（2015）穗番法石民初字第479号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-01-04
案件名称
广东康景物业服务有限公司与毛大敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东康景物业服务有限公司,毛某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法石民初字第479号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：练均华，职务：董事长。委托代理人：张楚晓，系该公司员工。委托代理人：徐文欢，系该公司员工。被告：毛某，住广州市番禺区。原告广东康景物业服务有限公司诉被告毛某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员冯婉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张楚晓到庭参加了诉讼，被告毛某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东康某物业服务有限公司诉称：2007年12月25日，被告因购买位于广州市番禺区南村镇华南新城江山帝景某轩2栋1702单元，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2007年12月25日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2013年7月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2015年4月止共拖欠原告物业管理费22668元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，我方的具体诉讼请求如下：1、被告支付拖欠的管理费22668元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）2205.80元，共计24873.8元给原告；2、本案的诉讼费由被告承担。被告毛某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见及证据。经审理查明：原告是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇兴南大道163号倚山路御和巷21号1702房，即广州市番禺区南村镇华南新城江山帝景御弘轩2栋1702单元系被告毛某名下的房产，被告于2007年12月25日收楼入住，该房产在2007年12月25日由原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定的建筑面积为277.585平方米，其后自2014年1月起在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《房地产权情况证明》中显示建筑面积为268.74平方米。原告与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止。2007年12月25日，原告与被告就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。该协议第四条第二款约定按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米3.8元；第四条第三款约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，因自2011年7月起被告没有向原告缴纳物业管理费用，原告于2015年5月8日诉至本院。另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。以上事实有：物业管理企业资质证书、物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、收楼表格、紧急联络记录表、欠费明细表、房地产权情况证明等证据材料及庭审笔录予以证实。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告间签订有《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告毛某作为江山帝景某轩2栋1702的业主，享受了原告提供的物业管理服务。原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。根据双方签订的协议约定，2013年7月至12月被告应按建筑面积277.585平方米、3.8元／平方米／月的标准即每月1054.8元计付物业管理费，2014年1月至2015年4月按建筑面积268.74平方米、3.8元／平方米／月的标准即每月1021.2元计付物业管理费，以上合计22668元。上述费用未超过政府指导价规定的标准，本院予以支持。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业服务费外，还应支付违约金给原告。原告主张被告自逾期之日起至实际付清之日止按欠费总额的0.1%的标准支付违约金，由于原、被告双方签订的协议约定每两个月的管理费合缴一次，而原告主张自第三个月的16日起开始计算违约金，为自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。同时，由于涉诉合同中约定的每日0.1%的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为每日按中国人民银行同期同类贷款利率计付，即违约金应自每两月的次月16日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告毛某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告毛某应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2013年7月至2015年4月期间拖欠的物业管理费22668元及违约金（违约金分别以两个月应交纳物业管理费为本金，自第三个月的16日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以不超过本金为限）给原告广东康景物业服务有限公司；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。本案诉讼费25元，由被告毛某负担。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 冯 婉二〇一五年七月十六日书 记 员 邬敏秋 更多数据：