（2015）滨塘民初字第4606号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-24
案件名称
天津市弘滢物业管理有限公司与王玉华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨塘民初字第4606号原告天津市弘滢物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽华云园12-2-301号。法定代表人丁荣凤，总经理。委托代理人胡东颖，天津市弘滢物业管理有限公司法律顾问。被告王玉华，无职业。原告天津市弘滢物业管理有限公司诉被告王玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由代理审判员迂君独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市弘滢物业管理有限公司诉称，被告系禧顺馨园小区x栋x门x号业主，房屋建筑面积116.11平方米。原告为被告所居住的小区提供物业服务，原告依据相关合同提供了相应的服务，但被告拒不遵守物业服务合同，没有正当理由拒不缴纳物业费，故原告起诉，请法院判决：1.被告向原告支付2014年1月至2014年12月期间的物业服务费1254元及滞纳金200元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告表示，原告按每月每平米0.9元计算并收取物业费。原告为支持其主张，向本院提供下列证据：证据一、营业执照、资质证书、组织机构代码证，证明原告是具有物业服务资质的物业服务公司；证据二、天津市住宅物业服务合同1份，证明原告在禧顺馨园进行物业服务，以及原、被告之间的权利义务及收费标准；证据三、服务记录1组（包括保洁、公共秩序维护、业主报修），证明原告在禧顺馨园小区进行物业服务的相关状况。被告王玉华辩称，原告所述关于被告居住地点及房屋面积是116.11平方米及欠费的时间和数额都属实。不同意原告的全部诉讼请求，原告的物业服务不到位，体现在如下方面：1、绿化问题：2013年1月至2014年12月期间，保安人员偶尔用自来水浇浇绿地，园区绿化基本是靠天上下雨来维持，致使小区绿化地大面积荒废，杂草丛生。又因弘滢物业管理上的不作为，放任个别业主在绿化地里养鸡、种菜，严重破坏了小区的整体效果，侵害了其他业主的合法权益，该项服务仅能达到服务目标的20%；2、秩序问题：保安人员少，年龄大，睡岗不作为，夜间不按时巡视，小区经常出现被盗案件及业主车辆被划事件。由于监控设备疏于维护导致瘫痪，无法提供破案线索，使业主蒙受损失。弘滢物业先后3次给业主办理了车辆出入证，收取了相关费用，但没过几日，小区大门杆仍然停用，小区以外车辆应毫无阻拦地进入园区，导致园区内停车混乱无序，本小区业主车辆无处停放。该项服务仅能达到服务目标的30%；3、保洁问题：保洁人员少，工作不到位。没能按照物业服务合同所要求的次数及质量对区域及楼道进行清洁。尤其是在夏季，弘滢物业及保洁员为节省开支和力图方便，使用喷泉鱼池水擦洗楼道，致使楼内受异味污染，对业主造成侵害。该项服务仅能达到服务目标的50%；4、维修问题：园区路灯缺损，不及时补修；楼栋门损坏不予维修；楼道吊顶破损，不予恢复；电梯内标牌、照明灯、电线等破损、混乱不堪；小区护栏长期得不到粉刷等必要的维护，破损严重，对出现的大面积缺损漏洞用木棍遮挡，即起不到安全作用，又影响美观。小区的监控系统被维护至瘫痪报废，起不到安防作用。供高层楼使用的4台水泵因得不到有效维护、保养，全部报废，最终采取重新购置及安装，使业主置业蒙受巨大损失，该项服务仅能达到服务目标的20%。5、综合管理服务问题：业主房屋顶漏雨，地下室渗水，业主已反映多年，弘滢物业不予解决。园区西北角围墙被毁，个别商户侵占我园区内200平米庭院并盖起了商用房，弘滢物业视而不见。园区内存在大量的商业广告及商用设备，耗水、耗电均由业主买单，本属于业主的广告收益金却被弘滢物业侵吞。园区北门口广告牌已倾倒歪斜数月之久，遇到大风极易对行人及车辆造成安全隐患，弘滢物业视而不见，至业主生命及财产于不顾；弘滢物业2014年底撤出时，最后所公示的商用楼出租收支账目被业委会成员否认，资料上有业委会人员的签字，其涉嫌造假，欺骗业主。弘滢物业早已不安分于服务业主，尤其是2014年4月28日“关于退出禧顺馨园物业服务的报告”被公布后，更导致大批业主对其服务合同及服务质量产生质疑及不满。弘滢物业又紧急出台“公示”进行掩盖，谎称“讲诚信，讲信誉，不会多带走业主一分钱”。可在2014年收支公示及证据的资料中就不难看出，弘滢物业是如何非法侵吞业主资金的，更谈不上讲诚信。弘滢物业财务管理混乱其中之一：在2014年收支公示中所涉及的电梯费、水泵费等应由所使用的相关业主承担，不应由全体业主均摊。之所以制造混乱，就是要达到非法侵占业主财务的目的。该项服务仅能达到服务目标的30%。综合以上评定情况，得出结论：以上五项服务综合平均后，仅能达到全部服务目标的30%。广大的业主需要的是全程的优质服务，而不是低廉打折的劣质服务！关于弘滢物业提出的滞纳金问题，业主并非不及时交纳物业费，是因为物业服务不到位而先行违约，导致物业费额有待商榷。既然已经诉讼至法院，待法院合理裁决物业费额后方能实施缴费。在物业服务合同中所指业主不及时缴费将收取违约金，那物业服务违约该如何收取违约服务金呢？这明显是份不平等合同，弘滢物业自己也承认该合同没有按照法定程序进行备案，广大的业主也在质疑该物业服务合同的合法有效性。为此，弘滢物业所提出收取滞纳金的诉求无法律依据，应予驳回。关于诉讼费的问题，由法院裁定原、被告各占百分比后决定。除此之外，被告家外墙体往屋里渗水，原因是收垃圾将排水口堵死了，至今房屋未修好。2014年有小偷想偷盗，被及时发现，但是楼道内没有声控灯，物业的保安没有维护秩序，物业公司卫生做的不到位，小区的保安都是上年龄的大爷，就在屋里睡觉，不对小区进行巡查，物业公司的服务水平达不到20%，被告家的两辆汽车停在小区内两次被刮，之后报警，没有人给解决，找到物业公司，物业公司说知道谁刮的，但是不敢惹人家。被告家凌晨四点被入室盗窃，找物业公司，物业公司不负责，被告又自行出资修理了护栏。楼道的安全门坏了，多次找物业公司，物业不管，车库没有监控，也无人巡视，没有人管理，车库的灯只有一两个灯管，电梯紧急呼叫的电话是坏的。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、2013-2014年拍摄的照片十八张打印件，证明原告物业服务不到位，导致了照片中出现的结果；证据二、现任业主委员会出具的证明一份，证明原告的收益金情况；原告擅自划走了小区的收益金，没有得到业主的认可；证据三、公示复印件一份，证明物业公司撤场的情况；证据四、2014年8月-12月照片六张，证明车库管理存在瑕疵。经审理查明，原告系天津市滨海新区塘沽禧顺馨园小区的物业管理企业，为该小区提供物业服务。被告系该小区1-2-702室业主，该房屋的建筑面积为116.11平方米。2012年12月29日原告与天津市塘沽区禧顺馨园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2013年1月1日至2014年12月31日，根据合同约定，物业管理服务费的收费标准为：多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元，高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元。合同履行过程中，原告实际按照多层住宅每月每平方米0.5元、高层住宅每月每平方米0.9元收取物业管理服务费。被告所有房屋系高层住宅，自2014年1月1日至2014年12月31日期间未交纳物业管理服务费共计1253.99元。以上事实，有原、被告当庭陈述及双方所提供的证据在案证实，本院足以认定。本院认为，物业服务公司提供的物业服务标准应与其收取的物业服务费相一致，做到服务质量与价格的统一。原、被告之间存在物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务。原告要求被告给付物业服务费，并提供证据对其提供了物业服务予以证实。经核算，被告欠付的物业费数额应为1253.99元，对原告主张的超出部分本院不予确认。通过双方当事人的陈述和提供的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，且对业主未尽到完全的告知义务，故对原告主张的物业费数额酌情予以核减且滞纳金不予支持，对原告要求被告支付全额物业服务费的诉讼请求不予全部支持。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。物业服务公司作为服务单位，为增加物业服务的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员，也应支持、理解物业服务公司的工作，如对提供服务的物业公司有所不满，亦应通过合法、有效途径表达，以加强对其服务的监督，只有双方共同努力，才能营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告王玉华于本判决生效之日起5日内给付原告天津市弘滢物业管理有限公司自2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1253.99元的80%，即1003.19元；二、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告承担5元（已交纳），被告承担20元（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 迂 君二〇一五年七月十六日书 记 员 屠亚娜 微信公众号“”