（2015）东中法民一终字第616号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-10-22
案件名称
廖水永与东莞市田禾房地产投资有限公司、东莞市城区房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖水永,东莞市田禾房地产投资有限公司,东莞市城区房地产开发公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
{C}广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第616号上诉人（原审原告）：廖水永，男。委托代理人：李中，广东科德（东莞）律师事务所律师。委托代理人：刘裕灵，广东科德（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市田禾房地产投资有限公司。住所地：东莞市莞城区高第街1号莞城区政府大楼*楼*楼*号之一。注册号：441900000018088。法定代表人：王晓梅，该公司董事长。委托代理人：李燕，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人：单丽欣，广东旗峰律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市城区房地产开发公司。住所地：东莞市莞城可园路*号。注册号：441900002164240。法定代表人：黄伟坚。委托代理人：吴小莹，女，系该公司办事员。上诉人廖水永因与被上诉人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）、东莞市城区房地产开发公司（以下简称城区公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法东民一初字第2371号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年9月23日，廖水永向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认廖水永与田禾公司签订的商品房买卖合同已解除。2、田禾公司及城区公司向廖水永返还房价款292002元及逾期还款利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年12月10日起计至2014年7月16日止；按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2014年7月17日起计至田禾公司及城区公司全部付清之日止）。3、田禾公司及城区公司向廖水永返还代收费用22837元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2012年12月10日起计至2014年7月16日止；按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准，自2014年7月17日起计至田禾公司及城区公司全部付清之日止）。4、本案诉讼费由田禾公司及城区公司承担。原审法院经审理查明，廖水永与田禾公司在2012年12月10日签订一份商品房买卖合同，约定廖水永向田禾公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1136号铺，建筑面积17.37平方米，房屋总价款为582002元。合同第六条约定，廖水永应在2012年12月10日前向田禾公司支付房款（含定金）292002元，余款290000元则以银行按揭贷款方式付清。合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更的，出卖人应书面征得买受人的同意；不同意变更的买受人可要求终止买卖合同；出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同补充协议第二条第二款约定，田禾公司应在2013年9月30日前通知廖水永办理房屋交付手续。该合同签订后，廖水永向田禾公司支付了房款292002元、登记费及代办房产证费等相关税费22837元。本案中，廖水永与田禾公司双方对于案涉商品房买卖合同及其补充协议是否已解除，存有争议。廖水永认为，廖水永在2014年6月向田禾公司寄出解除合同通知书，田禾公司在2014年6月16日已收到该份通知书，并向廖水永出具了回复函，故主张案涉商品房买卖合同及其补充协议于2014年6月16日已解除。廖水永对此提供解除合同通知书、快递单及快递详情跟踪单、回复函予以证明。其中，解除合同通知书显示，廖水永以田禾公司擅自变更商铺项目的规划及设计，未通知廖水永，也未征求廖水永的意见，故依据案涉商品房买卖合同第十条的约定提出解除商品房买卖合同及其补充协议，并要求田禾公司退回已付房款、相关费用及利息。回复函显示，田禾公司表示不同意解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，要求廖水永尽快办理相关手续；回复函的落款日期为2014年6月26日。田禾公司对廖水永提供的回复函没有异议，并认为田禾公司已经明确表示不同意解除案涉商品房买卖合同及其补充协议，故主张案涉商品房买卖合同及其补充协议尚未解除。诉讼中，对于廖水永以田禾公司变更案涉商铺的规划设计为由提出解除合同的理由是否成立，双方意见分歧。廖水永认为，田禾公司在与廖水永签订案涉商品房买卖合同后，将案涉商品房项目的规划、设计由64套商铺变更为931套商铺，且商铺的编号也发生了变更，田禾公司的行为属于私自变更商品房项目的规划、设计，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，廖水永有权向田禾公司提出解除案涉商品房买卖合同，故要求田禾公司返还已付款项及支付利息。廖水永对此提供商品房买卖合同、城乡规划局在2013年8月13日的公告予以证明。田禾公司对廖水永提供的上述证据均没有异议。但认为案涉商品房买卖合同第十条的约定仅适用于商品房预售，而本案属于商品房现售，故主张廖水永不能依据商品房买卖合同第十条的约定要求解除合同；且在田禾公司与廖水永签订案涉商品房买卖合同之前，田禾公司已经在办理931套商铺变更规划的手续，廖水永是根据变更规划后931套商铺的平面图选购案涉商铺的。故不存在田禾公司在签订合同后又私自变更案涉商铺项目规划设计的事实。田禾公司对此提供商品房现售备案证书、产权权属证明书、房产面积测绘成果报告书、规划局2013年112号公告、变更编号前及变更编号后的两份商铺总平面图及房管局打印件予以证明。其中，现售备案证书显示，案涉小区的开发商为田禾公司与城区公司；案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案，该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日，依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图（分层平面图），商铺套数由64套变更为931套”。产权权属证明书显示，田禾公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书，房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套，总面积变更为55834.12平方米，并加盖房管部门公章。廖水永对田禾公司提供的现售备案证书予以确认，并认为该证件可以证明田禾公司在签订案涉商品房买卖合同后有私自变更案涉商铺项目的规划设计。廖水永对田禾公司提供的其余证据均不予确认。另，廖水永在庭审中确认案涉商铺属于商品房现售，并确认其选购的案涉商铺位置与案涉商品房买卖合同附件一分层平面图中的商铺位置一致。廖水永称其在选购商铺时没有看到整个商品房项目的商铺平面图，只看到案涉商铺附近的商铺平面图，廖水永是根据现售备案证书中显示的商铺套数情况来认定田禾公司在销售时是按照64套商铺进行销售的。另，廖水永确认其选购案涉商铺时没有看过商铺现场。另，廖水永主张其是依据案涉商品房买卖合同第十条、《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定要求与田禾公司解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的，并要求田禾公司及城区公司返还已付房款、代收费用及相应的利息。以上事实，有廖水永提供的商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、东规告[2013]340号公告、解除合同通知书、快递单及快递详情跟踪单、回复函，田禾公司提供的商品房现售备案证书、产权权属证明书、房产面积测绘成果报告书、规划局2013年112号公告、变更编号前及变更编号后的两份商铺总平面图及房管局打印件，以及原审法院的庭审笔录、质证笔录等书证附卷为据。原审法院认为，城区公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利，由此产生的法律后果，由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书，可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及田禾公司，故城区公司应当承担本案的连带法律责任。本案是商品房销售合同纠纷。廖水永与田禾公司就廖水永购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1136号铺（原编号）签订了书面的商品房买卖合同及补充协议，事实清楚，证据充分，原审法院予以认定。本案中，针对廖水永提出解除案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由，原审法院认为，案涉商品房买卖合同第十条约定的是商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。根据该条款的内容显示，该合同条款的本意应当是为了防止出现开发商在向买受人销售房屋后私自变更规划、损害买受人利益的情形。但在本案中，田禾公司与廖水永均确认案涉商铺属于商品房现售，因此，案涉商品房买卖合同第十条约定的内容不适用于本案。退一步来说，即使案涉商品房买卖合同第十条约定的内容适用于本案，64套商铺的平面图与931套商铺平面图会有明显的差别。从廖水永与田禾公司签订的商品房买卖合同附件一中显示的分层平面图可以看出，田禾公司是按照931套商铺的规划设计向廖水永销售案涉商铺的，廖水永应是按照重新划分后931套商铺的平面图选购案涉商铺并签订案涉商品房买卖合同的。廖水永没有证据证明田禾公司在销售案涉商铺时提供的是64套商铺的平面图，应由廖水永自行承担举证不能的后果。故原审法院认定，本案不存在田禾公司及城区公司在向廖水永销售案涉商铺后又另行变更规划、设计的情形。综上，廖水永以田禾公司及城区公司擅自变更商铺项目的规划、设计为由要求解除合同，不符合案涉商品房买卖合同第十条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原审法院不予支持。关于案涉商品房买卖合同及其补充协议是否已解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合本案中廖水永提出解除合同的理由，原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的是行使合同解除权的实质性要件，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的是当事人取得合同解除权后在行使合同解除权时所需的形式要件，因此，认定合同解除通知的效力，关键在于合同解除的实质要件及形式要件是否同时具备。但在本案中，根据上述论述，廖水永提出解除合同的理由不符合案涉商品房买卖合同第十条的约定，即不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，不具备合同解除的实质要件，因此，即使廖水永解除合同的通知已送达给田禾公司，也不发生解除合同的效力。故原审法院认定，案涉商品房买卖合同及其补充协议尚未解除。综上，廖水永提出解除合同的理由不成立，且廖水永向田禾公司发出的解除合同通知书不能产生解除合同的效力，因此，廖水永要求田禾公司及城区公司返还购房款、代收费用及支付利息，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《商品房销售管理办法》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，原审法院于2014年12月17日作出判决：一、确认廖水永与东莞市田禾房地产投资有限公司于2012年12月10日签订的商品房买卖合同及其补充协议（合同商铺编号为1136号）尚未解除。二、驳回廖水永的全部诉讼请求。本案一审诉讼费6569.98元（廖水永已预交），由廖水永负担。廖水永不服原审判决，向本院提起上诉称：一、案涉商品房买卖合同已经在客观上解除有事实及法律依据。1、2014年6月13日，廖水永向田禾公司邮寄了《终止（解除）合同通知书》，田禾公司于2014年6月16日签收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，田禾公司在收到解除合同通知书后，如不想解除合同，应当在三个月内提出异议之诉，以救济自己不想解除合同的权利。如仅仅提出异议，而没有向法院起诉，将导致合同是否解除的效力长期处于不确定状态。本案中，田禾公司没有在三个月内提起异议之诉，案涉《商品房买卖合同》已解除。2、原审法院认为解除合同应符合实质要求才发生解除效力没有法律依据。首先，解除合同有合法或符合约定的解除，也有违约或违法解除。但不管是哪一种解除，相对人均可在约定的异议期内或规定的三个月异议期内向法院起诉提出异议，请求法院确认解除合同的效力。其次，不论是合法或符合约定的情况下解除合同的，还是违法或不符合约定的情况下解除合同的，被解除一方未在约定期限内或规定的三个月内提起异议之诉，合同就当然解除。二、原审法院认定案涉商品房买卖合同未解除，属于事实认定不清。1、案涉商品房买卖合同第十条适用于本案。首先，该条约定的“预售后”，不是为区分预售类还是现售类而出现，而是为区分“预售前”还是“预售后”，表明的是一个时间点。案涉销售的商铺为现售，其当然是预售后，不可能在预售前，故本案现售的商铺当然应当适用《商品房买卖合同》第十条的约定。其次，《商品房销售管理办法》第二十四条对此已有明确规定：“房地产开发企业应当按照批准的规定、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计，……经规划部门批准的规划变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。”该条规定的是销售后，明显即指预售，也指现售。2、原审法院对签订《商品房买卖合同》时是64套商铺还是931套商铺的举证责任分配不当。首先，田禾公司在一审中主张，签订《商品房买卖合同》时，就是按931套的规划向廖水永销售的。对此，按谁主张，谁举证的证据规则，田禾公司对此应当承担举证责任。其次，案涉《商品房买卖合同》附件中分层平面图并未标注商铺总数，原审法院在没有证据证明情况下，凭推断认为田禾公司是按931套商铺的规划向廖水永销售商铺的认定没有事实和法律依据。3、田禾公司在签订《商品房买卖合同》后进行商铺项目规划变更的事实清楚，证据充分。首先，廖水永提交的《关于东莞市塞纳河畔一期商业层建筑方案变更公示意见收集及处理情况的公告》的公告时间为2013年8月13日，且该公司显示的变更公示时间为2013年7月22日至2013年8月10日。其次，《东莞市商品房现售备案证书》显示商铺由64套变更为931套的变更时间为2013年9月24日。再，田禾公司提交的《产权权属证明书》显示，2014年1月23日，商铺由64套变更为931套，总面积变更为55834.12平方米。上述已充分证明田禾公司与廖水永签订《商品房买卖合同》后才进行案涉商铺项目规划的变更。廖水永解除合同符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定及合同法的相关规定。据此，廖水永请求本院：1、撤销原审判决，确认2012年12月10日田禾公司与廖水永签订《商品房买卖合同》已解除。2、判令田禾公司、城区公司共同向廖水永返还房款292002元及自2012年12月10日起至付清之日止的逾期还款利息（从2012年12月10日起按照中国人民银行同期贷款利率6.15%计算至2014年7月16日为29132元，从2014年7月17日起按逾期贷款利率6.15%上浮50%暂计算至2014年9月17日为4714元。）。3、判令田禾公司、城区公司向廖水永返还代收的费用22837元及自2012年12月10日起至付清之日止的逾期还款利息（从2012年12月10日起按照中国人民银行现期贷款利率6.15%计算至2014年7月16日为2278.37元，从2014年7月17日起按逾期贷款利率6.15%上浮50%暂计算至2014年9月17日为368.67元，合计利息为2647.04元）。4、本案诉讼费用由田禾公司、城区公司承担。田禾公司答辩称：廖水永要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定约定解除、法定解除的条件。廖水永认为田禾公司是在销售案涉商铺后单方变更了案涉商铺的规划设计，并依据双方签署的商品房买卖合同第十条约定解除案涉商品房。但上述条文是行使合同解除的实质性要件，而廖水永并不符合约定解除的实质要件，即使廖水永向田禾公司发出解除合同的通知，符合解除合同的形式要件，也不发生解除合同的效力。1、案涉商品房销售合同第十条规定是针对商品房预售，而案涉商品房销售是现售，不适用该条的规定。2、即使廖水永要使用销售合同第十条规定，则适用的条件也未成就。在双方签署案涉的商品房买卖合同前，田禾公司已着手进行商铺规划的变更手续，并且相关的规划变更已征得房管部门的同意。2012年12月10日，廖水永是依据重新划分后931套商铺的平面图选购案涉商铺并签订案涉商品房买卖合同，可从廖水永提供的商品房买卖合同附件中的商铺平面图中看出。64套商铺的平面图与931套商铺平面图有明显的差别，廖水永不可能不清楚。3、廖水永签订案涉合同的真实意思表示是希望通过交易而获得案涉商铺的所有权并用于经营。虽然田禾公司在销售案涉商铺时的手续存在瑕疵，但田禾公司在签约后已逐渐完善了相关手续以及取得931套商铺的现售许可，在廖水永起诉前案涉商铺已可办理房产证并用于经营，所以廖水永签订案涉合同的目的已经可以实现。4、对于廖水永解除合同的通知形式，田禾公司已明确回复了不同意解除案涉商品房买卖合同，并且田禾公司仍在积极地履行合同。综上，廖水永的上诉理由于法无据，请求二审法院驳回廖水永的上诉请求。城区公司在法定期限内没有向本院提供书面答辩意见。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据廖水永上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点有：1、廖水永与田禾公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议能否解除；2、廖水永诉求田禾公司返还购房款、购房款利息及因购房而支出的各项费用和利息能否支持。对此，本院分析如下：焦点一。首先，案涉的《商品房买卖合同》是由廖水永与田禾公司于2012年12月10日签订，合同的内容是当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在履行合同中，廖水永主张田禾公司擅自变更商品房项目的规划、设计，其依合同第十条的约定有权解除合同，且廖水永已向田禾公司发出了解除合同通知书，故双方之间签订的《商品房买卖合同》已解除。对此，本院认为，廖水永能否享有解除权需考量田禾公司是否违反合同约定。廖水永主张其在签订合同时是依据田禾公司当时的现售许可证反映同一楼层只设计64套商铺，合同签订后，田禾公司将同一楼层的64套商铺变更规划为931套商铺。对廖水永的主张，田禾公司解释如下：田禾公司与廖水永签订合同时已告知廖水永商铺的位置及前期设计的64套商铺应变更为931套商铺的情况，只是变更商铺规划的手续在申请办理过程中，且期后田禾公司已在相关部门补办了变更的相应手续。由于双方对廖水永在签订合同时是否知悉廖水永购买的商铺属变更后的商铺持不同意见，本院结合当事人的陈述意见及相关证据作出认定。首先，双方当事人在诉讼中确认廖水永选购的商铺位置与案涉商品房买卖合同附件一分层平面图中的商铺位置一致，而该商品房买卖合同附件一分层平面图中的商铺分隔情况与在相关部门办理变更规划的商铺情况是一致的，只是商铺的编号发生变化，可证明田禾公司出售给廖水永的商铺是变更规划后931套中的一间。另一方面，从商品房买卖合同附件一分层平面图中反映商铺的数量来看，即使平面图没有备注具体套数，但细小的分隔图明显不只有64套，进一步印证了廖水永是知悉其购买的商铺所在楼层不止设置64套商铺。因此，廖水永主张田禾公司未经其同意擅自变更规划设计依据不充分，本院不予采信。由于廖水永没有证据证明田禾公司违反了合同的约定，廖水永向田禾公司发出的解除合同通知书不发生解除的法律效力，廖水永要求解除与田禾公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议缺乏依据，本院不予支持。焦点二。基于本院前述认定廖水永提出解除合同的理由不成立，廖水永要求田禾公司及城区公司返还购房款、代收费用及支付利息，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6569.98元，由廖水永负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 黎淑娴代理审判员 钟满福代理审判员 冯婉娥二〇一五年七月十六日书 记 员 罗锦婵附相关的法律条文(节选)：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 更多数据：