（2015）穗中法民五终字第1750号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-06
案件名称
禹宙与陈莹房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
禹宙,郑宗浩,陈莹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1750号上诉人（原审原告、反诉被告）：禹宙，住广州市。委托代理人：李伟悦，广东宏港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑宗浩，住广州市荔湾区。委托代理人：余立城，广东凯成律师事务所律师。原审第三人：陈莹，住海珠区。上诉人禹宙因与被上诉人郑宗浩、原审第三人陈莹房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月25日，郑宗浩（出租方、甲方）与禹宙、陈莹（承租方、乙方），订明乙方自愿租用甲方位于广州市海珠区下渡路壹号东某34商铺底层作商业用途；租期2年，从2014年6月1日至2016年5月31日止；该商铺的月租金总额第一年为12075元／月；在本协议达成签订之日，乙方须向甲方交付24150元作为履约保证金；租用期间，乙方不得转租该商铺；如有违约，乙方所交的保证金（即作为违约金）一律不予退还，如承租方需提前终止本协议，均需提前一个月告知对方，且承租方须向甲方支付两个月的租金作为违约金……；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的15%交滞纳金；如拖欠租金达7日，则甲方有权单方终止协议和收回商铺底层，并有权拒绝返还保证金；等等。同日，禹宙向郑宗浩支付履约保证金（押金）24150元；2014年5月1日，郑宗浩将涉案商铺交付给禹宙和陈莹使用。2014年5月3日，禹宙向郑宗浩支付5月份租金11500元。2014年6月3日，禹宙向郑宗浩支付6月份租金11796元。禹宙与陈莹签订了一份落款日期为2014年6月30日的《退股协议书》，订明：CHOCOOKIE烘焙店（即广州市海珠区下渡路壹号东某34铺）于2014年5月1日正式成立。是由禹宙、陈莹合资创办，其中禹宙占股份总额的60%；陈莹占股份总额的40%。现经双方协商一致，同意陈莹退股，并达成如下协议：清算完毕后，合伙经营关系结束。陈莹自愿放弃CHOCOOKIE烘焙店相关所有权益及权益追溯，亦不承担相关义务及义务追溯；等等。2014年7月1日，禹宙向郑宗浩发出一份落款日期为2014年6月30日的《关于广州市海珠区下渡路一号东某34商铺的函件》，载明：本人现要求阁下在本函件送达之日起三日内提供该商铺的相关产权证明文件，以及由该商铺产权人出具的同意阁下分租给本人的书面许可文件，同时必须协助本人办理工商营业执照、税务登记证等一切本人承租经营该商铺所需要办理的相关证照。如果阁下不能在前述期限内向本人提供前述资料，本人有充足理由认定阁下无权将该商铺出租给本人，阁下欺骗本人而签署的《分租协议》因阁下没有出租权限，并且阁下没有出租权使得本人合同目的无法实现。该合同为无效合同，该合同自始无效。阁下向本人收取的进场费、租赁保证金、租金等费用依法应当全数退还本人以及赔偿本人已实际发生的损失；等等。禹宙为证明其主张还提供了如下主要证据：1、装修费用收据，证明禹宙进行装修的事实；2、电费收据、垃圾费发票，证明禹宙进驻商铺后因未能正常经营产生的经济损失438元；3、《关于广州市海珠区下渡路一号东某34商铺的函件》及快递单、送达凭证，证明2014年7月1日禹宙向郑宗浩发函，要求郑宗浩限期提供转租权限文件及协助办理工商、税务证件，否则赔偿禹宙经济损失，郑宗浩对此拒不理会；4、短信内容，证明禹宙向郑宗浩支付进场费、押金、租金的事实；5、签订日期为2014年7月9日的《广州市房屋租赁合同》，证明因郑宗浩一直拒不理会禹宙要求其出示转租权限文件及协助办理工商等证件，令禹宙迟迟无法正常开展经营，最终只能另寻他处租赁经营场所；6、房屋租赁登记备案证明，证明业主在禹宙支付租金后不到一个月时间即为其办理了房屋租赁的备案登记；7、工资收据，证明郑宗浩根本违约行为造成禹宙的其它经济损失，其中员工工资开支5000元（每月2500元）；8、装修报价单，证明涉案房屋的装修费用为14062元；证据9、郑宗浩（承租人）与广州市海珠区路联物业管理服务部（出租人）就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》，租期从2013年6月1日起至2018年5月31日止，拟证明该合同并未显示郑宗浩有转租涉案房屋的权利，该合同是禹宙向工商局查询取得。郑宗浩质证意见如下：对证据1有异议，证据来源不明确，无法证明是否和涉案商铺有关，与本案没有关联性；证据2没有异议，确认电费是368元、垃圾费是70元；证据3有异议，禹宙在2014年6月30日早上就已搬离商铺，之后才向郑宗浩发出函件，禹宙实际是在为其单方违约找借口，该函件内容不符合事实；证据4真实性没有异议，但禹宙的短信内容不符合事实，郑宗浩从来没有收到过禹宙的进场费；证据5、6与本案无关；证据7有异议，所载明的人员信息不明确，没有劳动合同予以相互印证，无法证明是禹宙聘请的员工；证据8来源不明，无法证明和本案有关；证据9真实性没有异议，备案合同和双方实际履行的合同不一致，郑宗浩的转租权应该以郑宗浩提交的商铺租赁合同为准。郑宗浩为证明其主张还提供了如下证据：1、商铺转租、分租的同意书，证明郑宗浩有转租、分租的权力；2、商铺租赁合同，证明郑宗浩的承租权和转租权。3、产权证，证明涉案商铺有产权证明；4、个体工商营业执照，证明涉案商铺可以办理工商登记，适用于《分租协议》约定的商业用途；5、食品流通许可证，证明涉案商铺是可以办理食品流通许可证，该许可证也已提供给禹宙经营使用，故双方没有在合同里再约定需要郑宗浩协助办理经营证件的条款。禹宙的质证意见如下：证据1的真实性不予以确认，禹宙从来没见过，即便真实，也无法体现广州市海珠区路联物业管理服务部与涉案房屋的产权人有何关系，无法证明转租权限；证据2真实性无法确认，该合同是郑宗浩与路某物业签订，无法体现涉案物业与路某物业有何关联，在签订分租协议时某没有看到该份合同，是第一次看到；证据3真实性不予以确认，该证据是由路某物业加盖公章，没有看到原件或者房管局打出来的文件，该房屋的权属人与路某物业是何关系也无法看到，之前从未见到过，可以印证郑宗浩迟延履行义务，且也超过举证期限；证据4、5的真实性没有异议，但与本案没有直接的关联性，本案的关键是禹宙解除合同的原因是否成立，以及过错责任的问题，郑宗浩能够办理工商执照，不代表禹宙也能办成，在郑宗浩与业主配合的情况下禹宙才有可能办理工商营业执照或者食品流通证明。禹宙向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除禹宙与郑宗浩于2014年4月25日签订的《分租协议》；2、郑宗浩双倍返还保证金（押金）48300元（24150元×2）；3、郑宗浩返还30000元款项（进场费）；4、郑宗浩返还2014年5月、6月租金23296元（11500元＋11796元）；5、郑宗浩赔偿禹宙装修损失费14062元；6、郑宗浩赔偿禹宙其它经济损失5438元（电费368元＋垃圾费70元＋员工工资5000元）；7、郑宗浩承担本案的诉讼费用。郑宗浩向原审法院提起反诉称：1、禹宙支付2014年7月份的租金12075元以及拖欠租金的滞纳金43470元（因合同未约定租金的支付期限，故滞纳金从2014年8月1日开始计至付清之日止，每天按欠缴租金的5%计算）；2、禹宙支付违约金24150元；3、禹宙支付2014年6月份电费263元；4、禹宙承担本案的本诉、反诉的全部诉讼费用。原审诉讼中，禹宙表示其于2014年7月4日搬离涉案商铺。郑宗浩则表示禹宙是在2014年6月30日一次性搬走。禹宙确认其搬离商铺后没有将商铺钥匙交还给郑宗浩，没有与郑宗浩办理商铺交还手续。郑宗浩表示因为打电话给禹宙但禹宙不接，所以在2014年8月份自行收回商铺。禹宙对此表示不清楚，其搬走后就不清楚商铺的情况。另外，双方均确认郑宗浩之前将商铺出租给另一承租人，在上一手承租人租期未满时禹宙通过上一手承租人联系到郑宗浩而承租涉案商铺。禹宙还表示因为郑宗浩与上一手租户的租期尚未届满，所以禹宙才向郑宗浩支付了入场费3万元。郑宗浩否认收到过禹宙支付的进场费。禹宙确认在其经营涉案商铺的过程中，并无第三方就涉案商铺提出权属争议问题而影响其经营，但表示是因为经营时间较短，从5月中旬到6月底只有一个半月的时间。另外，禹宙还表示在签订分租协议前曾口头要求郑宗浩提交商铺权属证明，在承租商铺后也要求郑宗浩提供，在发出书面通知后，郑宗浩仍然置之不理。郑宗浩对此予以否认。原审法院认为：涉案《分租协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据本案查明事实，禹宙系通过上一手承租人联系到郑宗浩，是在上一手承租人租期未满的情况下通过上一手承租人介绍而向郑宗浩承租涉案商铺，即禹宙在向郑宗浩承租涉案商铺前已经清楚郑宗浩可以出租涉案商铺。禹宙主张其在签订涉案《分租协议》之前就曾口头要求郑宗浩提交商铺权属证明，但郑宗浩置之不理，如其陈述属实，禹宙完全可以不向郑宗浩承租涉案商铺，禹宙的陈述显然不合常理。禹宙主张其在对涉案商铺权属及处分权限存疑的情形下，多次要求郑宗浩提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件以协助禹宙办理合法经营所必需的工商、税务登记手续，然而郑宗浩拒不理会，郑宗浩对此予以否认，因禹宙并未提供充分证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律责任，故对禹宙主张的上述事实原审法院不予采信。禹宙在租期未满时单方搬离涉案商铺，且未将商铺交还给郑宗浩，也未继续向郑宗浩支付租金。禹宙主张郑宗浩违约导致其合同目的无法实现，但其证据并不充分，理由也不充足，并不足以说明郑宗浩违约，也不能证明其合同目的无法实现，故禹宙的行为已构成违约，应承担违约责任。禹宙要求解除涉案《分租协议》，陈莹没有发表意见，郑宗浩表示同意，并无不当，原审法院予以支持。因禹宙违约导致合同提前解除，郑宗浩依据合同约定不同意返还履约保证金（押金），郑宗浩的抗辩意见符合合同约定，原审法院予以采纳。禹宙要求郑宗浩双倍返还保证金（押金）依据不足，原审法院不予支持。禹宙主张郑宗浩收取了进场费3万元，但并未提供充分证据证明，而郑宗浩予以否认，禹宙对此应承担举证不能的法律后果，且禹宙系自行搬离涉案商铺，是禹宙要求提前解除合同，故禹宙要求郑宗浩返还3万元进场费，依据不足，原审法院不予支持。禹宙要求郑宗浩返还2014年5、6月的租金23296元以及赔偿其装修费损失14062元、其它经济损失5438元，缺乏依据，原审法院不予支持。禹宙搬离商铺后并未将商铺交还给郑宗浩，故仍应承担继续交租的责任。郑宗浩表示其于2014年8月份自行收回商铺，禹宙则表示不清楚郑宗浩何时收回商铺，因交还商铺是禹宙的义务，禹宙擅自搬离商铺且未将商铺交还给郑宗浩，禹宙对交还商铺的时间负有举证责任，故原审法院对郑宗浩主张的其于2014年8月份自行收回商铺的事实予以采纳。郑宗浩反诉要求禹宙支付2014年7月份的租金12075元合理，原审法院予以支持。郑宗浩已要求没收禹宙支付的履约保证金24150元，郑宗浩反诉要求禹宙另支付违约金24150元，原审法院不予支持。因涉案《分租协议》并未约定租金的支付期限，且郑宗浩也表示禹宙在2014年6月30日就搬离涉案商铺，郑宗浩也清楚禹宙的行为是提前解除合同，禹宙需继续支付2014年7月份的租金是因为未立即交还商铺给郑宗浩，也是经本案诉讼才得以确定，故郑宗浩要求禹宙支付拖欠2014年7月份租金的滞纳金原审法院不予支持。郑宗浩要求禹宙支付2014年6月份电费263元，禹宙表示同意，故原审法院予以支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除禹宙禹宙、陈莹与郑宗浩于2014年4月25日签订的《分租协议》。二、禹宙在本判决生效之日起十日内，向郑宗浩支付2014年7月份的租金12075元。三、禹宙在本判决生效之日起十日内，向郑宗浩支付2014年6月份电费263元。四、驳回禹宙的其它诉讼请求。五、驳回郑宗浩的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2822元和诉讼保全费320元，由禹宙负担；反诉受理费900元，由禹宙负担54元，郑宗浩负担846元。郑宗浩已预交反诉受理费，郑宗浩同意由禹宙在履行上述判决时将应负担的反诉受理费直接支付给郑宗浩。判后，上诉人禹宙不服原审法院判决，向本院提起上诉称：第一：原审认定事实错误，原审在无法实现合同目的的情况下认定上诉人违约是错误的，上诉人租赁场地是为了合法经营，而前提条件是开店前能领取营业执照，这就要求产权人出具证明，但是被上诉人一直不能提供证明，所以上诉人不能开业，从而导致合同目的无法实现。双方在2014年签订的租赁合同，租金起算是2014年6月1号，这就是让被上诉人有足够的时间配合上诉人办理营业执照，但是事实上到7月1号，被上诉人不能提供产权证明，所以上诉人不能办到营业执照。上诉人已经提供证据证明要求被上诉人协助办理，被上诉人也自认收到相关的函件，上诉人承租涉案场地是为了经营，所以上诉人按期缴纳5、6月份租金，上诉人没有违约行为。第二：原审处理程序错误，被上诉人在收到应诉通知书规定的举证期限内提起反诉，但是被上诉人一直不能提供商户产权证明资料，知道第二次开庭才向原审法院出具商铺的产权证和海珠区综合管理服务部同意分租的同意书，而原审法院要求上诉人对这些过了举证期限的证据进行质证，违反了民诉法的规定。第三：被上诉人提供的转租分租同意书是伪造的，因为上述同意书出具的日期是倒签的。另外分租同意书也不等于产权证明，上诉人也不可能根据分租同意书办理营业执照。第四：根据双方签订的租赁合同，租期起算时间是2014年6月1号，并且交了3万元的进场费和5月份的租金，上述款项被上诉人应当退回。第五：因为不能办理营业执照，所以上诉人早就撤出了涉案场地，而且实际上被上诉人也认可上诉人早已经退出了涉案场地，所以要求上诉人支付租金是不公平的。综上，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的全部诉请，驳回被上诉人的全部反诉请求，诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人郑宗浩答辩称：原审查明事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原审判决。上诉人知道涉案商铺产权的情况，也知道被上诉人能够转租，所以双方才签订租赁合同。在签订合同时，上诉人也同样按照被上诉人提供的营业执照进行经营，被上诉人提供的营业执照也符合上诉人的经营范围，所以签订这份合同，上诉人的经营目的也是可以实现的。本院经过庭询，确认原审查明事实。本院认为：本案二审的争议焦点为，双方当事人签订的合同目的是否能够实现以及上诉人是否有违约行为？上诉人诉称由于被上诉人不能提供产权证明，导致上诉人不能办理营业执照，无法开业经营，所以双方签订的合同目的不能实现。对此，本院认为，上诉人并未提供证据证明双方就办理营业执照事项进行过协商，也没有提交证据证明上诉人曾要求被上诉人提交产权证明或转租证明且被上诉人予以拒绝，所以上诉人应当承担举证不能的责任。从被上诉人原审提供的证据材料来看，被上诉人可以就涉案房屋进行转租，而上诉人也实际在涉案场地进行了经营，所以对于上诉人合同目的不能实现的陈述，本院不予采信。上诉人称被上诉人提供的转租分租同意书是伪造，没有提交证据加以证明，本院不予采纳。另外，上诉人在合同未到期时单方搬离涉案场地，并且作为承租人，其也并未及时的将涉案商铺交还给被上诉人，直到2014年8月份，被上诉人才能自行收回场地，因此，上诉人的行为已经构成违约，上诉人要求退还租金以及赔偿装修费的诉求没有依据，被上诉人要求上诉人缴纳2014年7月份的租金以及没收履约保证金（押金）理据充分，本院予以支持。关于进场费的问题，由于上诉人并未提供充分的证据证明其缴纳了进场费，而且被上诉人也表示否认，所以上诉人应当承担举证不能的法律后果，对其要求退还进场费的主张，本院不予支持。综上所述，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2822元，由上诉人禹宙负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 涛审 判 员 陈珊彬代理审判员 李 焕二〇一五年七月十六日书 记 员 阮志雄宋德光 来源：百度搜索“”