（2015）渝五中法民终字第03067号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-12-10
案件名称
吴兆兰与章小林房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章小林,吴兆兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第03067号上诉人（原审被告）章小林。被上诉人（原审原告）吴兆兰。委托代理人杨琥，重庆市九龙坡区谢家湾法律服务所法律工作者。上诉人章小林因与被上诉人吴兆兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2014）九法民初字第12215号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，2014年4月11日，吴兆兰（乙方）与章小林（甲方）及案外人重庆龙天置业顾问有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将21-6号房屋出售给乙方；价款为30万元；签订合同当日，乙方向甲方支付定金25000元，乙方通过银行按揭购房，乙方银行贷款审批通过后3个工作日内，甲乙双方进行产权过户，在抵押手续办理完结后，由乙方通过按揭贷款向甲方支付275000元；合同签订后甲方对所售房屋室内结构不得再行变更，装修房屋内家电、家具清单详见附件。同日，三方签署《物品清单》一份，列明卖方房屋内包括茶几、床等在内的家具家电一并出售。签订合同当日，章小林向吴兆兰出具《收条》，载明章小林收到吴兆兰支付的购房定金25000元。2014年8月29日，吴兆兰（乙方）与章小林（甲方）及案外人重庆龙天置业顾问有限公司（丙方）签订《补充协议》，对2014年4月11日《房屋买卖合同》进行修改，主要内容为：1、因银行贷款政策影响，按揭贷款金额调整为25万元，乙方承诺在原合同约定的首付款支付金额上多支付25000元；2、丙方承担自2014年6月25日至2014年8月25日给甲方造成的未办理产权过户而交纳的银行按揭月供利息2000元，并承诺于产权过户当日支付给甲方，若办理产权过户时间超过2014年9月25日，则由丙方再支付一个月利息1000元给甲方；3、丙方承诺在甲、乙双方资料齐全的情况下，于2014年10月25日前完成向银行申请按揭贷款手续、协助甲方办理房屋提前还款、产权过户事宜。否则由丙方负责协助退还乙方已交付的所有费用25600元。2014年10月25日，章小林出具《收条》一份，载明：“今收到A-21-6房屋2014年10月25日至2014年11月25日按揭款利息补偿款壹仟元整。本人承诺积极配合吴兆兰办理银行贷款的所有手续”。2014年11月11日，吴兆兰的按揭贷款手续经银行审核通过。2014年11月19日，重庆龙天置业顾问有限公司直港大道分公司出具《情况说明》一份，载明：“现有吴兆兰购买章小林21-6号住房壹套。现吴兆兰银行按揭已审批通过，多次催促章小林配合办理过户手续，但章小林迟迟不予配合。多次协商未果后，吴兆兰决定到法院告章小林违约，此事情况属实，龙天房产会积极配合协助双方解决此事”。庭审中，吴兆兰申请涉案房屋中介方工作人员柳某出庭作证，证人柳某出庭陈述：2014年10月，证人根据中介公司安排向章小林支付1000元的利息补偿金，2014年10月25日的收条是证人书写，内容一笔写成，章小林签字后未作任何更改。吴兆兰的按揭手续已经审批通过，双方因房屋附属的床和茶几问题发生争议，吴兆兰要求章小林更换或者赔偿，但章小林不同意，所以未能办理解押、过户和按揭贷款手续。章小林曾在吴兆兰按揭审批通过后电话告知中介不再出售涉案房屋。吴兆兰称证人证言属实；章小林称证人证言不属实，章小林未向中介表明不再出售房屋，签订合同时中介方承诺由中介方出资解押。双方一致认可涉案房屋存在抵押。章小林称吴兆兰买房时知晓涉案房屋处于抵押状态，吴兆兰与中介口头协议由中介垫资解押；吴兆兰称不清楚章小林与中介的解押协议。吴兆兰称涉案房屋内的床和茶几都没有，吴兆兰要求章小林补偿或添置，章小林不同意；章小林称涉案房屋内没有茶几，有床，只是床脚损坏，章小林愿意赔偿300元，吴兆兰不同意。吴兆兰称因章小林未及时配合办理过户手续，要求解除双方的房屋买卖关系；章小林称吴兆兰的按揭手续已经超过补充协议约定的办理按揭手续的期限，同意解除双方的房屋买卖关系。吴兆兰一审诉称，其与章小林于2014年4月11日经中介公司介绍后签订房屋买卖合同，约定吴兆兰向章小林购买章小林21-6号房屋，吴兆兰通过银行按揭审批后3个工作日内章小林需办理过户手续。吴兆兰于当日向章小林支付定金25000元，并于2014年11月10日通过银行按揭审批手续，但章小林拒绝办理过户手续。现起诉请求判决：1、解除与章小林所签订的房屋买卖合同；2、章小林向吴兆兰双倍返还定金5万元；3、本案诉讼费用由章小林承担。诉讼中，吴兆兰自愿撤回第1项诉讼请求。章小林辩称，吴兆兰向中介支付了25000元，章小林仅收取了21000元，其余4000元由中介收取，中介向章小林出具了收条。双方的买卖合同关系已于2014年8月29日协商变更，若在2014年10月25日前未办理完成过户手续，双方的合同解除，返还相应费用，双方的权利义务根据补充协议解决。一审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。吴兆兰、章小林签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按约定全面及时履行义务。补充协议在房屋买卖合同基础上调整了贷款金额，增加了中介方的义务，中介方承诺在2014年10月25日前完成申请按揭贷款手续，协助章小林办理提前还款、产权过户事宜。房屋买卖合同中中介方的主要任务是促成买卖双方达成交易，并配合双方完成交易，实现合同目的，收取中介费。补充协议中中介方承诺的办理按揭贷款申请、提前还款、产权过户的义务均属于协助义务，在无特别约定的情形下，主义务的履行人仍然为买卖双方。中介方未按承诺期限完成协助义务时，买卖双方并没有解除买卖合同的意思表示，章小林收取了中介方承诺期限后一个月的补偿款，该行为表明章小林愿意继续履行买卖合同。涉案房屋出售时设有抵押权，房屋的产权过户应以解除抵押为前提。章小林称吴兆兰知晓章小林与中介方口头协议由中介方垫资解押，吴兆兰予以否认。房屋买卖合同未就垫资解押事宜进行明确约定，无论章小林与中介方是否存在垫资解押协议，只要中介方未与吴兆兰就解押事宜达成协议，相对于吴兆兰而言，垫资解押的义务就应当由章小林在履行过户义务前完成。吴兆兰的银行按揭审批手续已经通过，双方应当在通过后3个工作日内办理产权过户，但涉案房屋并未解除抵押，不符合过户条件，应视为章小林未按约定履行过户义务，构成违约。庭审中，双方均同意终止双方的房屋买卖关系，买卖双方的义务终止履行。章小林辩称只收取了吴兆兰21000元，其余4000元由中介收取，中介向章小林出具了收条，该陈述与章小林向吴兆兰出具的收条内容并不矛盾。即使章小林实际向吴兆兰收取了21000元，另外4000元也应视为吴兆兰向章小林支付后由章小林向中介支付的款项，可认定章小林收到了吴兆兰定金25000元。由于章小林的违约行为，致使本案房屋交易未能完成，章小林应当承担双倍返还定金的违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决章小林于本判决生效之日起5日内向吴兆兰双倍返还购房定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由章小林负担。章小林不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人约定在2014年10月25日前办理过户，但是因为被上诉人未在该期限前及时办理按揭手续，造成不能过户，系被上诉人违约在先，且被上诉人亦未按约付清首付款5万元构成严重违约。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人吴兆兰二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，恳请维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人及案外人重庆龙天置业顾问有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方应按约履行。在履行过程中，被上诉人已按约交付定金，并办理完毕按揭贷款审批手续，上诉人却未解除房屋抵押手续，导致过户不能，构成违约，现双方均同意解除合同，则上诉人应按约定向被上诉人承担双倍返还定金违约责任，一审据此予以主张正确。上诉人辩称系被上诉人未在合同约定的期限内办理完毕按揭贷款手续而先违约的理由。经查，双方在合同中限定被上诉人应在2014年10月25日前完成过户手续，而过户的前提是被上诉人办理完毕按揭贷款审批手续，被上诉人虽然未在该期限内完成该义务，但双方并未解除合同，相反，上诉人在约定的过户时间2014年10月25日出具《收条》收取了因迟延办理按揭贷款而产生的按揭款利息的补偿款，并明确承诺积极配合被上诉人办理银行贷款的所有手续。因此，上诉人以其实际行为表明在2014年10月25日后同意继续履行买卖合同，故上诉人现以此主张被上诉人先违约，与查明的事实不符，其理由不成立，本院不予支持。至于上诉人辩称被上诉人未按约支付首付款5万元的理由，根据双方在《房屋买卖合同》中的约定，被上诉人仅需在过户前支付定金25000元，其余房款275000元以按揭贷款方式支付。后因银行贷款政策影响，双方以《补充协议》将被上诉人通过银行按揭贷款支付的金额调整为250000元，对按揭贷款减少的25000元，被上诉人同意向上诉人支付，但双方并未明确约定支付的时间。因此，无论是《房屋买卖合同》还是《补充协议》，双方均未明确被上诉人应在过户前向上诉人缴纳50000元首付款，故上诉人的该上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人章小林承担。本判决为终审判决。审 判 长 苏渝代理审判员 黎明代理审判员 于利二〇一五年七月十六日书 记 员 张坤 关注微信公众号“”