（2015）穗中法民五终字第3219号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-06
案件名称
李雪红与广州市富基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市富基房地产开发有限公司,李雪红
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3219号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托代理人：王旭阳、鄢昊然，广东法圣律师事务所律师及律师助理。被上诉人（原审原告）：李雪红。委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人李雪红商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年4月15日，李雪红与富某公司签订《商品房预售合同》，订明李雪红以2731128元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢12层1207号房；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付李雪红使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，富某公司应当及时书面告知李雪红；富某公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；富某公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向李雪红支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期。除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其他原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向李雪红支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果李雪红未能按照本合同第八条约定的期限将各期款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求李雪红每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；等。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，其中第四条约定：李雪红如未按《合同》约定的时间付款，逾期超过15日时，富某公司未主张解除合同的，李雪红自规定的应付款期限第二日起，至实际付款之日止，每逾期一日向某公司支付累计应付款万分之五的违约金；；如李雪红逾期付款超过15日的，富某公司有权单方解除合同，李雪红应按累计应付款的30%的标准向某公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；第六条：双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；等。合同签订后，李雪红依约付清全部购房款给富某公司，李雪红至今未收楼。李雪红以富某公司迟延交楼为由于2014年12月31日向原审法院提起本案诉讼，要求判令：1、富某公司向其支付延期交房的违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，每日按总房款2731128元的万分之二的标准计算）；2、诉讼费由富某公司承担。富某公司辩称，不同意李雪红的诉讼请求，理由：一、《商品房买卖合同（预售）》第十四条已经约定允许富某公司顺延交楼期限的事由。双方已约定异常天气可以作为富某公司延期交楼的事由。李雪红所诉房屋的富某广场自编B1栋楼工程于2009年9月16日取得《建筑工程施工许可证》，按照合同的约定，异常天气的起算时间为取得建设工程施工证开始之日起，自取得该证起至2014年5月31日期间的异常天气共计175天，其中93天为降雨量超过25毫米，82天超过35摄氏度以上的高温天气。本案所涉房产工程因亚运期间停工属于双方约定的延期交楼的事由。富某公司根据穗建质（2010）1188号文件的要求，讼争房产所属工程属于必须停工的范围之内，因该工程自2010年9月30日至2010年12月22日期间停工，共计83天。地铁二号线工程及其设施的滞留导致本案所涉房产工程停工和无法按时完成规划验收也是双方约定的延期交楼的事由。二、富某公司即便仅以异常天气和亚运造成停工的时间为由，顺延交楼的期限也还没有届满，因此，富某公司逾期交楼符合约定的延期交楼的事由，因此不构成违约，李雪红无权向某公司追究违约责任。三、富某公司已将延期交楼事宜通知李雪红。在本案诉讼期间，李雪红表示富某公司制定的《商品房买卖合同》格式条款不对等，合同约定李雪红违约时按每日万分之五计付违约金，但富某公司违约时却按每日万分之零点五计付违约金，该约定不对等，而且对李雪红不公平，远远不足以弥补因富某公司违约给李雪红造成的损失，也远远低于房地产交易习惯及银行贷款逾期罚息标准的每日万分之五，低于同期贷款利率每日万分之二（同期贷款利率是6.15%／年），甚至低于同期银行存款利率每日万分之一。据此，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，要求法院酌情增加迟延交楼违约金的标准为每日万分之二。对此，富某公司表示不同意李雪红的意见。富某公司为证明其抗辩意见，提交如下证据：1、广州市海珠区建设和市政局于2009年9月16日核发的《建筑工程施工许可证》，载明富基公司开发建设的海珠区江南大道北以东地段商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋），合同开工日期为2009年9月16日，合同竣工日期为2012年9月16日；等。李雪红对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。2、广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年6月11日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2009年9月至2014年5月期间其中24个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为82天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为93天，两者合共175天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。广东省气象台（广州中心气象台、广州海洋气象台）于2014年12月12日向广东省建筑工程集团有限公司出具的气象资料，载明：2014年6-9月共4个月的逐日最高气温和降雨量实测资料统计，测得日最高气温≥35.0℃的天数为24天，测得日降雨量≥25.0毫米的天数为16天，两者合共40天，其中有2天同时出现日最高气温≥35℃和日降雨量≥25.0毫米。附件：从合同签订之日起至2014年6月30日，有2014年5月5、7、8、9、16、17、21、22日、6月5、6、8、11、14、16、21、24、27、28日。李雪红对上述期间出现异常天气的事实予以确认，但认为富某公司在另案中已明确顺延天数是175天，不包括2014年6月至9月的天气异常数40天；异常天气按约定应计至交付房屋之日即2014年6月30日止。3、广州市地下铁道总公司于2008年3月17日发给富基公司的《关于富基广场项目基坑支护设计请审的复函》、于2008年4月9日发给富基公司的《关于富基广场项目调整建筑设计施工图请审的复函》、日期为2013年7月18日的《关于地铁二号线市二宫站北端风亭冷水机组迁移的环评问题以及富某广场项目迁改地铁风亭、增加连接口等合建问题协调会议的纪要》。李雪红认为涉案工程是富某公司可以预期的工程，不属于不可抗力的因素，且无法证明富某公司因地铁施工而影响施工工期及房屋交付验收。4、《广州市城乡建设委员会文件》（穗建质（2010）1188号）关于印发《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》的通知，广东建设工程监理有限公司于2010年9月15日向广东省建筑工程集团有限公司发出的《停工通知》，内容：接广州市城乡建设委员会穗建质（2010）1188号文件通知，贵司在建富某广场项目商业、住宅楼工程2幢（自编B1、B2栋）的建设工程，属该文件规定必须停工的一类控制区；现按市建委的要求，该项目在2010年9月30日至2010年12月22日期间停止施工；停工期间，工期顺延。李雪红认为亚运停工发生在签订合同之前，富某公司在签订合同时有把握按合同约定时间交楼，应当明确告知李雪红，且亚运期间室内装饰装修工程可以申请开工。5、富某公司于2014年6月16日向李雪红发出的《顺延交楼通知书》及韵达快递单、快件跟踪记录。李雪红对其真实性不予确认，李雪红没有收到该通知。6、情况说明及现时实景地铁风亭和地铁接驳口照片。李雪红认为情况说明只是富某公司的单方陈述，不属于证据；照片的真实性无法确认，无法反映是涉案现场的照片，且与本案无关。庭审中，李雪红、富某公司均确认涉案房屋尚未符合合同约定的交楼条件。原审法院认为，李雪红、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给李雪红使用。但富某公司至今未将符合合同约定交楼条件的房屋交付给李雪红，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定“如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；……”以及富某公司提供的气象资料证据显示，在本案合同履行期限内，即自2014年4月15日起至2014年6月30日止，共有18天合同约定的异常天气，依约该期间应予顺延，富某公司无须承担违约责任。至于签订合同前的异常天气问题，富某公司在签订合同时明知已经发生异常天气的事实，不但没有告知李雪红，还承诺在2014年6月30日前交楼，表明富某公司对此是有把握的。故富某公司据此要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。同理，地铁施工和亚运均发生在合同签订前，且富某公司提交的证据不能证明地铁施工与涉案房屋迟延交付之间有因果关系，富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，依据不足，原审法院亦不予采纳。因此，本案李雪红主张的迟延交楼违约金应从2014年7月19日起，并计至本判决生效之日止为宜，且违约金总额以本金为限。关于迟延交房违约金标准的问题。合同约定，李雪红延期支付房款，每日须按未支付房价款0.05%的标准支付违约金给富某公司，而富某公司延期交房，每日只需支付房价款万分之零点五的违约金，双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，故李雪红请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算，合法合理，原审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，原审法院于2015年3月18日作出判决：一、富某公司在本判决生效之日起10日内，支付迟延交楼的违约金（从2014年7月19日起至本判决生效之日止，每日按2731128元的万分之二的标准计算，违约金总额以本金为限）给李雪红；二、驳回李雪红的其他诉讼请求。本案受理费1129元，由李雪红负担25元，富某公司负担1104元。上述受理费已经由李雪红预交，李雪红同意由富某公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给李雪红。判后，富某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：具体事实和理由如下：一、原审法院认定异常天气的起算时间是错误的。1、鉴于李雪红在房屋买卖合同中已经明确约定作为延期交楼事由的异常天气时间的计算始于取得施工许可证之日，而非合同签订之日。要求富某公司向李雪红告知合同签订之前已经发生异常天气事实具体天数根本无现实可操作性，且一审法院附加给富某公司的告知义务既没有法律依据，也没有合同依据。2、富某公司虽然知道其在与洪某签订房屋买卖合同前已存在着异常天气的事实，但由于当时工程尚未竣工，还未与施工单位核对异常天气的具体天数，所以富某公司知道发生异常天气的事实不等于已经清楚异常天气的具体天数。因此，富某公司与李雪红签订房屋买卖合同时也不可能向李雪红告知之前发生异常天气的具体天数。3、富某公司在合同中承诺在2014年6月30日前交楼，即便可以籍此推定为富某公司对交楼时间具有一定程度的把握，但这既不意味着双方当事人不可以将签订合同之前发生异常天气的事实作为延期交楼的事由。4、一审判决是按照合同签订之日起计算异常天气的天数的，富某公司认为这是不合理的，因为从客户与富某公司签订《定购书》开始，双方就已达成建立房屋买卖合同的意向。一审判决简单的以富某公司“在合同中承诺了在2014年6月30日前交楼”为由，对合同中关于异常天气起算时间约定加以否定是完全错误的。二、由于政府行为、地铁施工等非富某公司可控原因造成争议房产证迟交楼的情况富某公司可予以免责。李雪红向某公司购买房屋的交付时间尚未超出《商品房买卖合同（预售）》所约定的顺延交房期限，并且由于地铁施工等非富某公司可控制原因直接影响楼宇的工期和规划验收，因此富某公司没有违反合同的约定。三、讼争房产所属工程在亚运期间停工三个月也是富某公司延期交楼的约定事由之一。因亚运期间停工确为现实存在的实际情况，对工期的顺延也是实际发生的，不予认定亚运停工对工期的影响是不合理的。四、一审判决调高违约金是错误的。合同约定的延期交楼的违约金虽然不高，但并没有违反法律的规定，且是双方当事人真实意思的表示，不存在有失公平的问题。违约金虽然具有一定的惩罚性，但其本质是对损失的补偿。富某公司延迟交楼是因为地铁所致，与工程质量无关，且该项目全部是毛坯房，故目前已经有部分买方已经进场装修，富某公司延迟交楼对李雪红不会造成大多损失。富某公司设立万分之零点五的罚则，非权利义务不对等，而是双方本身承担的风险义务在根本上就已经不对等，故一审判决调整违约金实属错误。综上，富某公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李雪红的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。李雪红二审答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体答辩如下：一、关于富某公司以天气异常为由主张延期交楼免责，我方认为：首先，根据富某公司提供的气象资料显示，异常天气大都出现在每年的5月至8月。在签订合同时，富某该公司对此应当是明确知道并可以作出合理的判断和预估的，故异常天气并不属于不可抗力的事由。其次，异常天气并不影响房屋的施工，在我们双方签订合同时，诉争房屋已经封顶，完成主体施工，合同履行期内富某公司进行室内装修等非主体工程的施工，天气好坏对其工程进展毫无影响。另根据国家相关政策，超过37度高温才能发放高温补贴，故富某公司主张的异常天气不属于极端恶劣天气。第三，交付房屋是富某公司的主要合同义务，富某公司在签订合同时既然已经知道交付时间可能顺延就应当以合理特别的方式提醒购房人，让购房者有合理的预期。二、关于富某公司以亚运期间停工为由主张延迟交楼免责的问题。亚运发生在合同签订之前，富某公司对此应有预见，但仍然承诺在2014年6月30日交付房屋，说明其对交楼是由把握的，同时其也应当告知购房人这一情况。另，亚运期间停工并不是必然的，室内装修、装饰和设备安装仍然可以开工。且富某公司提交的亚运期间停工的证据已经超过了法定的举证期间。三、关于富某公司主张地铁公司施工风亭、地下通道延期交楼免责的问题。1、风亭、地铁通道拆改合建工程，施工主体是富某公司不是地铁公司，该工程不属于合同第十四条约定的免责范围；2、即使是地铁公司未尽义务，富某公司可以依据与地铁公司的合同追究地铁公司的违约责任，即便与地铁公司没有合同，富某公司也可以依据民法通则相邻权有关规定，追究地铁公司的侵权责任；3、《商品房预售合同》第十四条的约定是无效的，上诉人试图将延迟交楼的责任推给地铁公司，排除、限制我方向某公司主张交付房屋的权利使得富某公司可以无限期的拖延交楼；4、富某公司开庭之前才提交风亭和地下通道施工的证据，已经超过了法律规定的举证期间。我方已经向法院提交了调查取证申请，请求法庭向地铁公司和规划局调查取证。四、一审判决调整延迟交楼违约金标准合理合法。1、合同约定的延迟交楼违约金标准严重不对等，显失公平。根据合同和补充协议知，我方逾期付款按照万分之五支付违约金，而富某公司延迟交楼只需支付万分之零点五的违约金，明显双方不对等，富某公司利用自己的优势地位，擅自修改房管局的格式合同条款，我方某请求变更或者撤销；2、延迟交楼违约金标准过低，对富某公司没有任何惩罚作用，不能督促富某公司积极履行合同。同时不足以补偿我方的损失。富某公司没有按时交楼但无偿占用我方的房款和利息，且缩短了房屋的使用期限，我方需要租房支付租金。房屋也没有竣工验收合格，基本使用无法满足。五、在以前同样的案例中，一二审法院都支持业主请求延期交楼违约金标准从万分之零点五调整到万分之二；六、本案所涉合同是格式合同，合同条款违反公平合理原则，一审法院进行变更和撤销是正确的。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，富某公司向本院提交了以下证据：证据1、房地产订购书及发票，拟证明定购的时间爱你、交付首款的时间以及签订商品房买卖合同的时间并不一致，一审法院以商品房买卖时间作为计算的起点既无法律依据也与事实不符；证据2、穗铁地保函（2007）62号，拟证明诉争项目与地铁市二宫北端风亭通道合建的事实；证据3、穗铁地保函（2008）54号；证据4、穗地铁保护字（2010）第302号；证据5、穗地铁保护字（2011）第35号；证据6、穗地铁保护字（2013）第271号，证据3-6拟证明富某公司一直在和地铁公司进行协商，处理风亭事件。证据7、2014年10月28日的施工合同及付款凭证，拟证明上诉人已经签订了施工合同并支付了合同款项，但由于地铁公司的原因，至今没有搬迁；证据8、工商银行业务回单，拟证明被上诉人款项全部存入指定帐户，合同约定的违约金已高出银行利息几倍；证据9、规划局复函，拟证明规划没有验收的原因，在地铁市二宫站；证据10、建设工程竣工验收报告；证据11、建设工程施工安全评价书，证据10-11拟证明工程进本按进度竣工，仅是因规划验收原因无法交房；证据12、穗铁运（2015）99号，拟证明我司至今没有通过规划验收的原因是规划局和地铁公司的矛盾；证据13、广东省商品房预售管理条例，拟证明我司与业主商品房预售合同约定的违约金是双方真实意思表示，且公平合理。李雪红对上述证据发表如下意见：并不能证明富某公司已经履行了合同的约定，地铁合建主体是富某公司并不是地铁公司。对于证据7的真实性予以确认，合法性不确认，因为已经超过了举证期限，证据8与本案无关，证据9我方不确认真实性和关联性，证据10-11不确认真实性，因为竣工验收是由富某公司自己出示的，证据12确认真实性，但反而说明了涉案房屋没有通过规划验收是富某公司导致的，我方已经向法院就此问题申请了调查取证。李雪红未对其他证据发表意见。本院认为：根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给李雪红使用。富某公司只要未具备其中一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。供水、供电、供煤气及通邮并不以建设工程规划验收合格为前提，富某公司均可向相关部门同时申请办理，该司以涉案建设工程未取得规划验收合格为由，主张其可延迟向相关部门申请办理其他使涉案房屋具备交付的条件，本院不予采纳。本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。富某公司承诺于2014年6月30日前交楼，该交楼时间为购买方正常期望。买卖双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽约定如遇有特殊原因，富某公司交房时间可以相应延期的情况，但对于合同签订之前的异常天气，本案现无证据显示，富某公司明确告知过李雪红，而相对于开发房产方来说，对该方于取得施工许可证之日以后遭遇的异常天气不能强求购买方有审慎审查之义务。况且，对签约之前出现的异常天气，富某公司作为提供签约合同的一方仍然可在合同中相应的调整交楼时间。为此，对富某公司承诺于2014年6月30日前交楼行为，原审法院认为富某公司对此是有把握的，该司依据约定要求对合同签订前异常天气的时间在交楼时间予以顺延的抗辩意见依据不足并无不妥。依据富某公司提交的气象资料，原审法院认定在本案合同履行期限内共有20天合同约定的异常天气，依约扣除该20天作为富某公司交楼时间，起计某公司应承担逾期交楼的违约责任亦无不妥。对富某公司上诉请求以双方签订《定购书》或支付第一笔款项时间作为计算异常天气期间，本院不予采纳。如上所述，本案无证据显示富某公司交付的房屋已取得建设工程规划验收合格，已具备供水、供电、供煤气及通邮等条件，而富某公司只要未具备其中一项已构成违约。与异常天气同理，富某公司提出的地铁施工和亚运亦均发生在合同签订之前，且富某公司提交的证据并不足以证明地铁施工与涉案房屋尚不具备全部交楼条件之间存在因果关系，故对富某公司据此要求顺延交楼时间的抗辩意见，原审法院不予采纳并无不当。根据富某公司与李雪红所签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定，李雪红延期支付房款则每日按未支付房价款的万分之五的标准支付违约金，此与富某公司延期交房则每日按已付房价款万分之零点五的标准支付违约金不对等，且富某公司提供的签约合同中多处以补充约定变更房管部门提供的商品房买卖合同版本，亦有违诚信。原审法院对李雪红提出请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之二计算予以支持于法无悖，本院予以维持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。富某公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2258元，由广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年七月十六日书 记 员 杨仁义 更多数据：搜索“”来源：