（2015）长中民三终字第02471号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-10-29

案件名称

徐乐与彭清良、彭彪房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭清良,彭彪,徐乐

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第02471号上诉人（原审被告）彭清良。上诉人（原审被告）彭彪。两上诉人委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐乐。委托代理人胡皎霖，湖南星邦律师事务所律师。上诉人彭清良、彭彪因与被上诉人徐乐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第05280号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：长沙市雨花区桔园3片4栋105号商业门面登记在徐乐名下。2012年，徐乐与彭彪签订《房屋租赁合同》，约定徐乐将长沙市雨花区桔园小区3片4栋（105号）门面租给彭彪，租赁期限自2012年5月16日至2017年5月16日止，租金为2000元／月，按季结算，彭彪需提前15日预付房租。水费、电费、物业管理费由彭彪付清。房屋押金为2000元，合同期满无违约时退还。双方必须履行合同约定，若出现违约行为，违约方应向守约方支付违约金2000元。合同还对房屋设施的修复与赔偿、转租、退房、合同效力、补充事项及未尽事宜等进行了约定。2013年8月16日，徐乐与彭清良签订《房屋租赁合同》，约定徐乐将位于长沙市雨花区桔园小区10栋1号（即105号门面）的房屋租给彭清良，租赁期限自2013年8月16日至2014年8月15日，房屋租金为2400元／月，按季度结算，每季度提前15日内，彭清良支付租金，房屋租金一年内不涨。水费、电费、取暖费、燃气费、有线电视费、物业费等及其他因居住产生的费用由彭清良负担，租赁结束时，彭清良须交清欠费。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商解除。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金2000元。自租赁之日起，彭清良应遵守街道办事处规定及法规经营，注意街邻团结，讲究卫生，注意防火防盗。双方还对房屋装修或改造、损坏、续租、转租、合同效力等进行了约定。合同签订后，徐乐交付了出租的门面，彭彪、彭清良交纳了押金2000元并交纳租金至2014年8月15日止，但对于租金标准，徐乐认为2013年8月16日以后的租金一直按每月2400元收取，彭彪、彭清良则认为租金一直按每月2000元交纳。2014年7月15日，徐乐通过书面形式通知彭清良，要求其于合同到期后协商续租事宜或退还房屋，该通知由彭清良签收。另查明：1、彭清良与彭彪系父子关系，两人将105号门面用于经营蔬菜店。2、2013年12月27日，长沙市城市管理和行政执法局雨花区执法大队以彭清良店外经营为由，对其作出责令限期改正，并罚款400元的行政处罚，彭清良于次日缴纳了罚款。长沙市雨花区砂子塘街道桔园社区居民委员会证明了105号门面的经营情况。3、2014年8月20日，徐乐母亲胡爱元与彭彪因门面合同纠纷由长沙市公安局雨花分局砂子塘派出所接警处理。4、2014年12月30日，长沙市雨花区萁铭蔬菜店办理了营业执照，经营者为彭彪，组成形式为个人经营。本案原审审理期间，徐乐的母亲胡爱元向原审法院陈述，105号门面登记在徐乐名下，但租赁事宜一直由胡爱元负责，租金由胡爱元收取，两份合同也是由徐乐的父亲代签。原审法院认为，一、关于合同效力问题。徐乐认为其与彭清良、彭彪签订的合同均系其父亲代签，徐乐仅追认与彭清良签订的合同，认为与彭彪签订的合同属于无权代理。彭彪、彭清良则认为徐乐父亲以其名义与彭彪签订合同的行为属于表见代理，且徐乐与彭清良签订的合同未履行，与彭彪签订的合同应受法律保护。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽然徐乐未书面授权其父亲与彭彪、彭清良签订合同，但涉案房屋的租赁事宜及租金的收取均是由徐乐父母负责，彭彪、彭清良有理由相信徐乐父亲有权代为处理涉案房屋的租赁事宜，故徐乐父亲以徐乐名义与彭彪、彭清良签订合同的行为有效，签订的合同均系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，均应受到法律保护。虽然2014年12月30日起，蔬菜店的经营者为彭彪，但根据《接处警案（事）件登记表》、《调查记录》、《行政处罚决定书》以及《关于房屋租赁到期事项通知函》，可认定彭清良、彭彪系共同经营蔬菜店。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因徐乐先后与彭彪、彭清良签订了合同，后签订的合同应视为对原合同内容的变更，即徐乐与彭清良签订的合同应视为对原合同的变更，双方均应以2013年8月16日签订的《房屋租赁合同》作为履行依据。因2013年8月16日的《房屋租赁合同》的租赁期限至2014年8月15日止，现徐乐要求彭彪、彭清良腾退租赁门面，符合合同约定与法律规定，原审法院予以支持。二、关于房屋占有使用费及相关费用问题。因双方一致认可彭彪、彭清良自2014年8月15日开始未支付租金，且彭彪、彭清良至今仍在使用徐乐的门面，根据2013年8月16日的《房屋租赁合同》第二条，彭彪、彭清良应按2400元／月的标准支付自2014年8月16日起的占有使用费。因彭彪、彭清良已交纳押金2000元，该款项应在占有使用费中予以抵扣。根据2013年8月16日的《房屋租赁合同》第三条的约定，彭彪、彭清良应当负担门面租赁期间产生的水费、电费、煤气费、物业费，因徐乐未提供证据证明已垫付上述费用，故徐乐要求彭彪、彭清良支付水费、电费、煤气费、物业费用合计3000元，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，遂判决如下：一、彭清良、彭彪应于本判决生效后15日内腾空位于长沙市雨花区桔园3片4栋105号门面并返还给徐乐；二、彭清良、彭彪应于本判决生效后10日内支付徐乐门面占有使用费（按2400元／月的标准，自2014年8月16日起计算至实际腾空之日止。其中抵扣押金2000元后，计算至2015年2月16日为12400元）；三、驳回徐乐的其他诉讼请求。本案一审受理费115元，因适用简易程序减半收取57.5元，由彭清良、彭彪负担。上诉人彭彪、彭清良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人彭彪、彭清良为共同经营者属认定事实错误；二、原审判决认定彭清良和徐乐签订的《房屋租赁合同》是对彭彪和徐乐签订原合同的变更是错误的，属于适用法律错误；三、原审判决将彭彪、彭清良不同意质证的证据作为认定案件事实的依据属程序违法；四、被上诉人干扰上诉人经营的行为是严重违约的行为。故请求将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人徐乐辩称：一、原审判决认定两上诉人彭彪、彭清良是共同经营关系没有错误；二、原审判决认定彭清良和徐乐签订的《房屋租赁合同》是对彭彪和徐乐签订原合同的变更是正确的；三、原审判决程序合法，上诉人陈述证据未进行质证不属实；四、上诉人彭清良在合同到期后，拒不续签合同也不缴纳租金，且其在租赁期间存在严重违约情况，因此被上诉人选择收回房屋。故原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。本院二审过程中，上诉人彭彪、彭清良向本院提交了一份证据：行政处罚决定书，拟证明被上诉人出租的门面是彭彪在经营。经质证，被上诉人认为：对该证据的真实性、合法性没有异议，但是彭彪的工商登记是在原审起诉后补办的，这份证据的时间在租赁合同到期后，不具有证明力。本院认为：此证据虽能证明被处罚人是彭彪，决定书的时间是2015年3月20日，但是徐乐在原审审理期间亦提交过一份被处罚人是彭清良的行政处罚决定书，决定书的时间是2013年12月27日，因此，该份证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、彭彪、彭清良父子分别与徐乐签订租赁合同是否构成表见代理；二、彭清良和徐乐签订的《房屋租赁合同》是否是对彭彪和徐乐签订的租赁合同的变更。关于焦点一，根据本案查明的事实，彭彪、彭清良系父子关系，自2012年5月租赁徐乐的门面后，彭彪、彭清良均参与了经营，原审判决认定彭彪、彭清良共同经营蔬菜店具有事实依据。彭彪、彭清良分别与徐乐（徐乐父亲代签）签订了租赁合同，缴纳租金亦是彭彪的母亲负责处理，彭彪、彭清良与徐乐签订租赁合同时，彭彪尚未办理其个人的营业执照，直到2014年12月30日，在徐乐起诉之后原审审理期间才办理。徐乐亦有理由相信彭彪、彭清良有权相互代为办理房屋租赁事宜，故彭彪、彭清良父子构成表见代理，彭彪、彭清良分别与徐乐签订的租赁合同均系双方真实意思表示，合法有效。关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。彭清良签订的合同在后，后签订的合同应视为对原合同内容的变更，包括租赁期限、租金标准等均进行了变更，双方均应以后合同为履行依据。根据后合同的约定，如乙方（承租方）要求继续租赁，则须提前一个月向甲方（出租方）提出，甲方收到乙方要求后十天内答复，如同意继续租赁则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。但彭彪、彭清良未提交相应的证据证明其已经向甲方提前一个月提出要求续租，故原审判决彭彪、彭清良腾退房屋并支付门面占有使用费并无不当，原审判决应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，上诉人彭彪、彭清良的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费115元，由彭彪、彭清良承担。本判决为终审判决。审判长　周　坤审判员　熊　伟审判员　刘完玲二〇一五年七月十六日书记员　黄　佳附相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”