（2015）沪一中民二（民）终字第1093号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-03
案件名称
丁卫军等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁卫军,孙防震
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1093号上诉人（原审原告）丁卫军。委托代理人隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。委托代理人刘晓雷，上海市金石律师事务所律师。上诉人（原审被告）孙防震。上诉人丁卫军、孙防震因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第39227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日受理后，依法组成合议庭，于同年5月5日公开开庭进行了审理，上诉人丁卫军及其委托代理人隋好平，上诉人孙防震到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，丁卫军原将系争房屋出租于案外人，此案外人于2011年3月将系争房屋转租给孙防震经营羊毛衫加工。2013年8月10日，丁卫军作为出租方（甲方）、孙防震作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋及附属场地出租给乙方，租赁年限自2013年8月10日起至2014年8月10日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还并恢复租出时该房屋的原状；每月租金人民币（下同）叁仟伍佰元，保证金叁仟伍佰元，乙方首付六个月的房屋租金和一个月的租房保证金；合同第8-2条约定，租赁期满，如乙方未违反本合同的约定，则甲方应将上述押金无息退还；合同第九条约定，甲方出租给乙方的房屋如遇动拆迁，甲方有权解除本合同，乙方除应立即搬走外，不得就该房屋的动迁向甲方或任何第三方主张任何赔偿或补偿。该条款下方手写“按实际每天算，其余部分退还”；合同10-3条约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一日，乙方应向甲方支付每日租金叁倍的违约金。孙防震在合同承租方（乙方）处签署了“孙庆修”的姓名。合同签订后，孙防震向丁卫军支付保证金3，500元。2013年8月20日，上海市浦东新区人民政府发布《征收土地方案公告》，征收包含系争房屋所在土地在内的“东至劳动六队，南至韩荡东风队，西至秦镇沈家队，北至秦镇赵家队”范围内土地。公告发布后，双方继续按约履行《房屋租赁合同》义务。孙防震向丁卫军支付了截止至2014年8月10日的租金，并继续在系争房屋中居住使用至今。丁卫军于2014年10月27日诉诸原审法院，请求判令：1、判令孙防震立即搬离上海市浦东新区军民公路＊＊＊弄＊＊＊号房屋；2、判令孙防震按每月3，500元支付自2014年8月11日至实际搬离房屋之日的房屋使用费；3、判令孙防震按三个月租金标准支付丁卫军逾期交付房屋的违约金10，500元；4、诉讼费由孙防震负担。原审审理中，丁卫军表示，因孙防震未迁出，故未与动迁部门就补偿事宜进行协商。至于孙防震缴纳的保证金，在孙防震搬出系争房屋并付清租金和房屋使用费后同意返还孙防震。原审认为，系争房屋在租赁关系存续期间被征收，双方现所持争议的实质是拆迁补偿利益的分配问题。但征收的双方现尚未就补偿事宜达成协议，故相应的拆迁补偿利益的范围与金额尚未确定。丁卫军要求孙防震迁出系争房屋，条件尚不成就，法院难以支持。孙防震继续占有使用系争房屋，丁卫军按月租金标准主张使用费并无不当，但考虑到孙防震迁出日期目前尚不确定，故本案暂处理至一审判决之日止。丁卫军主张逾期返还房屋违约金，缺乏依据，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，于二〇一五年一月二十七日判决：一、孙防震应于判决生效之日起十日内支付丁卫军按每月3，500元标准计算自2014年8月11日起至2015年1月27日止的房屋使用费；二、驳回丁卫军其余诉讼请求。一审案件受理费人民币150元，减半收取计人民币75元，由丁卫军负担人民币25元，孙防震负担人民币50元。判决后，丁卫军不服，上诉称，双方租赁合同至2014年8月10日到期，合同终止后孙防震应该立即搬离；原审所谓租赁期内房屋征收缺乏事实依据；孙防震违约应承担约定违约金。故上诉请求撤销原判，支持其原审诉讼请求。孙防震辩称，不同意丁卫军上诉请求，该部要求维持原审判决。同时其上诉称，按照标的房屋所处的动迁工程，其应该获得相应补偿，在未取得补偿前，其不能支付房屋使用费，故上诉请求撤销原判第一项。丁卫军辩称，孙防震诉请缺乏依据，此部要求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人丁卫军、孙防震于2013年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且已实际履行。根据查明事实，合同履行期间，标的房屋所在地区发生政府土地征收，承租人孙防震确存独立的拆迁补偿合法权益，在土地征收各方或两上诉人间未达成补偿协议情况下，承租人直接搬离标的房屋将对其合法权益的确定形成直接影响，原审判决符合法律规定，本院应予维持。另丁卫军主张违约金一节，因孙防震实际占有标的房屋，如前所述不具有违法性，该主张依法不能支持。必须指出，在此期间，承租人孙防震实际占有、使用标的房屋，应比照合同按约定租金标准支付使用费，上诉人孙防震相关请求缺乏事实及法律依据，本院不能采纳。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币150元，由上诉人丁卫军负担60元、孙防震负担90元。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 蒋辉霞代理审判员 许 京二〇一五年七月十六日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”