（2015）璧法民初字第00198号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2018-02-27
案件名称
李明与重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审判决书
法院
重庆市璧山区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李明,重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司,傅树明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条，第九十二条
全文
重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）璧法民初字第00198号原告李明，男，生于1960年7月15日，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人陈世军，重庆弘平律师事务所律师。被告重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司，住所地：重庆市璧山区。法定代表人左开林。委托代理人狄亚娜，女，生于1983年3月14日，系被告公司员工，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人傅树明，男，生于1968年7月20日，住重庆市璧山区。原告李明与被告重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司（以下简称永恒公司），第三人傅树明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后因案情复杂，需公告送达法律文书等原因，裁定将本案转为普通程序，由徐静担任审判长，与代理审判员韩为其，人民陪审员徐佳林共同组成合议庭进行审理。原告委托代理人陈世军，被告委托代理人狄亚娜到庭参加了诉讼，第三人傅树明经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告李明诉称：2008年11月10日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于璧山县璧城街道洋河街278号2单元6-3号房屋，购房金额为183708元。原告已按约履行付款义务，被告迟延办证，且将合同约定房屋出售给第三人并办理了预售合同备案登记。被告行为已构成违约。按合同约定，被告应按已付房款总额，依照中国人民银行同期贷款利率向买受人支付违约金，从起诉之日往前推算两年开始计算，违约金为22596元。故请法院判决：一、被告立即为原告办理房地产权证；二、被告赔偿原告逾期办证违约金22596元；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告陈述，诉状中逾期办证违约金仅暂定计算了在起诉日处于两年诉讼时效期内的违约金，因被告违约行为持续未终止，本项诉讼请求的本意是将逾期办证违约金按照合同约定计算至办证之日止。被告对原告陈述的诉讼请求含义没有异议。被告永恒公司辩称：原、被告双方订立了商品房买卖合同属实，原告付清了购房款，被告已将房屋交付原告。被告虽与第三人傅树明也订立了商品房买卖合同，进行了合同备案登记，但与傅树明之间的合同没有实际履行，傅树明没有支付任何房款，被告已解除与傅树明之间的商品房买卖合同。第三人傅树明未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年11月10日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。其中第一条载明：本商品房土地使用权为出让方式取得，依法进行了土地使用权登记，证书号212房地证2007字第XXXXX号；项目暂定名称“金山水岸”，建设工程规划许可证号渝规建证（2007）璧山字第0013号，施工许可证号5102322007071703001。第二条约定：甲方销售的商品房系预售商品房，预售许可证号璧国土房管（2008）预字第47号。第三条约定：本商品房坐落于重庆市璧山县璧城镇建新路一号B19幢6层3号，套内面积118.16平方米，建筑面积131.22平方米，套内单价每平方米1554.74元。第四条约定，按套内建筑面积计算，该商品房总成交价183708元。第六条约定，属预售商品房的，甲方应当在2009年3月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2、政府政策变化及政府相关职能部门影响的。第七条约定，商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单，甲方还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，甲方拒不出示或出示不齐，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，经甲方通知后，乙方不履行接房义务的，乙方承担因此给甲方造成的损失，并按每天50元计算违约金。第九条约定，甲方逾期交房超过30日后，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款3%向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款0.3‰的违约金。第十五条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同备案登记，在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金，办证过程中如因乙方原因造成的办证延期，甲方不承担任何办证违约责任，乙方承担甲方造成的损失。该合同另对面积确认及面积差异处理，规划设计变更等作了详细约定。上述合同订立当日，原告付清了购房款183708元。2011年6月28日，原告向被告支付大修基金1962元，被告将璧山县璧城街道洋河街278号2单元6-3号房屋交付原告使用至今，该房屋初始产权现已登记在被告名下。另查明，原、被告订立本案房屋买卖合同前，被告就售与原告的同一套房屋与第三人傅树明订立了房屋买卖合同，并于2008年10月27日在房屋行政管理部门进行预售合同备案登记。因傅树明没有支付任何房款，被告已解除与其签订的房屋买卖合同，但还没有撤销合同备案登记。上述事实，有当事人陈述，原告举示的商品房买卖合同、房款收据、大修基金收据等证据经庭审举证、质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2008年11月10日订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告于2011年6月28日将房屋交付原告后，又收取了原告所购房屋的大修基金等代收款项，即被告有义务为原告办理房屋产权过户登记，且应于2011年8月29日前为原告办理房地产权证，被告至今未履行该义务已构成违约。原告要求继续履行合同，故逾期办证违约金应从逾期之日起，以已付房款为基数，依照中国人民银行同期贷款基准利率，计算至办证之日止。因按日计算的违约金系单笔独立债权，原告主张在起诉日未超过两年诉讼时效期间的违约金符合法律规定。原告于2014年12月24日起诉，逾期办证违约金应从2012年12月24日起计算至被告办证之日止。第三人傅树明经本院公告传唤不到庭应诉，系对自身诉讼权利的放弃，本院对被告陈述傅树明未支付任何购房款，已解除与傅树明之间房屋买卖合同的事实予以确认。本案中，原、被告均已履行合同主要义务，被告履行办理房屋产权过户登记义务的条件已成就，本院对原告该项诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内履行协助原告李明将合同约定的位于“璧山县璧城镇建新路1号B19幢6-3号”房屋产权过户登记在原告名下的合同义务。二、被告重庆市璧山县永恒房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告李明逾期办证违约金（计算方式为：从2012年12月24日起，以已付房款183708元为基数，依照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告公司向房屋管理局提交办证资料完备时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，由被告负担，此款已由原告垫交，被告支付案款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本判决生效后申请执行的期限为二年，从判决所规定的履行期限最后一日起计算。审 判 长 徐 静代理审判员 韩为其人民陪审员 徐佳林二〇一五年七月十六日书 记 员 徐明洁 来自