（2015）常民一终字第299号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-08-31

案件名称

上诉人吴泽年与被上诉人董建荣房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

湖南省常德市中级人民法院

所属地区

湖南省常德市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴泽年,董建荣

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十四条

全文

湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民一终字第299号上诉人（原审原告）吴泽年，男，1956年出生，汉族，个体工商户，住津市市。委托代理人熊云杰，湖南秦明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）董建荣，男，1958年出生，汉族，个体业主，住浙江省瑞安市。委托代理人蒋湘益，湖南经卫律师事务所律师。上诉人吴泽年因与被上诉人董建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2014）津民一初字第518号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人吴泽年及其委托代理人熊云杰，被上诉人董建荣及其委托代理人蒋湘益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年4月20日，吴泽年、董建荣签订了一份门面租赁合同，约定董建荣将其所有的位于津市市城隍庙步行街6号组团二楼综合楼和金都6126B商铺出租给吴泽年使用，租赁期4年，从2011年4月20日起至2015年4月20日止，其中第一年租金为零，第二年租金为20000元，后每年租金在第二年基础上递增2000元。吴泽年在合同签订时向董建荣交纳了2000元保证金和10000元定金，并约定10000元定金，到2012年4月20日可转租金。另合同上约定由吴泽年自行承担租赁期间产生的税费（工商、税务、水电、卫生、电视、电话等），并由吴泽年负责门面的日常维护，费用由吴泽年负担。合同签订后，董建荣按约将出租房屋交给吴建荣使用，吴建荣利用出租房屋开设经营望山茶楼。2012年4月，吴建荣向董建荣交纳租金20000元（其中包括签订合同当日交付的定金10000元转成的租金）作为第二年的房屋租金，2013年3月4日，吴泽年再次向董建荣交纳第三年的部分租金12000元，并于同日向吴泽年出具10000元欠条一张，该欠款10000元系指第三年的租金，后双方协商该10000元租金迟延3个月支付，由吴泽年每月支付董建荣利息100元。2013年6月初，董建荣向吴建荣催讨所欠租金，双方因租赁房屋漏水维修事宜产生争议。董建荣遂于2014年2月24日向原审法院提起房屋租赁合同诉讼，要求解除与吴泽年签订的房屋租赁合同，并要求吴泽年支付所欠租金10000元及迟延履行金1400元。原审法院于2014年6月18日作出（2014）津民一初字第77号民事判决：吴泽年支付董建荣房屋租金10000元及利息1400元，驳回董建荣的其余诉讼请求。同时，该判决认定吴泽年前后三次对房屋漏水问题进行了维修，双方因房屋维修费用的负担产生争议，吴泽年因此迟延支付租金。吴泽年三次对房屋漏水维修时间分别为2012年9月为期4天、2013年5月为期5天、2014年2月为期4天。庭审中，董建荣陈述对此不知情。2013年3月30日吴泽年短信联系董建荣，内容为：“董老板你好！我是望山茶楼老吴，上次给你打的房租条子。是三月底还是四月底还请我忘记了，是三月底今天就到时候了。我很想找你打个商量，我找银行代了两万块线的款还没到位，你那一万块线的房租每月付给你壹百块线的利息，款到位后马上就付给你。我现在真的好困难，压力好大，近来生意好差，办茶楼欠下20多万块钱的帐还没动。每个月息钱都要好几千，我都快撑不下去了。我想转让出去，到时还得需要你的帮助。你房子卖的事我前天打电话商量我那个朋友他说贵了不划算。我想买但又拿不出那么多钱。好吧，到时候我们再商量。”（注：该短信中错别字多处）。同日，董建荣通过短信回复吴泽年，内容为：“吴老板，那一万块你所欠的房租费是这个月底（三月）付清的，如暂时有困难，请在三个月前付完好吗（利息就按你在信息所说的办）祝你生意兴隆！”2013年6月5日，董建荣短信联系吴泽年，内容为；“吴老板，请你今天把欠的租房款壹万元及利息叁佰元给我。”2013年7月7日，董建荣再次短信联系吴泽年，内容为；“老吴，你已严重违约，所产生的后果，你要负责！！！”。董建荣于2013年6月初将涉案房屋转让给案外人徐化峰、赵清洁，并于2013年7月5日办理了该房屋所有权变更登记手续。吴泽年主张董建荣与案外人出售涉案房屋交易价为2000元每平方米，购房款为954840元。董建荣主张与案外人出售涉案房屋交易价为3400元每平方米，购房款为1537000元。吴泽年主张三次房屋漏水造成其茶楼直接经营损失52160.99元的计算方法如下：第一次：2012年6月收入47065元，7月收入24893元，8月收入29365元，9月收入－2431元；6、7、8月平均收入33774.33元，9月经营损失为36205.33元（33774.33元＋2431元）；第二次：2013年7月收入3068元，8月收入3250元，9月收入－2244元，10月收入3857元；7、8、10月平均收入3391.66元，9月经营损失5635.66元（3391.66元＋2244元）；第三次：2014年1月收入2624元，2月收入－265元，3月收入22059元，4月收入5482元；1、3、4月平均收入10055元，2月经营损失10320元（10055元＋265元）。庭审中，经合议庭向董建荣特别授权委托代理人提问，董建荣转让涉案房屋与案外人签订购房协议时是否将购房价款、付款期限及方式告知了吴泽年。其回答不清楚。原审法院认为，本案争议的焦点：1、吴泽年主张房屋维修费26000元及经营损失52160.99元是否成立。2、原告对涉案房屋的优先购买权是否受到侵犯。关于争议焦点一、双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。根据庭审查明的事实，吴泽年在租赁期间对涉案房屋先后进行了三次维修，因双方在租赁合同中未对维修费用进行约定，故本案房屋漏水的维修责任应由作为出租人的董建荣承担。董建荣抗辩对房屋漏水维修一事不知情的主张，因未提供证据证实，且与查明的案件事实不符，不予采信。租赁物在租赁期间发生所有权变动，租赁合同继续有效，故董建荣抗辩转让租赁房屋后不再承担风险责任的主张，因与法律规定不符，不予采信。但吴泽年主张维修费26000元，仅提供三张金额共21000元的领条及第三次维修合同，且经查实维修人员无维修资质，无法考证该维修费收取的合理性，吴泽年举证维修费26000元证明力不足，无法确认亦无法酌定，故对吴泽年要求董建荣支付维修费26000元的诉讼请求，原审法院不予支持。但不影响吴泽年收集相关证据后另行向董建荣主张赔偿权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。本案吴泽年对自己提出的涉案房屋漏水造成其茶楼直接经营损失52160.99元的主张负有举证责任，但吴泽年仅提供单方记载的收支明细表，没有其他证据佐证。经院仔细审查，发现吴泽年陈述的2013年9月茶楼经营收入－2244元，与其提交的收支明细表记载的该月结余2244元严重不符，且第二次维修房屋时间系2013年5月，吴泽年主张2013年9月的经营损失，与房屋漏水维修也没有关联。吴泽年举证不足以认定其主张经营损失的事实成立，应由其自行承担举证不能的不利后果。故对吴泽年要求董建荣赔偿经营损失52160.99元的主张，因没有事实依据，不予支持。关于争议焦点二、《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，董建荣应当在与案外人签订购房协议之前的合理期限内通知吴泽年。但法律赋予承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且有能力提供与买受人同等的交易条件时，才有可能构成对其优先购买权的侵犯。本案中，从吴泽年向法院提交的短信证据内容可知，吴泽年在2013年3月30日之前已知晓董建荣拟将涉案房屋出售的事实，吴泽年当时虽有购买涉案房屋的想法，但自认资金困难，对外举债200000元左右，差欠的租金10000元尚需向银行贷款支付，而涉案房屋交易价即使如吴泽年主张也高达950000元，吴泽年根据自身条件已向董建荣明确说明无经济能力购买，加之吴泽年知道涉案房屋拟出卖的事实后，至董建荣与案外人签订购房协议（2013年6月5日）的合理期限内也没有向董建荣作出任何买受涉案房屋的意思表示，相反积极为董建荣寻找买家，吴泽年的上述行为足以表明对涉案房屋优先购买权的放弃。董建荣在诉讼中虽未提交直接证据证明其已将与案外人签订的涉案房屋购房协议约定的房屋价款、付款方式、付款期限等交易内容告知吴泽年，但基于前述间接证据和理由，可以认定董建荣在售房前告知了吴泽年自己准备售房的相关情况，且董建荣出售涉案房屋时完全有充足理由相信吴建荣没有行使优先购买权的意思，更没有行使优先购买权需提供同等交易条件的履行能力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项规定：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。经查明的事实证明董建荣告知吴泽年拟出售房屋的相关情况后，吴泽年在十五日内未明确表示购买，即丧失优先购买权。因此，原审法院认定董建荣转让涉案房屋的行为没有侵害吴泽年的优先购买权。对吴泽年提出的至董建荣向原审法院提起第一次房屋租赁合同诉讼时（2014年2月）才知道转让涉案房屋事宜的主张，因与查明的事实不符，不予支持。对吴泽年要求董建荣赔偿侵害优先购买权造成损失470258元的主张，因无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。董建荣抗辩即使侵害吴泽年优先购买权，吴泽年也只能对董建荣与案外人合同行使解约权的主张，因与法律规定不符，不予采信。综上，本案为房屋租赁合同纠纷。吴泽年提出的要求董建荣支付维修费及赔偿经营损失的主张，因举证不力，不予支持。吴泽年提出的优先购买权受到侵害赔偿损失的主张，因本院认定吴泽年对涉案房屋的优先购买权并未受到侵害，对吴泽年的该主张，原审法院亦不予支持。遂判决：一、驳回吴泽年要求董建荣支付房屋维修费26000元的诉讼请求；二、驳回吴泽年要求董建荣赔偿经营损失52160.99元的诉讼请求；三、驳回吴泽年要求董建荣赔偿侵害优先购买权损失费470258元的诉讼请求。案件受理费9284元，由吴泽年负担。宣判后，吴泽年不服向本院提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律、案件实体处理均错误，其理由是：1、原审判决不支持维修房屋和防漏水费用错误；2、不支持房屋漏水给其带来的经营损失费用错误；3、认定其放弃优先购买权与事实不符；损害了其合法权益。请求撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求：即房屋维修费26000元、经营损失52160.99元、优先购买权470258元。董建荣答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，实体处理公正。吴泽年的上诉理由不属实。请求驳回上诉，维持原审判决。二审期间，吴泽年、董建荣未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1、吴泽年要求赔偿房屋维修费、经营损失费是否有事实依据；2、董建荣是否侵犯了吴泽年租赁房屋的优先购买权？关于争议焦点1、吴泽年主张出租人赔偿租赁房屋维修费26000元的问题；吴泽年仅提供三张支付给房屋维修人员夏平安维修费金额共计21000元的领条及第三次维修合同，原审时证人夏平安当庭作证称：“我是卖建材的，也承接防水工程，没有资质但有这个手艺，2012年2月21日签订了维修合同，维修地点望山茶楼，维修了很多处，包括屋顶和室内四周的墙面，茶楼一共有2层，其只维修了2楼的房屋，第一次是简单维修，第二次也只是维修了漏水的三个包间，第三次就全部进行了维修，我给吴泽年说小补是解决不了问题的，吴泽年说先搞起”。从吴泽年雇请的房屋维修人员夏平安证实，其只是经营建材的生意人，没有房屋维修资质，经过二次维修后，明确告知吴泽年小补是解决不了漏水问题，但吴泽年第三次还请夏平安维修。吴泽年将房屋漏水，房屋维修工程承包给无该项专业资质的人员完成，无法考证其维修费收取的合理性，收费金额的证据不能证明吴泽年的主张，吴泽年提供三张夏平安收取房屋维修费的领条，共计为金额21000元，（第一张是2012年9月20日4000元、第二张是2013年9月5日8000元、第三张是2014年2月21日9000元）。吴泽年主张维修费26000元，且其主张没有证据佐证，亦与收取维修费的唯一证人夏平安出具的收据凭证金额不符，且第三次维修时涉案的房屋已于2013年6月8日卖给了案外人，故吴泽年主张维修费26000元证明力不足，无法确认，亦无法酌定，对吴泽年要求董建荣支付维修费26000元的诉讼请求，本院不予支持。但不影响吴泽年收集相关证据后另行向董建荣主张行使赔偿的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实。上诉人吴泽年主张因茶楼漏水造成经营损失费52160.99元的问题；依据吴泽年提交的2012年6月一2014年4月的望山茶楼收入支出明细表计载，望山茶楼经营损失的主要依据是吴泽年单方记载的收支记账明细本，没有其他证据佐证，且吴泽年原审时当庭陈述：2013年9月茶楼经营损失-2244元。但其记载的收支记账明细本中显示，该月经营收入7295元，除去各项开支后，结余2244元。其陈述与当月记载收支情况不符，故吴泽年的该主张不符合本案客观事实，经查明的事实证明，该茶楼维修前后的收入金额相差不大，对吴泽年上诉称因租赁房屋漏水维修期间给其造成茶楼经营损失52160.99元主张证据不足，其理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。从吴泽年向原审法院提交的短信内容看，吴泽年在2013年3月30日之前，已知道董建荣要出售其租赁房屋的事实，其向董建荣表明有购买该房屋的想法，但自称其资金困难，举债200000元之多，差欠的茶楼房屋租金10000元需向银行贷款支付（至今还欠董建荣租金10000元）。故董建荣于2013年6月5日与案外人签订了购房协议。吴泽年在法律规定的合理期限内未向董建荣作出购买该房屋的意思表示，相反还积极为董建荣寻找买家，吴泽年的行为足以表明放弃了对租赁房屋的优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（三）项规定：出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。本案中吴泽年知道董建荣要出售租赁房屋后，未在十五日内明确表示购买，视为吴泽年已丧失了优先购买权。吴泽年上诉称董建荣侵害其优先购买权的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。吴泽年主张董建荣赔偿侵害优先购买权给其造成损失479258元的主张，亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，程序合法，实体处理并无不当，应予维持。吴泽年的上诉理由，主张的诉求因证据不足，均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9284元，由吴泽年负担。本判决为终审判决。审判长　李　浚审判员　贺德全审判员　张　利二〇一五年七月十六日书记员　赵丹丹附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 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