（2015）嘉南巡民初字第44号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-12
案件名称
谢杨军与谢春玲、谷振华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢杨军,谢春玲,谷振华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南巡民初字第44号原告：谢杨军。被告：谢春玲。委托代理人：杨承乔，浙江中禾律师事务所律师。被告：谷振华。原告谢杨军因与被告谢春玲、谷振华房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员姬永福独任审判，分别于2015年3月16日和2015年6月17日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。（根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十八条的规定，原、被告一致同意在本案审理期限到期后延长审理期限并继续适用简易程序）。原告谢杨军起诉称，2011年11月6日，原告与被告谢春玲就嘉兴市南湖区当代华府13幢405室房屋达成书面转让协议，约定转让价格为500000元，过户时间由原告确定。由于上述房产还有银行贷款未还清，被告同意原告先支付260000元，剩余未还贷款由原告负责归还。原告在该协议签订之前已支付原告160000元，其后银行房贷由原告按约归还。2013年12月26日，原告将余款100000元支付被告，双方到房管处办理过户登记时，才被告知上述房屋已被杭州下城区法院查封，无法办理过户手续，原告认为被告因其它债务导致违约，故要求解除合同返还购房款，同时因上述房屋已被法院确认为两被告的共同财产，故作为共有人的谷振华应承担连带还款责任。故现诉请判令解除原被告的房屋买卖合同，两被告立即返还房款315760元（购房款260000元，还贷55760元）。被告谢春玲答辩称，双方对房屋买卖确实有过约定，并且按照约定履行了部分的义务，因两被告其他债务问题该房屋已经被查封，无法办理该房屋的过户登记。被告谷振华答辩称，1、原告与谢春玲之间签订的房屋转让协议为无效协议：因为当代华府是谷振华的父母出资购买的婚房，房屋虽然登记在谢春玲一人名下，但是根据婚姻法规定属于夫妻共同财产，对此法院已确认该房屋系两被告共同所有；原告是第一被告的亲弟弟，明知房屋购买时间是在两被告的婚姻存续期间，仍旧与谢春玲一人签订房屋转让协议，而隐瞒谷振华，不符合善意取得的规定。2、两被告签订房屋转让协议属于恶意串通，损害了谷振华的利益。（1）协议上写已经收到现金16万元，这不符合大额房款交易的支付习惯。谷振华认为双方之间根本没有现金交易。（2）原告举证的2010年10月17日杜丽燕向谢春玲转帐100000元用于支付房款显然时间不符，难以自圆其说。谷振华认为原告与谢春玲之间签订房屋转让协议是恶意的，有可能是虚假的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1.房屋转让协议复印件1份（原件在关联案卷中），证明原告与被告于2011年11月6日签订的南湖区当代华府房屋的转让协议，被告承诺将房屋出售给原告的约定，及收取160000元房款的事实，另240000元贷款由原告支付。2.房产证1份（与原件核对无异的复印件），证明被告谢春玲为产权人。3.汇款单及结婚证各1份，证明原告妻子向被告谢春玲帐户汇款100000元的事实，这包含在购房协议中载明的已付款160000元里，另外60000元以现金支付。4.银行电子回单复印件12页，证明原告支付房贷情况。5.活期历史清单5页，证明被告收取原告房款及还贷共计155760元。6.银行催收通知1份，证明银行也知晓原告购买的事实，向原告催讨贷款。7.（2014）嘉南巡民初字第330号民事判决书，证明买卖合同所涉房产认定为夫妻财产。8.离婚案财产登记表1份，证明被告谷振华亲自认证无财产需要分割。9.水电费缴款凭证4份，装修工人出具的押金收条及装修明细4份，证明被告将房屋卖给原告后，原告就进行了装修，并且实际入住。被告谢春玲对原告提供的以上证据均无异议。被告谷振华质证意见如下：对房屋转让协议的三性均有异议，损害了房屋共有权人谷振华的利益，双方根本没有现金交付的行为，涉及虚假诉讼；对2010年12月17日的100000元转帐凭条的真实性被告无异议，对其关联性有异议，不能证明是房屋买卖款；对工商银行网上银行电子凭单和活期利息清单的真实性无异议，对其关联性有异议，无法证明是原告按揭还贷的；对银行催收通知书的真实性无异议，但与原告无关；对判决书没有异议；对财产登记表的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因当时是在杭州起诉离婚，按杭州规定房子就是属于夫妻共同财产的，而后转到嘉兴后，被告就提出了财产分割的请求。对水电费缴款凭证的真实性没有异议，对其关联性有异议，水电费本来就应该由实际住房的人支付，缴费人谢春妹与本案也无关联性。对装修证据的真实性及关联性均有异议，从时间上看与本案也无关联性，并且当代华府是被告父母出资购买，女方父母没房子，被告才让谢春玲的父母去住的。两被告未提供证据。本院认证如下：对原告提交的证据1，被告谢春玲对其无异议，本院认定该协议的真实性，是否有效，本院结合其他证据予以综合判明。对证据2，结合原告举证的证据7，应认定为两被告夫妻共同财产，故对该证据不予认定。对证据3，被告谢春玲对其无异议，本院确认谢春玲收到了该笔款项。对证据4、5，能相互印证，本院予以认定。对证据6，两被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但不能证明银行对原告购买知情这一事实。对证据7，因系生效法律文书，本院予以认定。对证据8，因与证据7矛盾，本院不予认定。对证据9，水电费缴费凭证仅能证明实际入住情况，不能证明房屋交易情况，本院不予认定。对装修凭据，因没有收款人出庭佐证，无法确认其真实性，本院不予认定。综上，本院认定案件事实如下：原告与被告谢春玲系同胞姐弟关系。两被告原系夫妻关系，双方于2007年12月21日登记结婚，在两被告婚姻关系存续期间的2008年，购置了嘉兴市南湖区当代华府13幢405室及D3幢13-34C室房产（建筑面积87.65平方米），并于2009年12月21日登记在被告谢春玲名下。2011年11月6日，被告谢春玲出具一份房屋转让协议，其上载明“谢春玲现有嘉兴市南湖区当代华府13幢405室房屋一幢，以500000元转让给弟弟谢杨军，暂不办理过户手续，过户时间由谢杨军确定，谢春玲配合办理。房屋贷款240000元由谢杨军归还，其余260000元以现金支付”，同时谢春玲在该协议左下角又注明“收到现金160000元，另10000元过户前付清”。2014年4月17日，被告谷振华起诉要求与被告谢春玲离婚，2014年7月28日本院（2014）嘉南巡民初字第227号民事判决书判决双方离婚，该判决目前已生效。在两被告离婚诉讼过程中，该诉争房产已被杭州市下城区人民法院查封，故双方均同意该房产另案处理。后被告谷振华起诉至本院，要求确认诉争房产为夫妻共同财产。本院于2014年11月25日出具（2014）嘉南巡民初字第330号判决书确认该房产为两被告共同财产。另查明，2010年12月17日，原告妻子杜丽燕通过银行汇款给谢春玲100000元。2013年12月26日，原告通过网银汇款给谢春玲100000元，该笔款当天即被取出。又查明，诉争房屋的还贷卡号为12×××41，户名为谢春玲，开户行为中国工商银行股份有限公司南湖支行。卡号为62×××78的银行卡，户名为谢杨军。2011年2月至2013年12月，从上述谢杨军的银行卡逐月转到谢春玲还贷卡上的金额总计为66994元。本院认为，双方争议焦点为：1、本案诉争的房屋转让协议是否有效；2、原告请求的解除该房屋买卖合同要求两被告返还购房款应否得到支持。对焦点1，首先，本案中关于房屋转让的书面材料虽然名为“协议”，实际上只有谢春玲单方签字，从内容表述上来看也仅仅是谢春玲单方的意思表示，故从形式上看并非是一份协议，但考虑到原告认可谢春玲的上述单方意思表示，并以此为据提起诉讼，故可以视为原告与谢春玲形成了一致的意思表示。其次，即使原告与谢春玲就诉争房产达成了上述协议，但诉争房产在此之前系两被告在婚姻存续期间购置的共同财产（此点也被其后的生效法律文书所确认），夫妻共有属于共同共有，如果没有特别约定的，对共同共有的财产处分应征得其他共有人的同意，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定为无效。本案中，两被告未举证就共同共有财产如何处分有过特别约定，因此，谢春玲处分诉争房产，事先未征得谷振华的同意，谷振华事后也拒绝追认，故其擅自处分行为是无效的。第三，原告也不构成善意取得，原告作为谢春玲的同胞弟弟，没有理由不知道该诉争房产为两被告夫妻共同财产，也理应询问谷振华本人的意见，但原告却未尽此注意审查义务，不应当认为其具有主观善意。对焦点2，诉争协议被认定为无效后，不存在合同解除的法律基础，故对原告的解除合同的请求不予支持。根据合同法的相关规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告举证2010年12月17日因房屋转让事宜汇款给谢春玲100000元，2013年12月26日，原告通过网银汇款给谢春玲100000元，另外还以现金方式给付谢春玲60000元。对以上事实，谢春玲均无异议，谢春玲未举证证实上述收款情况谷振华知情，也未证实上述款项用于与谷振华的家庭生活中，故以上款项应由谢春玲返还原告。剩余的55760元（未超过本院认定的66994元，应以原告的诉讼请求为准），在两被告未举证其承担了上述期间的房贷的前提下，通过原告的举证可以证实系原告为两被告的上述房屋还贷而代付的，对该部分款项，两被告均为受益者，理应共同返还原告。被告谷振华辩称房贷部分系从其交给原告理财的收益中支出，无证据支持，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告谢杨军与被告谢春玲于2011年11月6日关于嘉兴市南湖区当代华府13幢405室及D3幢13-34C室房屋的转让协议无效；二、被告谢春玲、谷振华于本判决生效之日起七日内返还原告代付的上述房屋银行贷款55760元；三、被告谢春玲于本判决生效之日起七日内返还原告购房款260000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3018元，由原告负担118元，被告谢春玲负担2000元，被告谷振华负担900元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 姬永福二〇一五年七月十六日书记员 黄 洁附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”