（2015）浙温民终字第1649号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2016-09-28

案件名称

温州城市建设开发有限公司与林玉琴商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

温州城市建设开发有限公司,林玉琴

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2015）浙温民终字第1649号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：温州城市建设开发有限公司，住所地浙江省温州市东游路67号。法定代表人：陈聪武，该公司总经理。委托代理人：郑小雄，浙江高策律师事务所律师。委托代理人：郑小文，浙江高策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林玉琴。委托代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。上诉人温州城市建设开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2014）温平民初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2009年8月10日，温州城市建设开发有限公司在温州都市报中刊登沿街店铺现房发售广告。2009年8月11日，双方就购买城建公司开发的一间沿街店铺签订了一份店面定购单，店铺坐落于平阳县××、××连体楼底层××号，店面定购单约定：店面价格为213260元，店后间价格为253260元，总价为467772元，一次性付款优惠后总价为444280元，本定购于2009年8月12日下午5点前有效，用户请在有效期内缴款，缴款方式为一次性付款。定购单签订后，林玉琴分别于2009年8月12日和同年9月2日向城建公司账户缴款110000元和334280元，缴款总额为444280元。2009年10月29日，温州城市建设开发有限公司与平阳县住房和城乡规划建设局、平阳县昆阳镇人民政府及平阳县佳乐花苑业主委员会协商后形成会议纪要，其中第四条约定：同意10、12号楼底层原规划物业用房作为物业用房，不足面积部分在11号楼底层补足。2009年12月16日，温州城市建设开发有限公司以林玉琴没有在约定时间内一次性付款致店面定购单无效为由，以挂号信函形式向林玉琴邮寄函件，要求林玉琴于2009年12月25日前办理退款手续，后因林玉琴拒收，邮寄被退回。2009年12月31日，温州城市建设开发有限公司向原审法院提出诉前保全申请，要求对坐落于平阳县××、××连体楼底层××号店面进行查封。同日，原审法院依法裁定对上述店面予以查封。2010年1月5日，温州城市建设开发有限公司向原审法院起诉要求解除2009年8月11日双方签订的店面定购单，后该案中止审理。2010年4月9日和5月5日，平阳县住房和城乡规划建设局分别作出了所有权人为温州城市建设开发有限公司的平阳县房权证昆阳字第××、01××88号房权证，将涉案房屋分割为两部分。2010年8月23日，平阳县佳乐花苑业主委员会以平阳县住房和城乡规划建设局为被告，温州城市建设开发有限公司为第三人向原审法院提出行政诉讼，认为平阳县住房和城乡规划建设局制作的平昆字第03××05号房屋所有权证侵犯了佳乐花苑全体业主的合法权利，请求依法撤销。2010年10月20日，原审法院依法作出（2010）温平行初字第56号行政判决书，判决撤销平阳县房产管理局于2008年7月7日以平昆字第03××05号房屋产权证形式作出的部分登记行为，所涉物业为该证一层平面图中标注的102、103、104、108、109、110六间房屋。2011年4月11日，原审法院以涉案房屋权属尚不明确，店面定购单解除依据不足为由，判决驳回了城建公司解除店面定购单的诉讼请求。另查明，涉案房屋于2008年8月11日登记面积为非居住26.16平方米、住宅36.18平方米，后因部分涉及物业用房于2011年4月28日更正登记后面积为非居住26.16平方米、住宅缩小为19.48平方米。现该房屋已按更正登记后的面积进行分割。林玉琴自认已于2013年4月实际占有和使用更正登记后的涉案房屋。因林玉琴申请，原审法院依法委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋市场价值、贬值损失及租金损失进行评估。2014年11月7日，温州市华正房地产估价有限公司发函表示：由于估价对象变更后情况特殊，可比资料及数据不足，无法确定变更后住宅用途涉案房屋市场价值和租金。后该鉴定被退回。2014年12月5日，经林玉琴申请，原审法院再次委托温州市华正房地产估价有限公司对涉案房屋商业部分市场价值进行评估。2015年2月3日，温州市华正房地产估价有限公司作出估价报告，估价结果为涉案房屋非居住面积26.16平方米在价值时点为2014年12月8日的房地产市场价值为546300元（折合单价约每平方米20883元）。林玉琴为此支付评估费3100元。原判认为，涉案房屋在出售时已经竣工验收合格，并进行了权属登记，登记所有权人为温州城市建设开发有限公司。双方签订的《店面定购单》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方在该店面定购单中约定了涉案房屋的坐落、总价款、付款方式及时间等内容。由于涉案房屋属现房销售，且权属已登记，定购单也具备了商品房买卖合同的主要内容，林玉琴亦支付了相应的购房款，故该店面定购单应认定为商品房买卖合同。城建公司主张定购单属预约合同，依据不足，不予支持。关于本诉的诉讼请求。双方签订店面定购单后，林玉琴支付了相应的价款，商品房买卖合同已经成立并生效。虽然林玉琴有部分购房款迟延支付，但温州城市建设开发有限公司在林玉琴支付全额购房款后未表示不予认可，而是在涉及物业用房会议纪要形成后，以林玉琴迟延支付购房款为由，提出解除合同，该行为有悖诚实信用原则。故对温州城市建设开发有限公司以林玉琴迟延支付购房款为由主张解除店面定购单，不予支持。涉案房屋初始登记后，因部分涉及物业用房，而进行了更正登记，住宅建筑面积由原36.18平方米调整为19.48平方米。虽然涉案房屋住宅部分面积减少，但林玉琴同意按减少后面积继续履行合同，应当予以支持。就更正登记后的房屋而言，不存在不能履行的情况，故城建公司以合同目的不能实际为由要求解除合同，不予支持。对于涉案房屋中涉及物业用房部分的面积（即16.70平方米），现登记已更正，确实无法履行，林玉琴亦表示同意解除，故确定双方买卖合同中涉及该部分面积的买卖内容解除。由于双方需要继续履行登记更正后的涉案房屋买卖合同，且该房屋属现房买卖，已实际由林玉琴占有和使用，故温州城市建设开发有限公司要求林玉琴腾退登记更正后的涉案房屋依据不足，不予支持。关于反诉的诉讼请求。依前文所述，林玉琴反诉主张温州城市建设开发有限公司履行登记更正后涉案房屋的商品房买卖合同，应予以支持。林玉琴已经全额支付购房款，且更正登记后房屋已经登记在温州城市建设开发有限公司名下，故温州城市建设开发有限公司应当履行过户登记手续。双方在定购单中未约定过户相关税费承担，如有争议，可另行主张。本案涉部分合同解除问题，合同解除后，温州城市建设开发有限公司应当返还林玉琴购房款。根据店面定购单，双方约定店后间价格为253260元，根据2008年权属登记信息，面积为36.18平方米，故单价为每平方米7000元。更正登记后的房屋住宅建筑面积减少16.70平方米，总房款应为116900元。由于林玉琴属一次性付款，享有一定比例的优惠，故城建公司应返还林玉琴购房款111029元（即444280元÷467772元×116900元）。涉案房屋出售前即已取得房屋权属证书，温州城市建设开发有限公司在签订店面定购单时并不存在隐瞒或欺诈的情形，其在主观上并不存在故意，但其未按原规划设计进行申报，存在一定过错。后涉案房屋权属登记因依据不足、程序存在瑕疵而被行政判决撤销。2011年4月28日，涉案房屋进行了更正登记。故温州城市建设开发有限公司应在涉案房屋更正登记后及时通知林玉琴就房屋买卖事宜进行协商，但城建公司至今未提供证据证明其已履行通知义务，故温州城市建设开发有限公司亦存在过错。林玉琴自认于2013年已对分割后的涉案房屋实际占有和使用，足以说明林玉琴在2013年对登记更正后的涉案房屋现状就已了解。根据温州城市建设开发有限公司的过错程度和本案的实际情况，虽然减少面积为居住部分，但其可与非居住部分整体利用，结合评估机构的评估意见，涉案房屋非居住部分房价处于上升阶段，故酌定城建公司按每平方米5000元赔偿林玉琴经济损失83500元（16.70平方米×5000元）。林玉琴主张经济损失后又要求赔偿利息损失，依据不足，不予支持。涉案房屋因产权变更登记后，实际建筑面积已减少，并进行了相应的分隔，该情形必然会对房屋价值产生影响。结合本案房屋评估意见，林玉琴主张贬值损失50000元合情合理，予以支持。林玉琴在未与温州城市建设开发有限公司交接的情况下，擅自对涉案房屋进行占有和使用，且无证据证明其具体入驻时间及租金损失情况，故对林玉琴主张租金损失不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条之规定，判决：一、确认原告温州城市建设开发有限公司与被告林玉琴于2009年8月11日签订的《店面定购单》中店后间涉及物业用房的16.70平方米商品房买卖合同于本判决生效之日解除；二、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内依法履行双方签订的坐落于平阳县昆阳镇佳乐花苑10、12号楼04更正登记后的商品房买卖合同及产权过户登记手续；三、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告林玉琴购房款111029元；四、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告林玉琴经济损失83500元；五、反诉被告温州城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告林玉琴房屋贬值损失50000元；六、驳回原告温州城市建设开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告林玉琴的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费80元，减半收取40元，由温州城市建设开发有限公司负担；案件反诉受理费4300元，减半收取2150元，由温州城市建设开发有限公司负担1080元，林玉琴负担1070元；鉴定费3100元，由温州城市建设开发有限公司负担。一审宣判后，温州城市建设开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。被上诉人没有按《店面订购单》约定的时间，及时足额缴纳购房款，该订购单未生效，上诉人有权解除该订购单。一审判决认定双方商品房买卖合同成立并生效错误。二、房屋面积减少并非上诉人故意或过错，一审判决上诉人赔偿被上诉人经济损失83500元错误。上诉人与被上诉人签订《店面订购单》出售房屋时，已经取得该房屋权属证书，上诉人并不存在隐瞒或欺诈的情形，主观上也不存在故意，上诉人也没有过错。涉案房屋的面积减少16.70平方米的原因，是由于房管部门关于物业用房新、老规定变更，导致上诉人已办权属证书的房屋被变更为物业用房。因此，房屋面积减少是由于政策变化，应属于情势变更，至少不是上诉人过错导致。一审判决全部由上诉人承担该后果明显错误，对上诉人不公平。一审判决上诉人按照每平方米5000元赔偿被上诉人经济损失明显过高，与房屋现在价值不符。该减少的面积为店面后间，房屋性质为住宅，功能为店面后的仓储或居住。按照一审判决，其单价高达12000元/平方米，明显过高。三、一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋贬损价值50000元，属于重复赔偿，不合情也不合法。一审判决第四项已经对被上诉人房屋面积减少的损失进行判决，后又判决房屋贬值损失，属于同一损失重复判决。而且涉案房屋在市场上流转是以单价计算的，面积大小并不影响房屋单价，不存在所谓的房屋贬值损失。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求、支持被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人林玉琴答辩称，一、2009年8月11日上诉人与被上诉人签订的商品房店面订购单合法有效。《合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。该订购单形式要件符合该法条规定，有标的、价款、履行期限等，该订购单是上诉人与被上诉人双方签订的，系上诉人与被上诉人之间真实意思的表示，内容符合法律规定，故该订购单属于合法、有效的，双方均应履行合同约定的义务，不得任意违约。二、被上诉人不存在违约的行为。在签订订购单后，被上诉人支付了全额的房款，作为购房者，被上诉人的义务是支付房款，而上诉人的义务是交付房屋。被上诉人已经履行了合同义务，不存在任何的违约的行为。恰恰相反，上诉人未为被上诉人办理相关房屋转移登记、交付房屋等手续，上诉人存在违约的行为。虽然被上诉人部分购房款存在迟延支付，这是上诉人同意的。况且，上诉人在一审中主张解除合同，从上诉人的主张来看，上诉人也是同意被上诉人部分购房款迟延支付，承认双方的合同是有效的，因为解除合同的前提是合同有效。三、《浙江省实施〈消费者权益保障法〉办法》的规定，被上诉人属于消费者，上诉人属于经营者，作为经营业者要保障其出售的房屋符合要求，未存在瑕疵。这是上诉人的义务。事实表明，上诉人没有履行合同约定的房屋，该责任理所当然归责于上诉人，上诉人应承担相应的承担。因为上诉人与被上诉人之间存在合同关系，违约者应该承担合同违约责任和赔偿，至于上诉人所称的政府部门的原因，那是上诉人与政府部门之间的问题，上诉人可以进行行政诉讼或者提起行政赔偿，与本案无关。四、一审法院基于鉴定的结果和本案的事实，判决上诉人承担有关损失是有理有据的。一审法院判决上诉人赔偿房屋的贬值损失是基于面积减少，房屋前后不通风，无法采光，被隔开，不存在重复赔偿。势必造成贬值这一客观事实存在而作出判决是完全正确的。综上所述，原判决事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。本院认为，双方签订的《店面订购单》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《店面订购单》签订后，被上诉人已经支付了购房款，而上诉人对被上诉人分两次支付购房款的行为并未提出异议，应视为上诉人对被上诉人部分款项迟延支付行为的认可。现上诉人以被上诉人未按时支付款项为由主张《店面订购单》未生效的理由，本院不予采纳。涉案房屋面积减少部分虽为居住部分，但其可与非居住部分整体利用，一审法院结合涉案房屋非居住面积的鉴定价格及本案实际情况，判决上诉人按照每平方米5000元赔偿被上诉人经济损失，于法有据。由于涉案房屋被分隔，导致房屋后面无法通行，同时影响房屋的通风及采光，一审酌情判决上诉人赔偿被上诉人房屋贬值损失50000元，并无不当。上诉人认为一审法院判决该两项损失系重复计算的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2970元，由上诉人温州城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张苗苗审　判　员　　郑文平代理审判员　　曾　慧二〇一五年七月十六日代书　记员　　蔡瑞洁关注公众号“”