（2015）东三法民一初字第745号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-19
案件名称
东莞市三正物业服务有限公司与陈仕敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市三正物业服务有限公司,陈仕敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第二十二条第一款，第四十二条第一款
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法民一初字第745号原告东莞市三正物业服务有限公司，住所地：东莞市。法定代表人莫金进，该公司执行董事。委托代理人舒晴，女，1983年10月3日出生，汉族。被告陈仕敏，女，1976年8月26日出生，汉族，身份证住址：四川省达县。原告东莞市三正物业服务有限公司诉被告陈仕敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市三正物业服务有限公司的委托代理人舒晴到庭参加诉讼，被告陈仕敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告东莞市三正物业服务有限公司诉称，东莞市塘厦镇三正世纪新城世纪豪庭小区是东莞市三正房地产开发公司开发的商住小区，2009年6月13日被告与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了该小区3栋商住楼101号房，建筑面积为39.56平方米。2009年7月11日被告签订《收楼确认书》正式接受该房屋。三正世纪新城豪庭小区竣工后，开发商委托原告对该小区提供物业管理服务，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第七条约定，该房屋物业服务费按每月100元计收。但被告从2014年1月1日开始未支付物业服务费，虽经原告打电话及寄发法律意见函进行催收，但至今仍未缴纳，截至2015年5月共计欠交物业服务费1700元。又根据《前期物业服务协议》约定，未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告支付违约金，因此被告应向原告支付违约金至付清欠物业服务费之日止（暂计至2015年5月13日为347元）。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告应向原告支付2014年1月至2015年5月期间的物业服务费人民币1700元；2、被告应向原告支付欠交物业服务费滞纳金至付清欠交物业服务费之日止（暂计至2015年5月13日为347元）；3、被告应承担本案的全部诉讼费。被告陈仕敏在法定期限内没有提出答辩，也没有提交任何证据。经审理查明，原告三正物业公司原名称为东莞市三正物业管理有限公司，于2009年10月10日变更为现名，具有一级物业管理资质。2009年6月13日，被告与东莞市三正房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向东莞市三正房地产开发有限公司购买建筑面积为39.56平方米的东莞市塘厦镇三正世纪新城世纪豪庭3栋商住楼101号房，东莞市三正房地产开发有限公司于2009年7月11日将案涉房屋交付给被告使用。东莞市塘厦镇三正世纪新城世纪豪庭截至一审辩论终结前尚未成立业主委员会。原告主张东莞市三正房地产开发有限公司委托东莞市三正物业管理有限公司对东莞市塘厦镇三正世纪新城世纪豪庭进行前期物业管理服务，被告与东莞市三正物业管理有限公司于2009年签订一份《前期物业服务协议》，约定案涉房屋为商铺，被告自收楼之日按物业类型及建筑面积向原告缴纳物业管理费，商铺物业管理费标准为2.0元／月／平方米（建筑面积少于50平方米的商铺每月最低收费100元）；缴费时间为当月10日前，被告或物业使用人未按时足额缴纳物业管理费等费用的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向原告支付违约金。原告主张被告拖欠原告2014年1月至2015年5月期间的物业管理费共计1700元没有缴纳，应自逾期之日起每日按拖欠物业管理费的千分之一计算滞纳金至实际清偿之日止。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《收楼确认书》、《前期物业服务协议》、国内特快专递详情单及法律意见函、《世纪豪庭商铺3101房欠费明细》、《核准变更登记通知书》、《资质证书》及本案庭审笔录附案证实。本院认为，被告陈仕敏经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证与抗辩的权利，被告应当承担由此产生的不利法律后果。本案中，东莞市三正房地产开发有限公司作为开发商委托原告进行前期物业管理，而原、被告签订的《前期物业管理服务协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，被告是东莞市塘厦镇三正世纪新城的业主且从《收楼确认书》可以证明东莞市三正房地产开发有限公司于2009年7月11日已经将案涉房屋交付被告使用，《前期物业服务协议》对其具有约束力，应按照合同约定全面履行义务，承担案涉物业的管理费。原告主张被告拖欠物业管理费，要求依照合同约定的管理服务费标准支付物业管理费，现被告未能举证证明已履行上述付款义务，故对原告的该项诉请，本院予以支持。案涉物业建筑面积为39.56平方米，物业类型是商铺，应按合同约定的每月100元的标准支付物业管理费，据此核算2014年1月至2015年5月期间的物业管理费100元／月×17个月=1700元。至于滞纳金，由于被告没有依照合同约定在每月10日前缴交物业管理费，原告可以依照该合同的约定从逾期之日起每日按应缴费用千分之一加收滞纳金，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上述滞纳金应以拖欠物业管理费数额为上限，具体计算方式为：2014年1月物业管理费滞纳金以100元／月为基数按每日千分之一自当月11日起计算至实际清偿之日止，且以100元为上限，2014年2月至2015年5月期间的滞纳金具体计算方式同上。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告陈仕敏应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市三正物业服务有限公司2014年1月至2015年5月期间的物业管理费1700元；二、被告陈仕敏应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市三正物业服务有限公司2014年1月至2015年5月期间物业管理费滞纳金（具体计算方式为：2014年1月物业管理费滞纳金以100元／月为基数按每日千分之一自当月11日起计算至实际清偿之日止，且以100元为上限，2014年2月至2015年5月期间的滞纳金具体计算方式同上）；三、驳回原告东莞市三正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈仕敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 黎杰安二〇一五年七月十六日书记员 肖 亮孙永杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。