（2015）珠中法民三终字第294号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2016-01-21

案件名称

严路与顾爱华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

严路,顾爱华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2015）珠中法民三终字第294号上诉人（原审原告、反诉被告）：严路，男，汉族，住。身份证号码：×××0514。被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾爱华，女，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××1525。委托代理人：崔建国，广东仁基律师事务所律师。委托代理人：谢依霖，广东仁基律师事务所实习律师。上诉人严路与被上诉人顾爱华房屋租赁合同纠纷一案，严路不服珠海市香��区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于珠海市（棕榈假日花园）×栋×单元××房登记产权人为岳雪飞。2011年11月1日，岳雪飞及其母亲薛峰向顾爱华出具《房屋租赁授权委托书》，委托顾爱华行使涉案房屋的出租和经营管理权力。严路与顾爱华的丈夫刘闯（已于2010年身故）分别于2005年6月5日、2006年9月29日、2007年6月10日、2007年12月10日、2008年2月10日签订《房屋租赁合同》，于2007年6月10日签订《协议书》就涉案房屋租赁事宜进行约定。严路、顾爱华于2011年5月28日签订《房屋租赁合同》就涉案房屋租赁事宜进行约定。刘闯分别于2005年6月5日、2007年6月10日向严路出具收据，载明收到严路支付1000元及2000元。严路、顾爱华均提交了上述《房屋租赁合同》及《协议书》。其中严路提交的合同及协议中，有关违约缴纳租金条款、逾期交纳各种费用条款、房内现有物品条款等条款均被涂改划掉，并将押金条款涂改为计利息，每日千分之五。庭审中，严路称忘记带上述合同及协议原件，并表示没有伪造合同，只是把他认为多余的部分删掉了。顾爱华提交的合同中没有涂改痕迹，严路认可顾爱华提交的合同及协议原件。根据顾爱华提交的2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》，双方约定：严路应向顾爱华缴纳押金2000元，租赁期满退房后，顾爱华将押金退还严路，不计利息；租赁期限为2011年6月10日至2013年6月9日，2011年6月10日至2012年6月9日租金为1200元；2012年6月10日至2013年6月9日租金为1300元；严路需于每月10日缴纳租金，逾期超过十日，视顾爱华违约自动解除合同，顾爱华有权扣除全部押��作为滞纳金收缴；房屋现有2011年5月安装的格兰仕1.5匹冷暖空调新机一台，分体床三张，衣柜一个，床垫一张，餐桌一张，方凳六张，长椅一张，抽油烟机一台，如有损坏，照价赔偿。庭审中，严路陈述该合同系2011年5月28日当天下午签订；双方均认可涉案房屋的租赁押金为3000元，顾爱华陈述合同中写明是2000元是因为刘闯去世导致信息不全所致。严路主张在合同到期日（2014年6月10日）搬离了涉案房屋，并结清了全部款项。顾爱华主张严路在2013年9月25日搬离房屋，并拖欠了2013年5月至9月25日的租金。双方均陈述未办理退房交接手续。原审法院于2015年1月29日前往珠海格力物业管理有限公司棕榈假日服务部调查，物业工作人员陈述严路是在2013年国庆前期搬离房屋。庭审中，原审法院询问严路2013年5月、6月租金如何支付时，严路先陈述大部分是转账，小部分是��金，在询问是否有转账凭证时，严路改口支付的是现金。顾爱华主张严路搬走了其于2011年5月在涉案房屋安装的格兰仕空调一台，并提供了发票及泰锋物流送货单证明，发票显示空调价格为2299元。销售单显示购买日期为2011年5月25日，送货日期为2011年5月28日下午，送货地址为案涉房屋地址。严路原审的诉讼请求为：1.顾爱华返还租房押金3000元；2.顾爱华按每日千分之五支付租房押金利息。庭审中，严路明确利息从2005年6月10日计算至2013年6月10日。顾爱华的反诉请求为：1.严路支付2013年5月、6月、7月、8月、9月10日至25日租金，共5850元；2.严路赔偿空调购置费2299元；3.严路承担全部反诉费用。原审法院认为，严路、顾爱华关于案件事实的陈述以及双方提交的租赁合同均不一致，原审法院结合本案证据及双方庭审中的陈述，分析认��本案的法律事实如下：一、严路提交的合同及协议有涂改的痕迹，在庭审中未出具合同及协议原件，且在庭审中陈述他只是把认为不重要的部分划掉了，并认可顾爱华提交的合同及协议，故原审法院认定顾爱华提交的合同的真实性，对严路提交的合同及协议均不予采纳。二、关于严路搬离房屋的时间，双方均未提交证据证明严路搬离的具体时间，经原审法院向珠海格力物业管理有限公司棕榈假日服务部工作人员调查，其陈述的国庆前夕，与顾爱华主张的2013年9月25日相符合，故原审法院认定严路于2013年9月25日搬离房屋，对严路主张的其于2013年6月10日已搬离房屋的主张不予认可。三、关于严路是否拖欠租金。原审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之��定，对严路是否交纳租金，应由负有履行义务的严路承担举证责任，本案中严路未提交任何证据证明其支付了2013年5月至2013年9月25日的租金，且在庭审中回答原审法院提问的租金通过何种方式支付时，前后陈述不一致，故原审法院对严路提出的已经结清租金的事实抗辩，不予采信，认定严路未支付2014年5月至2014年9月25日的租金。四、关于顾爱华主张的严路搬走2011年5月安装的格兰仕空调一台。虽然严路不认可顾爱华2011年5月在涉案房屋安装了格兰仕空调一台，但根据顾爱华提供的销售发票、送货单及双方2011年5月28日签订的租赁合同，可以认定顾爱华在涉案房屋安装该台空调。但顾爱华未提供充分的证据证明空调被严路搬走，故对顾爱华关于严路搬走格兰仕空调一台的事实主张，原审法院不予采信。原审法院认为，顾爱华接受业主委托管理出租涉案房屋，��严路签订房屋租赁合同，双方于2011年5月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守诚信，依约履行。严路未按合同约定支付2013年5月、6月租金，并在合同到期后继续占有使用房屋至2013年9月25日，构成违约，除应向顾爱华支付2013年5月至2013年9月25日的租金之外，还应依照双方合同约定承担违约责任。顾爱华请求严路支付上述期间租金共5850元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于严路承担的违约责任，原审法院认为，首先，根据严路提交的刘闯出具的押金收据，刘闯共收取严路的押金共3000元，而严路与顾爱华之间的租赁关系与严路和刘闯之间的租赁关系具有连续性，可以认定刘闯收取的3000元押金为本案严路、顾爱华之间租赁关系的押金。其次，双方均认可押金为3000元，原审法院予以确认。该押金在双方签订《房屋租赁合同》前就已收取，但双方合同中约定押金为2000元，据此可以认定双方对承担违约责任的押金约定为2000元，其余1000元顾爱华在租赁关系终止后应予返还。综上，根据双方合同约定，严路拖欠租金，顾爱华有权扣除押金作为滞纳金收缴，故严路无权要求顾爱华返还合同约定的押金2000元，对严路该请求，应予驳回。对严路要求顾爱华返还1000元押金的请求，原审法院予以支持。而双方合同中约定，押金不计利息，故对严路要求顾爱华支付从2005年6月10日起至2013年6月10日止，按照日千分之五计算押金利息，原审法院不予支持。关于顾爱华要求严路赔偿空调购置费2299元，无事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第��十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，原审法院判决如下：一、顾爱华于判决发生法律效力之日起十日内返还严路押金1000元；二、严路于判决发生法律效力之日起十日内向顾爱华支付2013年5月至2013年9月25日租金5850元；上述两项金额相抵，严路于判决发生法律效力之日起十日内向顾爱华支付租金4850元；三、驳回严路的其他诉讼请求；四、驳回顾爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费50元，由严路负担33元，顾爱华负担17元；反诉案件受理费25元，由严路负担18元，顾爱华负担7元。上诉人严路不服原审判决，依法提起上诉，请求判决顾爱华返还押金3000元，并按每日千分之五计算利息，本案诉讼费用由顾爱华承担。上诉理由如下：顾爱华于2005年至2013年6月10日租房给严路居住，没有办理租房许可证，也没有缴税，应当严肃处理顾爱华。2013年6月10日，严路搬离涉案房屋，当日，顾爱华和其家属均在场，所有物品手续交接清楚，押金至今未退还，物业公司出具的证明没有说明当时清况，现请二审法院判令顾爱华退还押金及利息。被上诉人顾爱华二审辩称，第一，关于严路所主张的押金利息，双方合同从未约定押金返还时应支付利息，严路擅自篡改合同内容，添加押金利息条款。第二，关于是否缴纳税金的问题，应由相关部门处理，而且严路已向相关部门投诉，业主委托朋友已缴纳税金，法院可向相关部门调查该情况。第三，关于合同期满，严路何时搬离房屋的问题。原审法院向物业管理处调查结果是在2013年国庆前搬离房屋，与顾爱华所主张的2013年9月25日搬出时间相一致，严路超期居住，拒绝搬出且不交纳租金，违反合同约定，顾爱华扣除严路的押金，合法有据。严路与顾爱华二审期间均未提交证据。本院经审理查明，从2011年6月起，严路将每月的租金通过银行转账方式支付给顾爱华。严路自2013年3月18日向顾爱华转账支付租金后，直至2013年6月9日才向顾爱华转账支付2013年4月的租金。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，因顾爱华对原审判决未提出上诉，视为服从原审判决，因此根据严路提出的上诉请求及事实理由，本案的争议焦点为：1.严路是否于合同期满后交清租金并搬离涉案房屋；2.顾爱华应否按每日千分之五的标准向严路支付押金的利息。关于严路是否于合同期满后交清租金并搬离涉案房屋的问题。诚如原审法院所分析，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任……”的规定，严路作为承租人，合同期满后，向出租人交还租赁物并交清租金是其应履行的合同义务，严路对于其于2013年6月10日搬离涉案房屋并交清租金这一事实，负有举证责任，但本案中严路并未提供相应证据证明，因此严路依法应承担举证不能的责任。而且，根据严路承租以来一直通过银行转账方式交纳租金，并于2013年6月9日通过转账支付2013年4月的租��这些事实，在其无法提供支付证明的情况下，其主张2013年6月10日搬离并以现金结清所有租金，理据不充分，不应予以采信，原审法院对此认定正确，本院予以维持。顾爱华主张严路于2013年9月25日搬离房屋，恰与原审法院向涉案房屋的小区物业管理公司工作人员调查的情况相吻合，因此原审法院认定严路于2013年9月25日搬离涉案房屋，并无不当，本院予以维持。综上分析，原审法院认定严路应向顾爱华支付2013年5月至2013年9月25日的租金及占用费共5850元，处理恰当，本院予以维持。关于顾爱华应否按每日千分之五向严路支付押金的利息的问题。据上述分析，严路未按合同约定支付租金，并且合同期满后占有使用房屋，违反合同约定，应当承担违约责任，根据合同约定，顾爱华有权扣除全部押金，原审法院认定顾爱华不予退还押金2000元给严路，并无不当，本��予以维持。由于租赁合同明确约定租赁期满退房后，顾爱华将押金退还，不计利息，因此严路主张顾爱华按每日千分之五支付押金的利息，无事实和法律依据，应予驳回。对于严路上诉主张顾爱华未缴纳出租房屋的税款的问题。本院认为，顾爱华是否依法缴纳税款并不影响双方租赁合同的效力，因此双方仍应恪守合同约定，履行合同义务。顾爱华是否依法纳税应由相关行政职能部门予以处理，与本案的审理结果无关。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院对原审判决予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币50元，由严路负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代��审判员ＸＸ代理审判员　　庹　佳二〇一五年七月十六日书　记　员　　李立荣关注微信公众号“”