（2015）穗中法民五终字第3286号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-17
案件名称
钟敏煜、罗燕好与广州市致岭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市致岭房地产开发有限公司,钟敏煜,罗燕好
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3286号上诉人（原审被告）：广州市致岭房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：罗永强，该公司总经理。委托代理人：程祥煌、严东兴，均为广东信德盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟敏煜，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：罗燕好，住广州市花都区。两被上诉人共同委托代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：罗月薇，广东合誉律师事务所实习律师。上诉人广州市致岭房地产开发有限公司（以下简称致岭公司）因与被上诉人钟敏煜、罗燕好商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭大道东8号致岭假日花园22栋902房。致岭假日花园是致岭公司开发的楼盘。2012年7月17日，钟敏煜、罗燕好（乙方）与致岭公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，合同相关内容有：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房约定建筑面积共98.53平方米，其中套内建筑面积81.24平方米，购房总价款为600000元；乙方以按揭贷款方式付款；甲方应在2013年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时应当向乙方发出收楼通知书；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。合同第二十一条约定：甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条约定：甲方违反第二十一条的约定，乙方要求继续履行合同的，甲方按自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为补充协议，该补充协议第7条约定：在商品房达到交付使用条件后，甲方应以挂号信或特快专递通知乙方办理交付使用手续；乙方未接到通知的，以合同约定的最后交付日期为交付使用的时间。甲方为乙方的按揭贷款提供担保的，乙方应在办理交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料、费用（相关收费以政府相关部门最新公布的文件数据为准）及专项维修资金。否则，甲方有权相应推迟为其办理交付手续。第19条约定：乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的除外）。乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内（按揭付款的业主除外），向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，并及时按合同交清、结算所有房款，乙方逾期提交上述办证资料的，甲方办理《房地产权证》的时间相应顺延。合同签订后，钟敏煜、罗燕好按约定以按揭贷款方式向致岭公司支付了购房款600000元，致岭公司亦于2013年4月1日将涉案房屋交付给钟敏煜、罗燕好使用。之后，因涉案房屋实际建筑面积及套内建筑面积比合同约定面积增加原因，钟敏煜、罗燕好向致岭公司补交购房款1920元。钟敏煜、罗燕好实际支付的购房款总金额为601920元。致岭公司于2014年6月10日向钟敏煜、罗燕好开具了售房款1920元的发票，钟敏煜、罗燕好于当日进行申报并缴纳了购房契税。2014年3月15日，致岭公司向钟敏煜、罗燕好发出《办理房产证通知》，告知广州市致岭房地产开发有限公司已开始办理H22栋的房产证，要求钟敏煜、罗燕好准备相关办证资料并提交，以便早日办理相关手续。2014年5月19日，涉案房屋所在项目办理了大确权手续。2014年6月11日，钟敏煜、罗燕好向致岭公司提交了办理房产证所需的契税完税证等办证所需资料。2014年8月19日，致岭公司向房地产登记机关提交办证申请。2014年10月23日，房产登记机关核发了涉案房屋的《房地产权证》，登记所有权人为钟敏煜、罗燕好。钟敏煜、罗燕好向原审法院提起本案诉讼，以致岭公司迟延为钟敏煜、罗燕好办理房产证为由，请求：1、致岭公司向钟敏煜、罗燕好支付延期办理广州市花都区狮岭大道东8号22栋902房房地产权证的违约金共计92691.68元（以601920元为本金自2013年12月14日起按照0.05%／日的标准计算至2014年10月23日）以及利息暂计100元（利息以601920元为本金从起诉之日起按照中国人民银行同类贷款利率计至付清款日止）。2、案件受理费由致岭公司承担。致岭公司原审答辩称：不同意钟敏煜、罗燕好的诉讼请求。本案延期办证是由钟敏煜、罗燕好自身原因所致，钟敏煜、罗燕好迟延提交办理房产证所需的资料，应自己承担相应的后果。在本案原审审理过程中，钟敏煜、罗燕好解释由于致岭公司于2014年6月10日才向钟敏煜、罗燕好开具补充购房款的发票（1920元），致岭公司开具补充发票之后钟敏煜、罗燕好才可以缴纳契税，因此钟敏煜、罗燕好于2014年6月11日才向某公司提交办证所需资料，故钟敏煜、罗燕好不存在迟延提交办证所需资料的情形。对上述陈述，钟敏煜、罗燕好提供了补交售房款的发票及《契税纳税申报表》《税收缴款书》等证据拟证明其主张。致岭公司认为系钟敏煜、罗燕好自身原因迟延提交办证资料。原审法院认为：钟敏煜、罗燕好与致岭公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。钟敏煜、罗燕好已按约定向致岭公司支付了全部购房款，致岭公司也已将涉案房屋交付给钟敏煜、罗燕好使用，致岭公司应按约定在房屋交付之日起210个工作日内为钟敏煜、罗燕好办妥产权登记，并将以钟敏煜、罗燕好为产权人的房地产权证交付钟敏煜、罗燕好。涉案房屋于2013年4月1日交付钟敏煜、罗燕好使用，应办证截止日期为交楼后210个工作日，即2014年1月16日。致岭公司未在约定期限内为钟敏煜、罗燕好办妥产权登记，构成违约，应承担逾期办证违约责任。逾期办证违约金应自2014年1月17日起计算。关于钟敏煜、罗燕好在本案中是否存在过错的问题。根据查明事实，涉案房屋所在项目于2014年5月19日才办妥大确权登记手续，已超出合同约定的办证时间。在办妥大确权登记手续之前，致岭公司当然无法按时为钟敏煜、罗燕好办理房地产权证。在致岭公司办妥大确权登记手续后，涉案房屋已具备办证条件，钟敏煜、罗燕好于2014年6月11日才向某公司提交办证所需资料，钟敏煜、罗燕好在此也存在过错。因此，在大确权手续办妥之日（2014年5月19日）至钟敏煜、罗燕好向某公司提交办证所需资料之日（2014年6月11日）共24天时间应从逾期办证天数中予以扣除。因此，致岭公司应向钟敏煜、罗燕好支付2014年1月17日起至2014年10月23日止，再扣除24天的逾期办证违约金77045.76元（601920元×0.05%×（280天-24天）】。对钟敏煜、罗燕好请求未超出77045.76元的部分，予以支持，对超出部分，不予支持。钟敏煜、罗燕好认为由于致岭公司于2014年6月10日才开具补交售房款发票的原因导致钟敏煜、罗燕好迟延提交办证所需资料。但钟敏煜、罗燕好仅提供补交售房款的发票等证据尚不足以证明致岭公司存在迟延开具发票的行为。且致岭公司已于2014年3月15日通知钟敏煜、罗燕好提交相关资料予以办证，钟敏煜、罗燕好亦没有其他证据证明系致岭公司原因致使钟敏煜、罗燕好于2014年6月11日才完善相关资料。因此对钟敏煜、罗燕好的上述意见，不予采纳。迟延办证违约金已足以弥补钟敏煜、罗燕好的损失，钟敏煜、罗燕好要求致岭公司支付违约金的利息没有依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）款的规定，于2015年4月16日作出如下判决：一、广州市致岭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付迟延办证违约金77045.76元给钟敏煜、罗燕好；二、驳回钟敏煜、罗燕好的其他诉讼请求。一审案件受理费1100元，由钟敏煜、罗燕好负担186元，由广州市致岭房地产开发有限公司负担914元。判后，上诉人致岭公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决不符合民事判决书的制作规范，不列举证据，不做证据认定，导致对事实认定出现偏差。二、原审判决根据偏差的事实判决致岭公司承担了依照事实与法律不应承担的赔偿责任。三、致岭公司原审陈述了五条答辩意见，原审判决没有全部罗列，没有阐述不予采纳的法律依据，损害致岭公司权益。四、原审法院在买受人未交齐房款、税费、住房维修基金的前提下判决致岭公司支付逾期办证违约金错误。钟敏煜、罗燕好未交齐购房款发票、完税发票、住房维修基金交款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金，买受人迟延提交资料的，致岭公司应予免责。故违约金的起算时间应以买受人提交办证资料为准。五、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条，致岭公司在合理期限内将办证资料交到房管部门，就不再承担逾期办证的违约责任。故违约金的计算终点应以致岭公司将办证资料交到房管部门为准。致岭公司上诉请求：1、改判驳回钟敏煜、罗燕好的诉讼请求；2、依法认定双方过错责任，纠正致岭公司不应承担的赔偿数额。被上诉人钟敏煜、罗燕好答辩称：请求二审法院驳回上诉人致岭公司上诉，维持原判。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为致岭公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金起止日期的认定。《商品房买卖合同》及附件明确约定了致岭公司应于交楼之日起210个工作日内办妥房产证并交付给钟敏煜、罗燕好，否则应承担逾期办证的违约责任，涉案房屋以按揭贷款的方式已支付了全部购房款并交付使用，致岭公司未依约履行办证义务，已构成违约，故原审认定致岭公司应承担合同约定的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金起算日期的问题。涉案房屋已于2013年4月1日交付使用，按照合同约定，致岭公司应当在2014年1月16日前办妥产权登记，致岭公司未依约履行，应自2014年1月17日起承担违约责任。致岭公司上诉认为违约金起算日期应以买受人提交办证资料为准，本院认为，致岭公司作为房地产开发商和办证义务人，首先应办理涉案房屋所在项目的大确权登记手续之后才能为买受人办理房产证，故在大确权手续办妥之前，买受人是否提交办证资料对办证期限无影响。本案钟敏煜、罗燕好于大确权登记手续之后才向某公司提交办证所需的资料，但原审认为钟敏煜、罗燕好对此存在过错并扣除了钟敏煜、罗燕好逾期提交办证资料的期间。在此情况下，原审法院认定应以2014年1月17日为逾期办证违约金的起算日期，并无不当，本院予以认可。另外，致岭公司如认为钟敏煜、罗燕好未交齐办证资料应及时通知钟敏煜、罗燕好补齐相关资料，但致岭公司未举证证明钟敏煜、罗燕好尚欠办证资料并通知钟敏煜、罗燕好补交，故致岭公司关于钟敏煜、罗燕好未交齐购房款发票等办证资料无权主张逾期办证违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的止算日期问题。根据合同约定，致岭公司应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为钟敏煜、罗燕好办妥产权登记，并将以钟敏煜、罗燕好为产权人的房地产权证交付钟敏煜、罗燕好。故原审法院认为逾期办证违约金应计算至房产证办妥之日，并无不当，本院予以维持。致岭公司认为逾期办证违约金的截止日期应计算至其向房管部门递件之日与合同约定不符，本院不予采纳。综上所述，致岭公司的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1828元，由上诉人广州市致岭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年七月十六日书 记 员 原 炜 来源：