之日（2014年9月15日）亦已过诉请合同违约金的诉讼时效；许超明其提交的《关于追讨卖家拆除长福路159号805房房屋设施的情况说明》系中介方单方出具，陈荣彬不予确认，其证据亦不足以证明有时效中断事由，故对陈荣彬主张反诉请求违约金已过诉讼时效的抗辩予以采纳。综上所述，许超明要求陈荣彬支付违约金102500元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于许超明反诉请求支付律师费的问题，许超明要求陈荣彬支付本案律师费5000元，缺乏事实和法律依据，且陈荣彬不同意支付，依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2015年2月2日作出如下判决：一、驳回陈荣彬的全部诉讼请求。二、驳回许超明的全部反诉请求。一审本诉受理费1470元，由陈荣彬负担，反诉受理费1225元，由许超明负担。判后，陈荣彬不服，向本院提出上诉称：一审存在事实不清、证据不足、适用法律不当等问题，驳回陈荣彬的全部诉讼请求是错误的。具体理由如下：一、关于涉案房屋电梯加装费伍万元的约定并不是独立的合同，而是整个房屋交易合同中的一个小小的条款，其前提是卖方按合同约定将该房屋售予买方且必须安装电梯。在这个条款中，“须积极配合办理相关事宜”约定也含糊，“安装电梯”才是前提，“如果不安装电梯这伍万元不需支付”，这一点在《补充协议》中有明显约定。一审把支付伍万元电梯加装费（楼款）的前提理解为“电梯加装的号召发起、安装缴费”是明显错误的。二、伍万元电梯加装费实质上就是楼款，这一点在《补充协议》中有明显约定，而且明显体现是没有时间限制的，是债权债务的关系。只要安装了电梯，双方就要履行这个债权债务合同条款。在这个房屋买卖合同中，处处都十分强调履行合同条款的时间，而这伍万元电梯安装费（楼款）却没有强调安装电梯的时间，只是强调“加装电梯完后半年内买方需支付完电梯加装费伍万元给卖方”，这一点在签合同时双方是清楚的，其意思非常明确，即双方都无法知道什么时候安装电梯、双方都应该清楚知道有可能是在房屋交付买方使用后安装电梯、以及由谁组织安装等问题。双方约定楼价是壹佰零柒万伍仟元，但双方却按壹佰零贰万伍仟元的价格而不按壹佰零柒万伍仟元的价格签合同，却用《补充协议》和合同补充条款通过电梯加装费的形式来约定这伍万元楼款的目的是十分清楚的，因为该栋楼当时己留有电梯井。三、合同中关于伍万元电梯加装费（楼款）的约定，其中“卖方须积极配合办理相关事宜”，并没有具体约定配合哪些事宜，所谓“配合”的意思是“各方面分工合作来完成共同的任务”，在这个合同中就是买卖双方分工合作来完成安装电梯的任务。在安装电梯的过程，卖方并没有不配合买方办理相关事宜的行为，买方也没有证据充分证明卖方不承担加装电梯的相关配合义务。事实上，买方从来没有转告卖方安装电梯需要配合的相关事宜，当卖方得知买方支付了9800元电梯费用时，卖方曾当着众多长兴派出所民警的面表示愿意支付安装电梯的费用，并立即在伍万元楼款抵扣时，买方却以合同已过期为由不予理睬。买方瞒着卖方背地里支付了电梯安装的相关费用，并不是卖方违约，而是故意制造“卖方不积极配合的假象”。综上，请求撤销原判，发回重审或改判，判令许超明支付给陈荣彬电梯加装费即楼款伍万元整，并支付陈荣彬从2013年8月30日计起，按每天千分之一计算的违约金，全部诉讼费用由许超明负担。被上诉人许超明提出如下答辩意见：一、双方争议的5万元电梯加装费的性质应为陈荣彬配合许超明办理加装电梯的劳务补偿费用，并非楼款。2011年1月3日，双方签订《房屋买卖合同》之前，陈荣彬向许超明及中介公司称涉案房屋已经签订了电梯安装合同，过完春节就可以安装，并且能在2011年6月30日前安装完成，而且陈荣彬还表示，由于涉案房屋的产权人还没变更为许超明，因此在房屋过户交易完成之前，新华集团会直接找陈荣彬办理电梯安装的相关事宜，陈荣彬会积极配合办理。基于上陈荣彬的上述承诺，许超明同意以高价购买涉案物业，而且，如果在过户前正式启动电梯安装程序，确实需要以陈荣彬的名义办理各项手续，包括签名同意、出席相关会议等，需要占用陈荣彬的时间和精力，因此，出于公平的考虑，双方人协商在房屋交易完成之前，若进行电梯加装的，只要陈荣彬积极配合并支付电梯加装的相关费用，许超明同意在电梯使用半年后向陈荣彬支付5万元作为电梯安装费及其配合办理电梯安装事宜的劳务补偿费用。为了保障双方当事人的利益，许超明还要求中介公司在备注栏里予以特别注明，这一事实可通过《房屋买卖合同》中的第十八条三方约定的其他事项及中介公司出具的《房屋买卖情况说明书》得以证实。二、许超明向陈荣彬支付5万元电梯加装劳务补偿费用是以陈荣彬履行了相应义务为前提的，但事实上陈荣彬并无履行双方约定的义务，故其要求支付该费用并无合同依据。首先，根据《房屋买卖合同》中第十八条三方约定的其他事项：“经买卖双方友好协商，若该物业加装电梯卖方须积极配合买方办理相关事宜，买方只支付人民币伍万元整电梯加装费给卖方”，再综合上述第一点，许超明支付5万元电梯加装费是有两个前提的：第一，电梯加装须于2011年6月30日前安装完成，起码也应该在双方交易的过程中开始安装；第二，如果需要陈荣彬配合办理相关手续，陈荣彬须积极配合办理。其次，根据许超明在一审中提交的《长福路159号东西梯加装电梯流程情况说明》可知，电梯加装启动最早是于2012年5月31日由业主张某发起“安装电梯倡议书”，这与陈荣彬承诺的安装时间相距甚远。再者，涉案房屋已于2011年5月6日过户至许超明名下，而正式启动电梯安装是在2012年10月9日，而此时许超明已为涉案房屋的合法业主，加装电梯的所有手续都可由许超明自行参与与办理，完全无需陈荣彬配合办理任何手续，况且，涉案房屋电梯的加装费用全部由许超明自行支付，与陈荣彬无任何关系。请求驳回上诉。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为涉案房屋的电梯加装费伍万元是否属于买方许超明应支付给卖方陈荣彬的楼款。依据许超明与陈荣彬及宜居公司2011年1月3日签订的《合同》约定：“涉案房屋的成交价为1025000元，若该物业加装电梯卖方须积极配合买方办理相关事宜，买方只支付50000元电梯加装费”；及2011年3月1日签订的《补充协议》补充约定：“若该物业不加装电梯总楼款为1025000元正，如果加装电梯总楼款为1075000元正。但加装电梯时卖方须积极配合买方并支付加装电梯所产生的相关费用，买方需在电梯安装使用后半年内支付50000元正给卖方。”从上述约定来看，许超明支付5万元的电梯加装费是以陈荣彬履行了相应义务，如“卖方须积极配合买方并支付加装电梯所产生的相关费用”为前提的，且该电梯的安装应在涉案房屋交易的较近的一段时间内。陈荣彬与许超明签订《合同》及《补充协议》的时间在2011年3月前，自2011年5月6日起涉案房屋就已过户更名到许超明名下。2012年5月31日，涉案房屋所在地长福路159号东梯802房的业主发起“安装电梯倡议书”得到全体业主同意，后成立“长福路159号楼委会”，具体谈判操作电梯加装事宜。2013年8月29日，电梯安装完毕，并于2014年1月26日投入使用。涉案房屋电梯加装的号召发起、安装缴费、实际使用均是发生在涉案房屋过户并实际交付许超明使用后，原判以陈荣彬实质上并未承担涉案房屋加装电梯的相关配合义务，也未支付加装电梯的相关款项，不支持其要求许超明支付50000元电梯加装费的请求说理充分，本院予以支持。陈荣彬的上诉理据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人陈荣彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 姝审 判 员 赵剑奕代理审判员 任 慧二〇一五年七月十六日书 记 员 赵 琳ＸＸ 百度搜索“”