（2015）盐民终字第01171号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-11-11
案件名称
王晶与江苏沿海国际农产品交易中心有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏沿海国际农产品交易中心有限公司,王晶
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01171号上诉人（原审被告）江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。法定代表人夏克春，该公司总经理。委托代理人虞银春，江苏天全律师事务所律师。委托代理人臧申秋，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王晶，居民。委托代理人杜珉珉，江苏择善律师事务所律师。上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称“农产品公司”）因与被上诉人王晶商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第1228号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王晶在原审中诉称，2011年10月21日，王晶向农产品公司购买其开发的位于东台市东进大道1号的商品房，并签订《商品房买卖合同》，合同约定：王晶购买商品房的房号为11幢122号，房屋总价款为431190元，农产品公司应当在2012年12月10日前交房，以及如农产品公司逾期超过30日，王晶有权解除合同。2011年11月6日王晶向农产品公司缴纳全部房款431190元后农产品公司未按期交房，王晶多次向农产品公司催要，农产品公司无法交房。后王晶向农产品公司送达了退房通知即解除合同通知，农产品公司未提异议。2013年10月王晶向法院起诉，双方达成和解。现农产品公司未按和解协议履行。故王晶具状诉讼，请求解除原、农产品公司签订的商品房买卖合同，要求农产品公司返还购房款431190元，赔偿损失43119元。农产品公司在原审中辩称，王晶已放弃解除合同的权利；王晶所购买的房屋已返租给农产品公司的关联公司，农产品公司延期交房对王晶并未造成利益损失；王晶在交付购房款时也存在违约行为。原审法院经审理查明，2011年10月21日，王晶（买受人）与农产品公司（出卖人）签订了编号为20111021011《商品房买卖合同》，购买位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心11幢一层122室，该商品房为商业用房。合同载明：一、计价方式与价款：该商品房总价款合计431189.79元；二、付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款。本合同签署当日，买受人向出卖人支付首付款431190元；三、交付期限：出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、若买受人应支付的购房款全额实际到达出卖人帐户的时间在本条约定的交付房屋日期后，出卖人有权将交房时间相应顺延，即交房期限延至房款全额到帐之日起十日内；3、发生对整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件及政府部门出具相关证明；四、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。同时，该《商品房买卖合同》对规划、设计变更、产权登记、保修责任等事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，王晶向农产品公司交付了合同约定的购房款431190元。因农产品公司未按《商品房买卖合同》的约定书面通知王晶办理交房手续，亦未办理交接手续将案涉房屋交付给王晶。王晶于2013年10月31日向法院提起诉讼，审理中，王晶、农产品公司达成和解协议，协议中约定“甲方（王晶）于2014年7月31日前不提出退房要求，其后甲方有权视市场开业状况决定是否退房，乙方（农产品公司）无异议。如甲方选择不退房，继续履行三年免租金返租协议，乙方视情给予适当补偿；三、如果上述条款履行过程中发生争议，甲方可凭此协议及相关合同向人民法院起诉退房，要求乙方返还全部购房款并支付购房款10%的违约金”，协议签订后，王晶撤回起诉。2014年8月6日，王晶通过EMS向农产品公司邮寄送达了退房通知。现王晶再次诉来法院，要求处理。诉讼中，王晶向法院提出了财产保全的申请，要求对农产品公司价值50万元的财产予以查封，法院依法作出了裁定。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案王晶、农产品公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，王晶已按照合同约定足额支付给农产品公司购房款，履行了交付义务。农产品公司作为商品房出卖人应当按照合同约定的期限，与王晶办理交房手续，但农产品公司未能按约履行交房义务，王晶第一次诉至法院，双方达成了和解协议，协议内容符合法律规定，系双方真实意思表示，合法有效。现王晶依据双方签订的合同以及和解协议要求解除合同、返还购房款依法应当支持。农产品公司虽辩称延期交房符合合同约定，但其并未能举证证明，不予采信。关于王晶主张农产品公司支付逾期交房违约金的诉讼请求能否支持的问题。出卖人未能按照《商品房买卖合同》约定的交房时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。合同约定出卖人逾期交房的违约责任为：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年12月10日，农产品公司逾期交房时间已超过30日，王晶要求解除合同，并主张按合同约定计算违约金损失，符合双方的合同约定，亦符合双方后来所签订的和解协议的约定，故农产品公司应按合同约定的已付购房款10%向王晶支付逾期交房违约金43119元。关于农产品公司抗辩王晶违反合同约定，未及时给付购房款的陈述，经审查，与事实不符，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除王晶与江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于2011年10月21日签订的编号为20111021011的《商品房买卖合同》；二、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于判决生效之日起10日内向王晶返还购房款431190元，并给付违约金43119元。案件受理费8414元，保全费3020元，合计11434元，由江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。宣判后，农产品公司不服，向本院提起上诉称：1.被上诉人王晶已经放弃解除合同的权利。本案所涉的商品房买卖合同补充协议明确约定，买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。则按照合同约定，王晶应当在2013年1月10前向上诉人提出书面退房要求，但王晶未能在此期限内提出，故其已经放弃了解除合同的权利。2.涉案商品房所在的交易市场在建设过程中因为东台市改变原规划，防止影响东台城市形象，要求上诉人改变市场形态，而导致上诉人延期两个月交房，该情形符合合同约定的可以延期交房的情形。综上，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。王晶辩称：1.被上诉人并没有放弃解除合同的权利，双方所签订的合同补充协议第七条约定系无效条款。该条款内容不明确，且与主合同第九条的内容相矛盾，双方也并没有约定补充协议优先于主条款适用。2.双方已经就上诉人逾期交房事项如何处理达成和解，在和解协议中明确约定，被上诉人有权解除合同，因此，被上诉人无论是适用商品房买卖合同还是适用和解协议，均可要求解除合同以及要求上诉人承担违约责任。3.上诉人所提出的逾期交房的原因，不符合合同约定的上诉人可以延期的条件，而且上诉人所陈述的事实无证据证实。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：被上诉人王晶关于双方签订的商品房买卖合同中约定的解除权是否已具备行使的条件？合同是否应当解除？如果合同解除，上诉人是否应当承担相应的违约责任。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第九条第1.（2）项约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。现上诉人未能按照合同约定的期限向被上诉人交付房屋，故被上诉人有权要求解除合同。且在此后的双方于2014年3月25日签订的和解协议中也明确约定，甲方（王晶）于2014年7月31日前不提出退房要求，其后甲方有权视市场开业状况决定是否退房，乙方无异议。故被上诉人在2014年7月31日后有权决定解除或是不解除本案所涉商品房买卖合同。上诉人称，其是因为规划变更导致延期交房，不应当承担违约责任。但上诉人对此并未能提交证据证明，且该情形亦不属于合同约定的可以延期的情形。上诉人称，根据补充协议约定，被上诉人已经放弃了合同解除权。根据补充协议第七条载明：买受人因出卖人逾期交房要求解除合同的，须于约定期届满后30日内提出书面退房要求，否则视为放弃解除合同的权利。本案所涉的商品房买卖合同及附件（补充协议）均为上诉人提供的格式合同，关于放弃合同解除权的约定，属于对排除被上诉人主要权利的条款，对此，上诉人既没有向被上诉人进行合理的提示与解释，也没有要求被上诉人在该补充协议上签字确认，故该条款应为无效条款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人未能按照合同约定向被上诉人交付房屋，应当按照合同约定承担相应的违约责任。综上，上诉人农产品公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费8414元，由上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 王 珩代理审判员 周 陇二〇一五年七月十六日书 记 员 许其娟 来源：百度搜索“”