（2014）台民初字第3575号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-10-13

案件名称

王晓红与福州颐高海钻数码科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市台江区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

福建省福州市台江区人民法院民事判决书（2014）台民初字第3575号原告王晓红，女，汉族，1967年1月22日出生，住所地福建省福鼎市。委托代理人郑梅、林彬，福建闽天律师事务所律师。被告福州颐高海钻数码科技有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人刘晔，总经理。委托代理人刘建胜，该公司员工。原告王晓红与被告福州颐高海钻数码科技有限公司（以下简称颐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王晓红的委托代理人郑梅，被告颐高公司的委托代理人刘建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告将拥有合法产权的XX号商铺出租被告进行统一经营管理，并于2009年7月27日与被告协商一致签订了《委托经营管理协议》，协议约定：XX号商铺出租给被告经营管理的期限为十年，即自2009年12月1日至2019年11月30日止；其中2009年12月1日至2014年11月30日每季度租金为27136元，2014年12月1日至2019年11月30日每季度租金为34890元；被告应在每三个月中第一个日历月的第5日前向原告预先支付该三个月的租金；被告逾期支付租金的，应按应付而未付租金的日万分之五向原告支付滞纳金，若被告逾期支付租金三个月以上的，原告有权单方面终止协议并收回商铺，被告应补足未支付租金并向原告支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金；协议还对双方的其他权利义务做了明确约定。协议签订后，原告即依约将XX号商铺交付给被告经营管理，并收取协议约定的租金。但被告自2014年第二季度起（3月份起）就再未按约向原告足额缴纳过租金，为此原告经多次催讨协商均未果。向法院提起诉讼，请求法院依法判决如下：1、被告继续履行原、被告双方于2009年7月27日签订的《委托经营管理协议》（实为租赁的协议）；2、被告立即将向原告支付拖欠租金共计人民币31402元（暂计至第四季度，即截止2014年11月30日的租金）。3、被告立即向原告支付滞纳金共计2331.96元（详见《滞纳金清单》，每季度滞纳金均暂计至2014年10月26日止，从2014年10月27日起至实际还款之日止的各季度滞纳金另计）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被答辩人诉请答辩人继续履行讼争协议的主张已无实际意义。被答辩人已确认“被告自2014年3月份后就再未按约向原告足额缴纳过租金”的事实。答辩人为何不能依约支付租金的事实为，因市场恶化造成承租户停租或租金降低1、讼争商铺所在商场一至四层计10552.36平方米，各业主大小不等的商铺计364个，依约答辩人每月应付租金为1506932.74元，而2014年11月之前实际平均租金月收入仅为约667472.88元，答辩人每月要贴约839459.86元，即使按降租后的租金计每月答辩人仍要贴补约193631.54元。以本案讼争商铺为例：讼争协议约定的应付月租金为讼争商铺购置价的年7%即9045.33元，而实际该商铺自2014年6月初至今止就始终处于空置状态分文租金未收，但答辩人仍于2014年6月按全额月租金支付，自同年7月至11月，答辩人降租按讼争商铺购置价的年4%即每月5169元租金支付，自2014年6月至同年11月计6个月在无租金收入情况下，答辩人贴补了约34890.33元；如继续履行讼争协议，即自2014年12月1日起按讼争商铺购置价的年9%计，即月租金11630元，答辩人就须每月承担支付被答辩人月租金11630元。以讼争商铺所在商场出租的2045号商铺为例：该商铺自2013年12月5日至2014年12月4日全年的租金收入为4万元，月租金收入仅为3333.33元，而答辩人与该商铺业主签订的《委托经营管理协议》约定的应付月租金为7162.33元，由此，答辩人每月须贴补租金差额3829元。如依协议约定自同年12月1日起按该商铺购置价的年9%计，即应付月租金为9209元，答辩人就须每月贴补租金差额5875.67元；2、讼争商铺所在商场自2013年以来空置率逐月增加，自2014年6月起答辩人只能将全部租金收入加贴补平均按各业主购房价的年4%全体业主分配，以维持业主收益，在市场恶化下答辩人已尽力了，然而部分业主不能理性的对待市场变化，采用极端做法赶走部分承租户，至2014年中旬，讼争商铺所在商场空置率高达30%。部分业主的极端做法并在持续升级，2014年12月7日上午11时，部分业主指使他人砸破商场一、二层恒丰银行于同年10月承租的商铺围墙以期达到银行停工并赶走银行的目的，如得逞，银行承租范围1483.99平方米49户业主的商铺又将沦为空置；3、鉴于上述情况，答辩人已于2014年11月中旬之前向除银行承租范围的49户业主外的全部业主发出了协议解除通知函，由此，讼争协议已解除；4、讼争协议应属“事实上不能履行”，根据《合同法》第110条规定，被答辩人诉请继续履行讼争协议的主张不应获得支持。二、被答辩人请求答辩人支付拖欠租金31402元及支付滞纳金2481元的主张依据不足。1、被答辩人的租金差额计算，应以讼争商铺价款年7%纳税后的实际月租金8428.46元减去年4%纳税后的月租金4814.94元计，月差额款为3613.52元。答辩人于2014年7月开始按讼争商铺价款的年4%支付至同年11月止，计5个月，差额款也就18067.6元，被答辩人主张的至2014年11月30日止答辩人拖欠租金31402元不知从何而来？2、讼争协议第6条中明确约定“乙方（答辩人）支付租金的程序：甲方（被答辩人）应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后向将该季度租金直接存入经乙方同意的甲方指定银行帐户。与本协议租金相关的税费由甲方自行承担”。由此，在俩被答辩人未依约提供发票前，答辩人有权拒付租金，本案不存在答辩人因“未付租金”而承担滞纳金的违约责任。三、讼争协议第14条约定的情势变更条款为双方免责约定，答辩人证据能证明造成答辩人不能依约履行的原因在于市场变化的不可预见、客观上不可避免、不可克服性。本案应适用讼争协议约定的情势变更原则处理。四、讼争协议为《委托经营管理协议》，即俩被答辩人将其所有的讼争商铺委托答辩人经营管理，答辩人与俩被答辩人之间是委托与受托关系而非出租与承租关系，因此，因讼争协议引起的纠纷应依相关委托合同法律规定处理。综上所述，答辩人在履行讼争协议中没有过错，不存在违约事实；俩被答辩人的诉讼请求依据不足，请求依法驳回。对于被答辩人增加的诉讼请求部分，我方认为2014年11月答辩人被告已向被答辩人发放了《解除通知函》讼争协议应当理解为已经解除，该诉讼请求应予以驳回。经审理查明，坐落福州市台江区XX街道XX路XX号XX大厦南、北楼连接体XX层XX铺位（所有权证号：榕房权证R字第××号）房屋所有权人为原告王晓红。2009年7月27日，以原告王晓红为甲方，被告颐高公司为乙方，双方签订《委托经营管理协议》一份，主要内容：第一条、委托内容。1、甲方自愿将其购买的、由海钻（福建）房地产开发有限公司投资开发的、地处于福州市台江区XX路XX号XX大厦商场（颐高海钻电脑城）项目第1层、第XX号商铺（以下简称“该商铺”）（建筑面积33.67平方米）以出租给乙方的形式全权委托乙方作为该商铺的经营管理方，由乙方将该商铺并入“福州颐高海钻电脑城”（以下简称商场）进行统一经营管理；2、乙方自愿接受甲方委托，依约完成受托事项；…第三条、协议期限及到期后的处理。本协议委托乙方经营管理期限为十年，即自2009年12月1日至2019年11月30日止（包括甲方同意给予乙方的三个月免租期）。上述协议期内，协议各方必须严格履行本协议的一切约定条款。…第六条、租金标准及支付方式。甲方出租给乙方的该商铺买卖合同价款为人民币1550640元整。在十年固定租赁经营期限内，乙方每年给予甲方该商铺买卖合同价款的平均8%作为租金回报（含税）。即：第一年-第五年为甲方该商铺买卖合同价款的7%，即2009年12月1日起至2014年11月30日止该商铺的租金为人民币108545元／年，每季度租金为人民币27136元。（第一年租金扣除三个月免租期后，实际为人民币81409元）。第六年-第十年为甲方该商铺买卖合同价款的9%，即2014年12月1日起至2019年11月30日止该商铺的租金为人民币139558元／年，每季度租金为人民币34890元。本协议租金实行季度支付制。乙方应当在每三个月中第一个日历月的第5日之前，向甲方预先支付该3个月的租金，首次租金支付时间与第五条计租时间同步。租金标准在固定租赁经营期限内不得改变，甲方无权要求提高租金，乙方亦无权要求降低租金。乙方支付租金的程序为：甲方应先向乙方提供符合国家规定的正式发票，乙方收到发票后将该季租金直接存入经乙方同意的甲方指定银行账户（甲方应将此账户书面告知乙方）。与本协议租金相关的税费由甲方自行承担。…第七条、房屋用途。甲方将该商铺出租给乙方作商业用途。…第九条、乙方权利及义务。…3、乙方应保证按本协议第六条规定向甲方支付租金。第十条、税、费承担…甲方因出租商铺需依法承担或支付的税、费由甲方自行承担。…第十二条、违约责任。1、协议各方若违反本协议约定的，应承担相应违约责任，并赔偿守约方的损失。…4、乙方逾期支付租金的，乙方按应付而未付租金的日万分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期支付租金三个月以上的，甲方有权单方面终止协议，甲方收回商铺，乙方应补足未支付租金并向甲方支付本协议约定租期内剩余租期的租金作为违约金。…第十四条、不可抗力和情势变更。如出现地震、台风、水灾等自然灾害及人为不可预见、不可克服并不可避免的事由等不可抗力，影响本协议的履行，则双方免责。…协议签订后，双方均按协议履行。2014年11月11日，被告向原告发出《协议解除通知函》，提出被告与原告签订的《委托经营管理协议》因被告经营状况不断恶化出现严重亏损，已无力支付原告商铺的租金，现予以解除，请原告在收函后及时与被告联系商铺交接处理事宜。原告未收到该《协议解除通知函》。同年11月，原告以被告从2014年3月起不履行租金的支付义务为由诉至本院，并提出上述诉讼请求。诉讼中，原告增加诉请要求被告支付拖欠租金69780元（2014年12月1日至2015年5月31日）。原告确认被告至2014年2月止有足额向其支付租金，2014年3月至11月，被告支付给原告的租金（税前）分别为9045.33元、9045.33元、9045.33元、9045.33元、5169元、5169元、5169元、5169元、5169元，共计62026.32元。原告提出依据协议约定，从2014年3月至11月30日，被告应付原告租金金额为81408元，扣除被告已支付的租金62026.32元，被告尚欠其租金19381.68元，2014年12月1日起至2015年5月31日止尚欠租金为69780元（34890元＊2），以上合计欠租金89161.68元，滞纳金暂计至2014年10月26日止为2331.96元。原告明确其诉请中提出的2014年第二季度系指2014年3月至5月，第三季度指6月至8月，第四季度指9月至11月，2015年第一季度指2014年12月至2015年2月。本院认为，原告王晓红与被告颐高公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定履行各自的义务。从《委托经营管理协议》体现的内容来看，原被告之间应该为房屋租赁关系，故被告关于其与原告之间是委托与受托关系而非出租与承租的关系的辩解不予采纳。被告颐高公司作为承租方，在履行合同过程中未按约定向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任，支付拖欠原告的租金89161.68元及逾期支付租金的滞纳金，原告提供的滞纳金清单中2014年第二季度至2014年第四季度的计算方式以税前租金计算滞纳金，而2015年第一季度租金的滞纳金由于原被告双方均未能提供2015年第一季度税费标准，故以原告诉请的为准，即2014年10月份滞纳金为286.73元，故2014年3月6日至2014年10月26日合计滞纳金2331.96元。被告颐高公司认为因市场变化的原因导致无法继续履行与原告签订的《委托经营管理协议》，并已明确表示不再继续履行该协议，因被告颐高公司系违约方，其虽于2014年11月11日向原告发出《协议解除通知函》，但原告未收到解除函，也不同意解除，且商铺目前尚未实际退还给原告，所以该解除函并不产生解除双方合同关系的法律效力。但是，考虑到目前颐高海钻电脑城已经关闭，整个商场呈空置状态，双方签订的《委托经营管理协议》事实上已经无法继续履行，故对原告要求继续履行协议的诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告福州颐高海钻数码科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告王晓红拖欠的租金人民币89161.68元（2014年3月1日至2015年5月31日止），滞纳金人民币2331.96元（2014年3月6日至2014年10月26日止），共计人民币91493.64元。二、驳回原告王晓红的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1991元，由原告王晓红负担100元，被告福州颐高海钻数码科技有限公司负担1891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判长陈群人民陪审员刘勇人民陪审员林瑞瑜二〇一五年七月十六日书记员熊晓冰附本案适用的主要法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。来源：百度搜索“”