（2015）晋中中法民终字第791号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-11-24

案件名称

李玉林与李军成房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省晋中市中级人民法院

所属地区

山西省晋中市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

山西省晋中市中级人民法院民事判决书（2015）晋中中法民终字第791号上诉人（原审被告）李军成，经营兴发广告部。被上诉人（原审原告）李玉林。委托代理人陈明录，昔阳县法律援助中心法律工作者。上诉人李军成因房屋租赁合同纠纷一案，不服昔阳县人民法院（2015）昔民初字第49号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李玉林诉称：自己于2014年5月1日以105万元的价格租赁下昔阳县新华书店背后的房屋，其中地下室550平方米，一层楼房809平方米，二层楼房877平方米，共计面积为2236平方米。租赁期限至2015年4月30日止，有效期为一年。合同订立后，李玉林便和原各承租户送达了租金价格通知，若各分租户继续租赁的应订立合同交纳租金，不愿租赁的腾出所占房屋。李军成既不订立主租赁合同，也不腾出所占二楼南边的135平米的房屋。经多次协商未果，李军成一直占用我的房屋长达七个月之久，近日才发现李军成将房屋内的广告设备搬走，但也未向我移交其房屋。故请求李军成立即支付李玉林的房屋租赁费36562.50元。李玉林就其主张举证、李军成质证及原审认证意见如下：李玉林针对自己的主张提交的证据是：1、房屋租赁合同一份，拟证明自己与昔阳县新华书店所签订的房屋租赁合同；2、租房通知一份，拟证明自己与各商铺租户下发的租房通知；3、照片6张，拟证明李军成原租房屋情况；4、赵瑞红的证明一份，拟证明其在电视上看到李玉林的出租房通知后，曾于2014年8月份、9月份、10月份去看房，发现李军成一直占用着未腾出。李军成对李玉林提交的证据1、2、3无异议，对证据4提有异议，认为看没看房不清楚，其证实在电视上看到出租房广告，说明自己明确已不租房了。李军成对李玉林提交的证据1、2、3无异议，原审对该三份证予以认定；对证据4，李军成提有异议，该证据因证人未出庭，故不能认定为有效证据。李军成辩称：签订房屋租赁合同双方应自愿，李玉林整体租赁下新华书店的三层楼房，又分别租给各租户，因李玉林的房屋租金过高，我就没有与李玉林签订房屋租赁合同，并告知其给我两、三个月的时间腾房，直至2014年7月31日我将房屋全部腾出。故我同意支付按原来的价格计算，一年租金是35000元，每个月是2916.6元，按3个月计算，（即35000元／12个月×3个月）共计应付李玉林房屋租金8750元。李军成就其辩称向原审举证、李玉林质证及原审认证意见如下：李军成针对自己的辩解意见提交的证据是：1、赵瑞珍、闫立忠的证明一份，拟证明李军成的兴发广告于2014年7月31日前搬到烟草公司背后食品小二楼；2、张立平的证明一份，拟证明李军成的兴发广告公司在2014年7月底将水、电费结清；3、李振军、王慧峰的证明一份，拟证明新华书店背后门面二层楼梯间门口安装了铝合金门，于2014年8月17日安装完毕。李玉林对李军成所提交的三份证据均有异议，认为其证明不符合形式要件，没有说明自己的身份情况，张立平的证明只是说明李军成结清了水、电费，不能证明已搬完；李振军、王慧峰的证明不能证明李军成已搬完；赵瑞珍、闫立忠的证明，只能说明李军成搬走，但不能证明已彻底搬完。对李军成提交的三份证据，李玉林认为该三份证据均不符合形式要件，且该证据均系证人作证，其未出庭作证，不能作为有效证据采纳。但对李军成不再租房的事实双方均已认可。综合诉辩双方的主张、及质证陈述情况，原审认定本案基本事实如下：李玉林与昔阳县新华书店于2014年5月1日签订了房屋租赁合同，租赁期限：2014年5月1日至2015年4月30日。租金为105万元。所租房屋的位置是书店原207国道临街商用房，租赁面积：实用面积共计约2236平方米，其中地下室550平方米，一层楼房809平方米，二层楼房877平方米。李军成于2012年10月25日租用新华书店靠南边的135平米的房屋，当时的房租为每年35000元。李玉林整体承租后，于2014年5月7日向各承租商铺下发了通知，告知各承租户，地下室每平米240元，一楼每平米960元，二楼每平米500元，务于5月8日至13日将租赁费交到福彩大厅办公室，未交款者将自动放弃租赁权。李军成接到通知后，认为李玉林所出租的房屋的租赁费过高，经双方协商未果，提出放弃租赁李玉林的房屋，并且要求李玉林给其两、三个月的腾房时间。但双方一直没有当面交接所租赁房屋。现李玉林起诉认为，因李军成一直没将所租房屋腾出交给自己，故要求李军成按租房通知的要求，二层每平米500元，按135平米计算，每年为67500元，每个月为5625元，按6.5个月（5月15日至11月30日）计算，即为36562.5元。李军成答辩认为，应按自己原来的租赁价格，每年35000元，每个月为2916.6元，按3个月计算，（即35000元／12个月×3个月）共计支付李玉林房屋租金8750元。原审认定，李玉林整体租赁了新华书店的商铺后，李军成作为之前的租赁户，认为李玉林的租赁费太高而没有签订租赁合同，明确提出不再续租房屋，并告知李玉林给其放两、三个月的腾房时间，由此可见，双方形成了新的腾房约定，即李军成在两、三个月内腾出房屋。对此两、三个月的占用房屋的费用，属于双方未约定的事项。现李玉林主张按自己当年租房价二层每平米500元计算，而李军成却主张按上一轮的租赁价来计算，双方为此各执己见。依据我国《合同法》第六十二条第二项之规定，在双方约定不明确的情况下，租赁费标准应当以当年市场价计算较为合理，即按照李玉林主张的每平米500元计算（135平米×500元／12个月×3个月=16875元）较为妥当。李军成辩称按原来的租房标准来支付显然不当。至于三个月后即2014年7月31日起开始的占用房屋费用问题，综合双方的陈述及质证意见，原审认为，因李军成在放弃租赁房屋后特别是7月底之后没有及时将此原承租房向李玉林交接，而李玉林也没有主动有效地督促李军成交接房屋，致使所租赁的房屋一直搁置拖延至2014年11月，造成了李玉林房屋租赁费用损失扩大的后果，对此双方均有过错，故后三个半月，也应按照李玉林租赁费标准（即135平米×500元／12个月×3.5个月=19087.5无）来计算，然后由双方按各自过错各半来承担损失较为妥当。本案经调解无效，故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二项、第一百零七条之规定，原审判决如下：李军成于判决生效后十日内给付李玉林房屋租赁费26718.75元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费357.03元，由李玉林负担107.11元，李军成负担249.92元。一审宣判后，李军成不服，上诉称，一、一审判决认定上诉人按照被上诉人主张的每平米500元的价格给付房屋租赁费不合理。二、一审判决认定支付被上诉人6.5个月的房屋租金不切实际。综上所述，一审认定事实错误，判决显失公正。请求撤销原判，依法改判。被上诉人未行书面答辩。经审理查明，二审期间，上诉人李军成提供李玉林跟任会青、康祥瑞签订的房屋租赁合同书复印件、署名康祥瑞等五人的证明一份以佐证自己的主张。被上诉人质证时称：租赁合同应该提供原件，按照合同的时间，这是五个月的租赁期间。不是按照刚开始的时间计算。关于证明，不能作为定案的定案依据，五个人应该出庭作证，所以不符合证据规则。其余事实与原审查明一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点是：上诉人应当支付被上诉人租赁费的标准和期限。对于双方协议一致的两、三个月的腾房期间的房屋租赁（占用）费用，双方当事人并未明确约定，各执己见。原审依据我国《合同法》第六十二条第二项之规定，在双方约定不明确的情况下，租赁费标准应当以当年市场价每平米500元计算较妥当。李军成上诉仍坚持应按原来的租房标准来支付，事实与法律依据不足，本院不予支持。其二审期间提供的被上诉人与他人签订的租房合同系复印件，真实性无法核对，且关联性不足，本院不予采信。至于约定的腾房期间后即2014年7月31日起开始的占用房屋费用问题，因李军成确实系在放弃租赁房屋后没有及时将此原承租房向李玉林交接，而李玉林也没有主动有效地督促李军成交接房屋，致使所租赁的房屋一直搁置拖延至2014年11月，造成了李玉林房屋租赁费用损失扩大的后果。原审认定对此双方均有过错，此期间应按照李玉林租赁费标准由双方各半来承担损失也无不当。至于上诉人提供的署名康祥瑞等五人的证明，证人均未出庭，不符合法定的证据采信要件，本院依法不予采信。综上，上诉人李军成的上诉理由证据不足，对其上诉请求，本院无法支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357.03元，由上诉人李军成承担。本判决为终审判决。审判长　　胡晓明审判员　　杨正平审判员　　梁秀梅二〇一五年七月十六日书记员　　田晶亚微信公众号“”