（2015）东民初字第02599号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-11-05

案件名称

李祖友与北京瑞和盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李祖友,北京瑞和盛物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条

全文

北京市东城区人民法院民事判决书（2015）东民初字第02599号原告（反诉被告）李祖友，男，1958年7月15日出生。委托代理人游云飞，北京市国首律师事务所律师。被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司，住所地北京市丰台区分中寺枣林街甲87号，组织机构代码69321119-2。法定代表人乔志军，总经理。委托代理人许波，男，1976年5月20日出生。原告李祖友与被告北京瑞和盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理，诉讼中被告提起反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李祖友的委托代理人游云飞，被告北京瑞和盛物业管理有限公司的法定代表人乔志军、委托代理人许波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李祖友诉称，2011年7月1日，原、被告订立房屋租赁合同，约定被告将其承租的位于北京市东城区×路×号的×房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告作为员工宿舍使用，合同期限五年，每季度租金60000元。涉案房屋向原告交付之前，被告对其进行了规划、设计、装修、装饰，2011年7月7日，原告向被告支付了地下室装修转让款600000元。合同订立后，原告如约履行了自己的合同义务。2014年8月，被告要求原告清退搬离涉案房屋，并断断续续停水停电。2014年12月，被告对涉案房屋彻底断水断电，清退了所有承租的住户。原告认为，被告的行为构成违约，导致双方的合同无法履行，并且给原告造成严重的经济损失，因此原告诉至法院，要求解除双方的房屋租赁合同，要求被告赔偿装修转让款未履行部分220000元和利润损失170000元。被告北京瑞和盛物业管理有限公司辩称，涉案房屋是地下室。原、被告之间并无房屋租赁合同关系。2010年，被告承租了涉案房屋。2011年，被告将涉案房屋转租给案外人李小方，同年7月，李小方称其要和自己的合伙人李祖友共同经营使用涉案房屋。2013年10月，李小方去世。在李小方去世之前，有时由李小方向被告交纳房租，有时由原告向被告交纳房租。在李小方去世之后，由原告向被告交纳房租。2014年8月，北京市东城区永外街道办事处通知被告停止出租涉案房屋。2015年1月，被告对涉案房屋断水断电。1月10日，原告出租的租户搬出，但原告至今仍派人在此值守，双方未做交接。原告的房租交纳至2014年11月9日。被告否认双方存在合同关系，不同意原告的全部诉讼请求。此外，被告提起反诉，要求原告将涉案房屋腾空后交还被告，并要求原告支付2014年11月10日至2015年5月9日的房屋占有使用费126000元，且要求原告支付2014年11月15日至2015年3月15日的供暖费2000元。针对被告的反诉，原告辩称，被告要求腾房的前提是其对涉案房屋有占有使用的权利，但2011年12月7日之后原告已经取得了涉案房屋的占有使用的权利，迄今为止合同尚未到期，因此原告仍然享有上述权利，所以被告无权要求原告腾退房屋。因被告对涉案房屋停水停电，所以被告不同意支付租金。又因为被告停水停电造成原告未能使用涉案房屋，因此不同意支付供暖费。经审理查明，涉案房屋的产权人是北京电子光学设备厂。2010年6月28日，北京泰克仪器有限公司与被告订立房屋租赁协议，约定北京泰克仪器有限公司向被告出租位于北京市东城区永定门外桃杨路11号院内房屋，包括地上及地下室，合同期限20年。关于原、被告之间是否存在房屋租赁合同，原告出示了原、被告订立的房屋租赁合同，被告虽不认可合同的真实性，但表示不对合同上所加盖的公章申请司法鉴定。该合同载明期限自2011年5月10日至2016年5月9日，其中2011年5月10日至2013年5月9日每年租金240000元，2013年5月10日至2015年5月9日、2015年5月10日至2016年5月9日每年租金为上期租金上浮5%。房租为季付，此外，原告向被告支付三个月租金并提前一个月的房租为租赁保证金和房屋押金。2014年8月，北京市东城区×街道办事处对辖区内的群租房进行整治，要求被告停止对涉案房屋的出租。后被告对涉案房屋停水停电。关于停水停电的时间，原告称自2014年8月开始断断续续停水停电，自2014年12月开始彻底停水停电，并提供证人证言加以佐证。被告曾在庭审中自认自2014年12月1日停水停电，后又变更陈述为自2015年1月开始停水停电，但未出示相关证据加以佐证。另，原告的房租交纳至2014年11月9日。关于装修一节，原告表示原、被告订立合同时，被告表示自己曾对涉案房屋进行装修，因此要求原告支付了装修转让款600000元。原告出示了一张收条，载明“今收到地下室装修转让款人民币陆拾萬元整（￥600000元）”，落款为“收款人李小方2011年7.7日”，并出示了银行明细，证明2011年7月1日原告向孙×的账户转账310000元，同日原告向李小方的账户转账50000元，2011年7月2日、7月4日、7月8日，原告分别向李小方的账户转账50000元、30000元、50000元。经质证，被告否认收条及银行明细，认可孙×是被告单位员工，否认李小方是被告单位员工，但不申请对收条进行司法鉴定。对于孙×账户收到李祖友账户的转账问题，被告解释称，李小方与孙×为同学关系，两人之间有借贷行为，310000元为李小方向孙×清偿债务，但不清楚为何是李祖友的账户向孙×的账户转账。被告的证人孙×到庭作证，称李小方与自己是同学关系，也在一起工作，李小方曾经是被告负责东城区桃杨路11号（即涉案房屋所在地址）的项目经理，孙×与李小方之间既有公司业务上的资金往来，也有私人之间的经济往来，因时间久远，不能记清2011年7月1日310000元转账的具体情形。原告的证人刘×到庭作证，称原告是自己的老板，李小方是被告的工作人员，原、被告签合同时被告表示装修涉案房屋花费600000元，这笔钱由原告承担。后来刘×和李祖友一起给孙×的账户转账310000元、给李小方的账户转账180000元，并且给了李小方110000元现金，李小方出具了600000元的收条。证人刘×同时证明，2014年8月至12月，涉案房屋断断续续停水停电，自2014年12月起彻底停水停电。诉讼中，本院依职权向北京市东城区×街道办事处调查，该单位表示根据上级文件精神，×街道于2014年底对东城区×路×号的地下室出租屋进行了清退。以上事实，有双方当事人的陈述、合同、收条、银行明细、证人证言、工作笔录等在案佐证。本院认为，对于原告出示的房屋租赁合同，被告虽不认可但亦不申请鉴定，结合原告在较长时间内向被告交纳租金的情况，本院依法认定原、被告之间存在房屋租赁合同，该合同为原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。因被告按照行政机关的要求对涉案房屋进行清退，故原告要求解除双方的合同，理由正当，本院予以支持，同时，原告应当将涉案房屋腾退给被告。应当指出，导致合同解除系因为行政机关的行政行为，不可归责于双方当事人，故对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由原、被告双方按照公平原则分担。关于装修残值损失的金额问题，结合双方出示的收条、证人证言等证据，李小方、孙×作为被告单位的员工，收到原告的转账，且李小方向原告出具了收条，故本院对被告收取原告600000元装修转让款的事实予以确认。但原告所要求被告退还的装修转让款数额过高，本院将结合具体案情酌情确定。鉴于合同的解除非因被告过错所致，故原告要求被告赔偿其利润损失，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉要求房屋占有使用费一节，因原、被告之间为房屋租赁合同关系，且被告主张房屋占有使用费的期间该合同并未解除或终止，因此，被告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告可以另行向原告主张房屋租金。关于供暖费的问题，被告并非供暖单位，亦非供暖费收取主体，因此，被告要求原告向其支付供暖费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李祖友与被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）李祖友于本判决生效后七日内将位于北京市东城区×路×号的×室腾空后交还被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司；三、被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）李祖友装修损失五万元；四、驳回原告（反诉被告）李祖友的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千一百五十元，由原告（反诉被告）李祖友负担六千二百三十四元（已交纳），被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司负担九百一十六元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一千四百三十元，由被告（反诉原告）北京瑞和盛物业管理有限公司负担一千元（已交纳），由原告（反诉被告）四百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　徐　静代理审判员　　杨志彤人民陪审员　　王玲乐二〇一五年七月十六日书　记　员　　康　婧搜索“”