（2015）佛城法民一初字第951号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2016-03-31
案件名称
梁群容与樊雨丽租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁群容,樊雨丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第三条，第四条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第951号原告（反诉被告）梁群容，女，汉族，住所：佛山市禅城区。身份证号码：×××4229。委托代理人彭岩、周仕带，、实习律师。被告（反诉原告）樊雨丽，女，汉族，住所：广西上林县。身份证号码：×××2720。委托代理人张明、刘博，均为广东广立信律师事务所律师。原告梁群容诉被告樊雨丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。被告樊雨丽在答辩期内向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭岩、周仕带，被告的委托代理人张明、刘博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称，原、被告于2010年5月17日签订《承包商铺合同书》，约定被告承包原告位于佛山市禅城区张槎街道村尾村始平二路南15号铺位（下简称15号铺）共60平方米使用，合同期至2015年5月30日止。被告必须在2015年5月30日前将铺位完好归还原告，逾期归还铺位的，原告有权没收保证金。现承包合同已到期，被告拒不搬离，严重侵害原告合法权益，请求判令：1、被告立即搬离15号铺，将上述铺位完好交回给原告，并自2015年6月1日起至实际交回之日止按每月128元／平方计付占有使用费并赔偿原告的损失；2、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告明确其诉请1“赔偿原告的损失”是指占有使用费的损失。被告答辩称，一、原、被告签订的《承包商铺合同书》实质应为租赁合同，合同第十三条已经对合同期满后的相关事项作出了比较具体的约定，原告应与被告续签租赁合同，无权要求被告搬离。1、2015年3月24日，原告向被告发出通知，要求被告缴纳续约费6.8万元，并且其后租金按每平方100元每月收取。被告当即明确表示有意愿继续承租案涉商铺，但因租金明显高出市场价，被告此后一直就租金问题与原告进行协商。该情况说明，原告已向被告作出了继续出租案涉商铺的意思表示，且被告是在合同约定时间内向原告提出了续租请求。2、原告在合同第十三条明确承诺，在被告愿意续租的情况下以市场价（合同表述是“随行就市”）继续向被告出租案涉商铺，即被告已根据合同取得了租赁期满后是否以市场价续租的选择权。3、原合同履行期间，被告作为承租人，全面、善意履行了合同义务，并无任何违约、违法的情形出现。基于以上情形，被告续租案涉商铺的条件已经成就，有权要求以市场价继续承租原告的商铺，原告要求被告搬离是违反合同约定的行为，剥夺了被告的合同权利，依法不应得到支持。目前原告没有所谓的占有使用费损失，因此被告无需向原告进行赔偿。二、合同签订后被告对商铺进行了装修，装修费用巨大。根据合同第十三条的规定，签订合同的时候，原、告双方都有在合同期满后继续出租和承租的意愿。目前的实际情况按市场价继续出租给被告，无论对原告还是对被告的利益都是可以维护的。根据民法的公平原则，请求法庭支持被告能以市场价对涉案商铺继续承租。被告反诉诉称，原、被告签订有《承包商铺合同书》，合同期限为2010年5月17日至2015年5月30日止，每月租金为35元每平方米，并且合同十三条明确约定：合同期满后，如乙方需要续租，要在期满前二个月提出，价格随行就市，在同等条件下，合同期间乙方又能正常履行本合同，乙方有优先承包的权利。合同签订后，被告向原告支付了6000元的履约保证金并一直按照合同约定履行合同义务，既无违反合同的行为，也无违法经营的行为。2015年3月24日，原告书面通知被告如需续约，则被告必须缴纳续约费6.8万元，租金也剧增至每平方100元每月。收到通知后，被告向周围商铺了解到，与被告相邻店铺的租赁均价仅为52元每平方米每月，被告认为原告提出的续约条件过于苛刻，遂向原告表示愿意依《承包商铺合同书》的约定按照市场价格与原告续租涉案商铺。然而，原告始终坚持上述不合理的续租条件。无奈之下，被告在2015年清明节前后多次通过当地村委及各政府职能部门要求与原告依《承包商铺合同书》的约定以合理的市场价格续签合同，经过当地村委及各政府职能部门多次组织双方调解，原告始终拒不让步，使得被告至今未能与原告续签《承包商铺合同书》。为此，反诉请求判令：1、确认被告对15号铺享有优先承租权；2、原告按合同约定以市场价（参照相邻商铺52元每平方米每月的租金标准）与被告续签《承包商铺合同书》；3、由原告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。经本院询问，被告明确诉请2为要求以52元／平方米／月的标准续租。原告针对反诉答辩称，一、原被告双方签订的租赁合同已期满，双方既没有达成续租的意愿，也没有签订新的租赁合同，被告理应按约定于2015年5月30日完好交还铺位给原告。二、原被告签订的合同规定“合同期满，乙方继续承租，应在合同期满前2个月前向原告书面提出，经原告同意，重新签订租赁合同”必须同时符合两个条件：第一、被告应在2015年3月31日前书面提出；第二、经原告同意，重新签订租赁合同。两个条件缺一不可。而本案中被告既没有书面按时提出续约申请，原告也不同意续约，且原告收回铺位自行使用，不存在优先承租权。三、原告作为铺位的合法权利人，有权在合同期满后选择是否进一步出租还是自行使用，即使继续出租，原告也有权选择承租方。合同成立应建立在双方自愿平等、协商一致的前提下，被告诉求原告与其续签租赁合同显然有违原告意愿，有违法律规定。四、被告提出反诉的深层目的，在于借助法律程序拖延交还铺位的时间，损害原告合法权益。综上所述请求驳回被告的反诉诉请。诉讼中，原告就本、反诉提供了以下证据：1、原告的身份证。拟证明原告的主体资格。2、被告的身份证复印件。拟证明被告的主体资格。3、原告与村尾村签订的承包厂房合同书。拟证明原告是涉案铺位的合法使用权利人。4、承包商铺合同书。拟证明原告将涉案铺位出租给被告，租赁期至2015年5月30日，合同第十三条约定被告应在期满前两个月提出续租，合同第十四条约定被告应在2015年5月30日将铺位完好交回原告。5、张槎阶段村尾村始平二路南商铺招标公告、佛山市禅城区张槎阶段村尾始平二路南铺中标公告。拟证明与涉案铺位同地段同时期的铺位租金每月每平方米为120元，这个租金标准是第一手租金，如果转租的话租金应远高于这个标准。诉讼中，被告就本、反诉提供了以下证据：1、被告的身份证。拟证明被告的主体资格。2、承包商铺合同书。拟证明合同第十三条约定如果续租价格是随行就市，所以原告提出的续租标准高于市场价；早在2015年3月24日原告就向被告发出通知，被告也当即表示愿意承租，在此情况下无需按照第十三条的约定提前两个月提出续租。3、原告在2015年3月发给被告的通知一份。拟证明原告在合同期满后有继续将商铺出租给被告的意思表示，并非原告所说的自行使用；原告提出的续约条件非常苛刻，要求交续约费6.8万，及租金调高至100元，这属于变相强行要求被告搬离的通知。4、被告通知原告要求续约的通知一份、EMS快递单回单。拟证明在原告向被告寄送上述通知后，经过各政府部门调解处理无效，被告又以书面形式向原告主张以市场价格续租涉案商铺。5、与被告相邻三个铺位的铺位厂房租赁合同。拟证明与被告同地段同面积的租金为每月每平方米52元。6、由张槎街道办存档的处理本案纠纷的视频及相关书面材料。拟证明发生争议的时间，还证明原告发出通知后，被告就已经回应要求继续承租涉案商铺，因为租金问题存在争议，因此由政府各部门介入处理；各被告实际是在商铺租期届满前的两个月之前就已经明确要求以市场价继续承租商铺；该组证据也证明被告所列举通知的真实性。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区发展规划和改革局发函询问涉案铺位报建情况，取得该局复函一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、3、4，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。原告的证据5，系案外其他铺位的招标材料，并非案涉商铺，故该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。被告的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告的证据2与原告的证据4举证重复，本院不再重复认证。被告的证据3为打印件，并无任何单位或个人签章确认，真实性无法核实，原告不予确认，本院不予采信。被告的证据4，有原件核对，且被告当庭确认委托吴兵华寄送通知予原告，故本院对真实性予以确认。被告的证据5均为案外人的租赁合同，与本案不具关联性和证明力，本院不予采信。被告的证据6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告均同意本院依职权核实，该份复函系有权行政职能部门作出，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年4月8日，佛山市禅城区张槎街道村尾村联兴股份经济合作社（发包方、甲方）与梁群容（承包方、乙方）签订《承包厂房合同书》，就甲方将村尾始平二路17间铺位发包给乙方使用作出如下约定：一、甲方提供现有厂房（框架结构）面积共约1020平方米给乙方使用……二、厂房的承包期限为八年，即从2010年7月1日起至2018年6月30日止。三、承包款及其它费用的计算：厂房租金占40%、失地农民补偿款占40%、基础设施维护费占20%，面积1020㎡，每月缴费25000元，每季缴费75000元，每年缴费300000元。……十三、财产移交：乙方必须在2018年6月30日前将厂房完好归还甲方。……逾期归还厂房，按每天每平方米加收0.5元延期使用费。十四、合同期满后，如乙方需续包，要在期满前二个月提出，价格随行就市，在同等条件下，合同期间乙方又能正常履行本合同的，乙方有优先承包的权利……。2010年5月17日，旺群鸿服装商场、梁群容（发包方、甲方）与被告樊雨丽（承包方、乙方）签订《承包商铺合同书》，就甲方将15号铺发包给乙方使用作出如下约定：一、甲方提供现有商铺（框架结构）面积共60平方米给乙方使用……三、商铺承包期限为五年，即从2010年5月17日起至2015年5月30日止。四、承包款及其它费用的计算：面积60㎡，每平方米每月35元，每月缴费2100元，每季缴费6300元，每年缴费25200元。……十三、合同期满后，如乙方需要续租，要在期满前二个月提出，价格随行就市，在同等条件下，合同期间乙方又能正常履行本合同，乙方有优先承包的权利。十四、财产移交，乙方必须在2015年5月30日将铺面完好归还给甲方，属乙方安装的铺面内使用的电线电掣，用水设施等，期满后归甲方所有，乙方不能损坏，属乙方购置的可动资产由乙方自行处理。逾期归还商铺，按每天每平方米加收0.5元延期使用费……。原告在上述合同“发包方”落款处签名，被告在“承包方”落款处签名捺印。2015年4月20日，佛山市禅城区张槎街道办司法所、综治信访维稳办等部门在综治信访维稳中心召开村尾步行街14户租户租赁纠纷协调会，包括被告在内的14户租户参会。2015年5月15日，包括被告在内的14户承租户向原告邮寄书面通知，内容为：“佛山市禅城区张槎街道村尾始平二路南14户商铺，同意以合理的价格续租《承包商户合同》。现特通知你与我们协商续约事宜。特此通知。”就本院依职权调查的涉案铺位有无规划报建的问题，佛山市禅城区发展规划和统计局于2015年7月15日复函称：经按来函内容进行查询，我局存档资料中未有上述位于禅城区张槎街道村尾始平二路17间铺位的规划报建资料。原、被告一致确认：被告现仍继续占有使用涉案铺位，没有搬离；除涉案《承包商铺合同书》外，原、被告没有签订其他协议。原告陈述：旺群鸿服装商场没有注册登记，实际出租人为原告；原告不清楚涉案商铺有无报建，原告现无法提供相关报建材料；原告与佛山市禅城区张槎街道村尾村联兴股份经济合作社签订的《承包厂房合同书》仍在继续履行，双方没有协商解除合同；不同意被告提出的52元／平方米／月的续租条件，涉案铺位原告想自行使用，并未另行出租；原告诉请的128元／平方米／月的标准是参考同地段同时期的铺位租金，也就是中标公告的租金标准后酌定的。被告陈述：据被告了解，旺群鸿服装商场没有办理工商注册登记，实际出租人为原告；涉案铺位现处于争议状态，被告不清楚原告有无另行出租。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据前查明，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，原、被告均未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告于2010年5月17日签订的《承包商铺合同书》应属无效。关于原告诉请被告搬离及交还涉案铺位。如前认定，原、被告之间关于15号铺的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告继续占用涉案铺位已无合法依据，原告诉请被告交还，本院予以支持。关于原告诉请被告支付占有使用费。虽然原、被告间的租赁关系无效，但被告已实际占有使用涉案铺位，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。参照《承包商铺合同书》关于“承包款及其它费用的计算：面积60㎡，每平方米每月35元，每月缴费2100元”以及“逾期归还商铺，按每天每平方米加收0.5元延期使用费”的约定，涉案铺位2015年6月起的占有使用费标准应为3000元／月【60㎡×（35元／㎡／月＋0.5元／㎡／天×30天）】。原告主张应按中标公告所列的成交价上浮至128元／㎡／月，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2015年6月的占有使用费3000元，并自2015年7月1日起以3000元／月的标准继续向原告支付占有使用费至实际返还涉案铺位之日止。关于被告反诉诉请确认优先承租权。如前认定，原、被告之间关于15号铺的房屋租赁合同关系无效，故被告反诉诉请优先承租权，于法无据，本院不予支持。至于被告反诉诉请原告按照52元／㎡／月的标准与被告续签合同，依据《中华人民共和国合同法》第三条和第四条的规定，合同当事人法律地位平等，均依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。因原告庭审中经本院询问明确表示不同意被告反诉的上述标准，故被告的上述反诉诉请于法无据，亦有违平等和合同自由原则，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告梁群容与被告樊雨丽于2010年5月17日签订的《承包商铺合同书》无效；二、被告樊雨丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁群容交还佛山市禅城区张槎街道村尾村始平二路南3号铺位；三、被告樊雨丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁群容支付2015年6月的占有使用费3000元，并自2015年7月1日起以每月3000元的标准向原告支付占有使用费至实际交还上述第二项的铺位之日止；四、驳回原告梁群容的其他诉讼请求；五、驳回被告樊雨丽的反诉请求。被告樊雨丽如果未按本判决确定的期间履行交还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，反诉受理费25元，均由被告樊雨丽负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一五年七月十六日书记员 李若梅 关注公众号“”