（2015）三中民终字第04701号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-30
案件名称
佛山市一千零一夜旅游投资有限公司与北京力通基业投资顾问有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市一千零一夜旅游投资有限公司,北京力通基业投资顾问有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04701号上诉人（原审原告）佛山市一千零一夜旅游投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇百东村沙瀛南便村大塱立笙纺织公司办公楼302、303办公室。法定代表人韩莹，执行董事。委托代理人龚楠，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京力通基业投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区鑫兆家园15号楼8层929。法定代表人王晓林，总经理。上诉人佛山市一千零一夜旅游投资有限公司（以下简称一千零一夜公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第44847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。2014年10月，一千零一夜公司向原审法院诉称：2012年9月，我公司与北京力通基业投资顾问有限公司（以下简称力通基业公司）签订了《合作协议书》，约定双方合作经营T-BOX项目，力通基业公司向我公司提供位于北京市朝阳区机场辅路200号北京国际航空俱乐部有限公司（以下简称国际航空俱乐部）内静湖、约1900平方米的土地供合作项目使用，合作期间与力通基业公司自称的和国际航空俱乐部的租期相同为30年。后我公司获悉力通基业公司就涉案场地与使用权人国际航空俱乐部的租期并非30年，而是到2014年年底到期，因此就此事与力通基业公司进行沟通，但力通基业公司拒绝澄清有关事实，并分别于2014年10月8日、11月13日连续发函，提出中止合同的要求，并擅自停水停电，要求我公司立即搬迁，上述行为给我公司造成了损失。我公司认为力通基业公司在合作协议签订中隐瞒租期的基本事实，在合作中也无法续租土地，存在过错，故诉至法院请求判令：1、解除我公司与力通基业公司签订的《合作协议书》；2、力通基业公司赔偿我公司经济损失共计40万元，其中包括我方已交力通基业公司的20万元及我方在租赁场地建造木屋的费用及木屋的运费、装载费用损失20万元。力通基业公司答辩并反诉称：我公司认为双方合作协议约定我方提供土地，每年提取固定利润分成，双方协议的性质名为合作实为租赁。按照双方协议约定，一千零一夜公司应当在每年10月1日前支付我公司下一年的固定利润分成，但一千零一夜公司并未在2014年10月1日前支付，已构成违约。10月2日，我与一千零一夜公司韩总电话联系，韩总居然不记得双方合作之事。2014年10月8日，我去一千零一夜公司办公室询问未支付分成款的原因，一千零一夜公司赵总交给我一份广东立信律师事务所关律师拟定的律师函，提出停止分成并解除合同的要求，我同意解除合同，此后一千零一夜公司将其建成的木屋搬走。由此可见，双方已经协商解除了合作协议书，一千零一夜公司再次起诉要求解除没有依据。双方解除合同之时，一千零一夜公司并未提出赔偿损失的要求，且其腾出的损失主张缺乏依据，我不予认可。我并未作出合作30年的承诺，合作协议书是一千零一夜公司起草的，其在签订合同之初就存心欺诈，我不认为我对合同签订有过错。一千零一夜公司在双方协商解除合同后，仅将承租土地上的木屋搬走，剩余围栏、木地台等物至今未拆卸，且经我多次催促拒不拆卸，影响了我对涉案场地的继续使用，故提起反诉，要求判令被反诉人支付我场地费524400元。一千零一夜公司对力通基业公司的反诉答辩称：第一，我公司不认可合同已经协商解除，是因为力通基业公司的原因导致双方合作项目调整，不是合同解除；第二，即使存在支付场地费的情形，也应按照合同约定的10万元一年的标准支付，力通基业公司提到的标准缺乏依据。故不同意力通基业公司的反诉请求。原审法院经审理查明：北京市朝阳区机场辅路200号国际航空俱乐部内国航静湖系以划拨方式提供的机场配套用地，使用权人为国际航空俱乐部。2009年1月1日，国际航空俱乐部作为甲方（出包方）与力通基业公司（乙方、承包人）签订了《鱼塘承包经营协议》，约定力通基业公司承包静湖环湖片石小路以内全部水面（含增氧机两部和游船一只）用于自主经营，可由乙方用于垂钓休闲项目，同时乙方可向垂钓客人有偿提供烧烤（串）、小凉菜和家常热菜等新鲜食物和茶水、咖啡、酒类等饮料；承包期限为六年，自协议签订之日起计算。协议签订后，国际航空俱乐部向力通基业公司提供了上述场地。2012年9月7日，力通基业公司作为甲方与一千零一夜公司（乙方）签订了《合作协议书》，内容为：甲、乙双方同意合作经营T-BOX项目，经营场所位于北京市朝阳区机场辅路200号（国际航空俱乐部）；乙方承包自主经营，自负盈亏。甲方不直接参与合作项目的经营管理，只享受合作项目的固定利润分成，不承担合作项目的亏损；乙方不能经营垂钓、餐饮及垂钓相关的项目；合作期间甲方每年向乙方收取固定利润分成十万元，其余利润归乙方所有；双方签订本协议后乙方于2012年10月1日前向甲方支付十万元作为第一年的固定利润分成，以后每年的10月1日前向甲方支付下一年的固定利润分成；甲方应与本协议签订后-天内向乙方提供位于北京市朝阳区机场辅路200号（国际航空俱乐部内国航静湖）约1900平方米的土地（以下简称涉案场地）供合作使用；甲方确认甲方与原出租方民航总局国际航空俱乐部就上述项目用地约定的总租期为三十年，但需每六年签订一次租赁合同。甲、乙双方同意合作经营的期限与甲方和出租方就该土地约定的租期（包括每次续期）一致；合作期满或双方终止合作时，合作项目用地由甲方收回，除水电配套设施归甲方外，合作项目中乙方投资财产归乙方所有，由乙方自行处理。合同签订后，力通基业公司向一千零一夜公司提供了场地，一千零一夜公司向力通基业公司交纳了2012年10月1日至2014年9月30日期间的合作分成款20万元。一千零一夜公司在涉案场地内投资建造了11栋木屋并经营。一千零一夜公司未按照合作协议书约定在2014年10月1日前向力通基业公司支付2014年10月1日至2015年9月30日的合作分成款。对此，一千零一夜公司解释称其于2014年9月下旬听说力通基业公司与出租人的合作期间非30年，在与力通基业公司核实时又遭拒绝，行使不安抗辩权暂未支付租金。一千零一夜公司未就力通基业公司具备中止履行的法定情形举证。力通基业公司未收到一千零一夜公司的分成款，其法定代表人王晓林于2014年10月2日同一千零一夜公司的韩凯州进行电话沟通，其中有“王（指王晓林）：我就是力通基业的王晓林啊韩（指韩凯州）：啊？力通基业王：对，你在航空那个鱼坑哪，你还记得吗？韩：啊，我不太记得了，不好意思，因为太多了王：哦，你不是我们里面小坑哪不是有个协议吗？韩：哦，就是和那个李树楷那是对吧王：对啊，那个10月1号不是到期了吗，咱们是不是见面谈谈这事啊韩：嗯，那个，那边赵总在管那边的事，好像是要谈一谈吧，不要有更深的误会出来好不好王：是啊，因为那个小赵也做不了主，是不是韩：他做得了主，做得了主，集团全权委托他，他做不了主的话带个法律顾问，没有问题王：可以可以，那你安排一下什么时候谈啊韩：过几天吧，因为在放假么王：大概几天啊韩：我们发的假期大概是6、7号吧，好吧？…王：那好吧，你安排小赵7号和我联系好吧韩：那7号小赵和你联系吧”。一千零一夜公司认可韩凯州是公司人员，对录音真实性也未提出异议。2014年10月8日，力通基业公司法定代表人到一千零一夜公司在涉案场地的办公室协商，称一千零一夜公司的赵总给王晓林一份《律师函》，内容如下“北京力通基业投资顾问有限公司：本律师受佛山市一千零一夜旅游投资有限公司的委托，就贵公司与委托人在2012年9月7日签订的《合作协议书》履行一事，根据委托人反应的情况和协议书的条款内容，有如下问题你方需要正视和解决：一、《合作协议书》名为合作，实为转租，贵公司既不是该场地的业主，又没有证据显示贵公司获得转租权，这样我方公司的承租权、经营权完全没有保障；二、有信息反映贵公司无法保证双方合作经营的期限与民航局国际航空俱乐部就该土地约定的租期一致。如果情况属实，其法律后果：1、我方将无法获得预期的收益，已经投入的大量资金将面临损失，这些损失将由贵公司承担；2、贵公司的行为构成欺诈，我方将保留追究贵公司的民事、刑事责任。三、基于上述两点，我方决定停止支付‘固定利润’并正式通知贵公司解除《合作协议书》”，落款为广东广立信律师事务所关仕平律师。一千零一夜公司对王晓林提交的律师函不予认可，称赵总拿了一个公司内部的商讨函给力通基业公司的王晓林看了，但函件是关于继续合作的内容，也不是公司的最终决定，一千零一夜公司有和律师咨询，但不清楚和关仕平律师的关系。力通基业公司分别于2014年10月8日、10月11日及10月13日向一千零一夜公司发出书面的《商函》，其中10月8日的商函内容为“鉴于贵我双方所签合作协议已于2014年10月1日到期，贵方无继续合作之诚意，合作协议终止。限贵方于7日内，将小坑现场腾空，如逾期不搬，我方有权自行清场，所需要用及物品损失概由贵方承担”，10月11日的商函内容为“我方于2014年10月8日收到贵方所发律师函，贵方正式通知我方合作协议终止。另贵方应付水、电费，至今逾期未付。鉴于上述情况，现我方正式通知贵方，决定于2014年10月11日17时停水、停电。由此引发的后果概由贵方负责”，10月13日的商函内容为“我方于本月8日发给贵方的商函，至今未得到贵方回复。现我方决定于2014年10月13日，拆除东部木围栏，清理道路，回复原状。由此产生的费用及损失，概由贵方承担”。一千零一夜公司承认收到了上述通知，但未回复。2014年10月10日开始（力通基业公司称2014年10月13日开始），一千零一夜公司将涉案场地内的木屋及其内、外部附属设施、家具等陆续搬走，仍有木围栏、木板基础等未清除，也未与力通基业公司进行涉案场地的交接。经一千零一夜公司申请，国际航空俱乐部委托其副总经理祁明亚到庭作证称，国际航空俱乐部与力通基业公司签订过鱼塘承包协议，协议约定的期间为6年，从2009年1月1日起至2015年1月1日，力通基业公司在2014年11月要求续签合同，公司于2014年12月3日决定不再与力通基业公司续签合同；国际航空俱乐部于2010年就发现给力通基业公司使用的场地内出现木屋了，称木屋是用来垂钓用的，不清楚是谁建造的；力通基业公司按照约定交纳了《鱼塘承包经营协议》项下的土地使用费。双方对上述人员陈述未持异议，力通基业公司称关于给一千零一夜公司使用场地是与国际航空俱乐部的法定代表人盛总谈的，祁明亚不一定清楚。一千零一夜公司称其在建造、搬运木屋过程中有损失，提交了一组收据、支出证明、家具订购合同等，欲证明其损失，力通基业公司对一千零一夜公司该组证据真实性及与本案的关联性均不予认可，一千零一夜公司对部分费用支出情况进行了说明，其中包括保安费及经营过程中的人员工资等支出项目。力通基业公司以一千零一夜公司在双方合意解除合同后未及时腾退场地为由，要求按照每天每平方米3元的标准支付共计92天的场地使用费，一千零一夜公司对此不予认可，力通基业公司也未对其主张的费用标准的依据及其合理性举证。原审法院认为：一千零一夜公司与力通基业公司签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也未发现有其他无效情形，故认定系有效合同。从《合作协议书》内容来看，双方合同应为租赁合同性质。依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行各自义务。根据合作协议书的约定，一千零一夜公司应于2014年10月1日前预交2014年10月1日至2015年9月30日期间的合作分成款，一千零一夜公司未按照约定交纳，其虽辩称系履行不安抗辩权，但其没有证据证明其支付租金的合同义务届满之前因此问题向力通基业公司提出过意见或要求，在10月2日的谈话中也未提出该抗辩意见，故其主张的不安抗辩权并不成立。双方签订的合作协议书中约定的合作期间虽超过力通基业公司与使用权人签订的场地使用期间，但一千零一夜公司没有证据证明在履行支付租金义务之前力通基业公司肯定无法按照双方合作协议书约定的期间履行，故合同约定的履行期间未对双方合同履行构成影响。一千零一夜公司按照约定履行支付租金的义务，其主张的损失中含有经营过程中的必要费用开支等，并非合同不能履行而额外产生的损失，故对其主张的各项损失均缺乏法律依据，不予支持。一千零一夜公司虽否认律师函的效力，但根据其陈述结合其他证据，足以认定《律师函》确系2014年10月8日一千零一夜公司向力通基业公司出示的，从内容看属于解除合同的单方通知。根据录音结合力通基业公司提交的《律师函》及《商函》认定，双方于2014年10月8日力通基业公司第一份《商函》送达一千零一夜公司之日达成解除合作协议书的合意，双方合作协议书已于该日解除。故一千零一夜公司再次起诉要求解除双方合作协议书的请求不予支持。一千零一夜公司接到《商函》后未提出异议，却未按《商函》指定的期间完全腾退涉案场地，给力通基业公司继续使用造成不利影响，故力通基业公司反诉主张一千零一夜公司支付合同解除以后的场地使用费有事实依据，但其主张的使用费标准欠缺依据，不予采信，其主张的使用费期间也不合理，以其第一次发出《商函》指定的腾退期间为合理期间，此后未完全腾退所发生的使用费按照双方合作协议书约定的租金标准，确认一千零一夜公司应支付的使用费数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第二百三十五条之规定，原审法院于2015年1月判决：一、原告（反诉被告）佛山市一千零一夜旅游投资有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京力通基业投资顾问有限公司使用费二万零八百二十二元；二、驳回原告（反诉被告）佛山市一千零一夜旅游投资有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京力通基业投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如原告（反诉被告）佛山市一千零一夜旅游投资有限公司未按本院指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，一千零一夜公司不服原判，以原判认定事实错误、适用法律不当为由提起上诉，请求撤销原判第一、二项，依法改判驳回力通基业公司的全部诉讼请求，判令力通基业公司给付一千零一夜公司经济损失40万元整，诉讼费用全部由力通基业公司承担。力通基业公司同意原判。一千零一夜公司的上诉理由为：一、本案合同属于自始无效的合同，原审法院认定双方合同有效属于枉法认定。力通基业公司一审答辩时称“双方所签协议属于名为合作实为租赁的协议，属于自始无效的法律合同”，原审法院在对力通基业公司答辩意见记录时未予记录，该项内容对于案件事实认定会形成根本影响；原审法院审理中，国际航空俱乐部副总经理出庭接受法庭调查，该副总经理的答复明确说明“涉案场地在力通基业公司与一千零一夜公司合作之前，没有告知国际航空俱乐部；按照双方合同约定，力通基业公司在涉案场地就是经营垂钓，不能转租；力通基业公司与国际航空俱乐部的合作开始于2009年1月1日，为期6年，截止于2014年12月31日，且国际航空俱乐部由于经营转变需要，已经明确表示不再续租”，原判认定双方合同应为租赁合同性质，那么租赁行为是否应当得到原土地持有人的同意，未取得原合同出租方同意的转租协议，按照合同法的规定，就是自始无效的合同，原判认定双方合同有效，不知依据何在。二、原审法院对证据的采信违背了采信证据的最基本原则，对力通基业公司的证言偏听偏信，有违法院应有的客观、公证的基本立场。一千零一夜公司就所称内容未提供新的证据。力通基业公司表示对原判认定的事实无异议，力通基业公司所说的不对，力通基业公司发函属单方面解除合同、所述录音也非全部内容，同意原判，不同意一千零一夜公司所称意见及要求。一千零一夜公司与力通基业公司在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《鱼塘承包经营协议》、《合作协议书》、照片、《律师函》、《商函》、录音光盘、证人证言等证据在案佐证。本院认为：一千零一夜公司与力通基业公司的争议在于合同解除责任承担及损失赔偿责任承担问题。一千零一夜公司起诉主张权利的理由及请求内容明确、针对力通基业公司反诉的答辩意见明确。现一千零一夜公司上诉提出原判认定事实错误、适用法律不当，请求依法改判，上诉述称内容与原审法院审理中诉审内容并不一致，就所称内容未提供新的证据，且无相应证据可予证明一千零一夜公司述称内容即为相应事实情况，不能表明原判认定事实及适用法律错误，不能表明一千零一夜公司所提上诉主张成立。已有事实和证据不能表明一千零一夜公司所提上诉主张成立，力通基业公司表示不同意一千零一夜公司所称意见及要求，故对一千零一夜公司所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千六百五十元，由佛山市一千零一夜旅游投资有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费四千五百二十二元，由佛山市一千零一夜旅游投资有限公司负担一百六十元（北京力通基业投资顾问有限公司已预交，佛山市一千零一夜旅游投资有限公司于本判决生效后十日内给付北京力通基业投资顾问有限公司），其余由北京力通基业投资顾问有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费七千六百一十三元，由佛山市一千零一夜旅游投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周文祯审 判 员 王 朔代理审判员 陈烁琳二〇一五年七月十六日书 记 员 张晓华 微信公众号“”