（2015）珠中法民三终字第237号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2016-01-21

案件名称

珠海市五洲房产开发有��公司与陈健华房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省珠海市中级人民法院

所属地区

广东省珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈健华,珠海市五洲房产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省珠海市中级人民法院民事判决书（2015）珠中法民三终字第237号上诉人（原审被告）：陈健华，男，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××5736。被上诉人（原审原告）：珠海市五洲房产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。组织机构代码：××。法定代表人：黄旭文，董事长。委托代理人：邹艳娥，广东海鸥律师事务所律师。委托代理人：张迅波，广东海鸥律师事务所律师。上诉人陈��华与被上诉人珠海市五洲房产开发有限公司（以下简称五洲房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，陈健华不服珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，珠海市香洲区（旧门牌：×街××号）房屋为陈健华所有。珠海市新山潮房地产有限公司（甲方）（2003年4月10日变更登记为五洲房产公司）与陈健华（乙方）于2003年1月25日签订《拆迁补偿安置合同》，约定：第一条，山场文明社区实行“先建后拆，集中安置”的改建方式。第二条，乙方将（旧门牌号：×街××号）房屋交给甲方拆迁改建。第四条，甲方应补偿乙方拆迁面积共337平方米。回迁房分别为标准楼层十层和十七层。乙方选择毛坯房共计2套193平方米。甲方应按2200元��准补偿的面积及其他补偿给乙方共计333241元。乙方向甲方缴纳代政府收取罚款、地价等合计101977元，在领取回迁房钥匙之前向甲方一次性付清。第五条，乙方应在收到甲方的入伙通知后60天内搬迁完毕，并将被拆迁房屋交给甲方，其原有房屋及附属物和配套设施即归甲方。乙方不得擅自拆除，并有责任保护其完好无损。否则，甲方将从补偿给乙方的现金中扣除相应的损失费。若乙方拒绝领取入伙通知或甲方无法通知到乙方，则双方同意以回迁房验收合格后的第15日内为通知入伙日。第十一条，回迁房交付期限为乙方所述安置区开工之日起计24个月。五洲房产公司依法取得珠海市拆迁办公室颁发的《房屋拆迁许可证》，拆迁范围是山场旧村改建蓝线范围，陈健华的房屋位于拆迁范围内。2006年6月1日，珠海市拆迁办公室发出《城市房屋拆迁公告》，公告的拆迁��限自2006年6月1日至2007年5月31日。《拆迁许可证》经批准延长至2015年5月31日。2007年3月2日，五洲房产公司在珠海特区报上发出《拆迁通知》，要求被拆迁户2007年5月1日至2007年5月31日与五洲房产公司办理被拆迁房屋的有关手续。2012年5月4日，五洲花城C区二期回迁房竣工验收备案。2012年4月11日、4月13日、4月15日，五洲房产公司通过张贴公示和登报方式通知5月13、14日第二期回迁房抽签。2013年11月1日、11月3日、11月5日，五洲房产公司再次通过公示和登报方式通知第二次抽签。陈健华没有参与抽签。五洲房产公司原审的诉讼请求为：1、判令陈健华继续履行《拆迁补偿安置合同》，从珠海市香洲区山场八街132号（旧门牌：西街202号）房屋迁出，将此房屋交给五洲房产公司拆除。2、诉讼费用由陈健华承担。原审法院认为，五洲房产公司经批准获得《房屋拆迁许可证》，取得了拆迁包括陈健华房屋在内的山场村旧房的资格。五洲房产公司与陈健华签订的《拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按约定履行义务。合同具体内容由双方议定，符合签订合同时的实际情况，陈健华抗辩合同显失公平，是格式合同而无效，没有法律依据，原审法院不予支持。本案中陈健华选择回迁房产权调换与现金补偿结合的方式，合同约定“先建后拆”的方式进行改建，现用于第二期回迁的五洲华城C区已经竣工验收备案，五洲房产公司已于2012年4月通知办理抽签手续，根据合同约定，乙方应在收到甲方的入伙通知后60天内搬迁完毕，并将被拆迁房屋交给甲方，若乙方拒绝领取入伙通知或甲方无法通知到乙方，则双方同意以回迁房验收合格后的第15日内为通知入伙��。回迁房通过验收备案的日期是2012年5月4日，陈健华应该按照约定内容和五洲房产公司通知交付被拆迁的房屋，办理拆迁的相关手续，陈健华拒不办理抽签手续，至今未交付房屋拆迁，构成违约，五洲房产公司要求陈健华将房屋交付拆除，符合法律规定和双方约定，原审法院予以支持。合同虽约定开工起24个月交付回迁房的问题，但回迁房已经于2012年竣工验收，大部分居民已经回迁，且陈健华的房屋交由拆迁继续影响到旧村改造和城市建设，陈健华以此理由拒绝将房屋交付拆迁，依据不足，原审法院不予支持。关于陈健华答辩时提出的签订合同时与当今安置区房价的差额问题，双方合同中对补偿的方式和内容有明确的约定，陈健华现以此拒绝交付房屋，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：陈健华于判决发生法律效力之日起十五日内从（旧门牌：×街××号）房屋迁出，将上述房屋交付五洲房产公司拆除。原审案件受理费减半收取10613元，由陈健华负担。上诉人陈健华不服原审判决，依法提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回陈健华无需履行与五洲房产公司签订的《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》，一、二诉讼费由五洲房产公司负担。上诉理由如下：一、五洲房产公司与陈健华签订的《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》是五洲房产公司变更企业名称前单方编制，内容显失公平，是无效合同。首先，该合同没有明确的动工时间，也没有具体的拆迁日期，五洲房产公司想什么时候要楼就什么时候主张，在签订合同后至拆迁前其可以根据楼市的情况充分的自由选择是否履行此合同，但陈健华没有选择的余地，只能被动接受，这对陈健华严重不公平，严重违反了合同中的公平原则。其次，合同约定的补偿款太低，合同约定的拆迁补偿款才2000元／平方米，因当年五洲房产公司没有支付此笔补偿款，现在该安置区的房价高达17000元／平方米，这对陈健华这种积极配合拆迁工作的人是非常不公平的，而且长达十年的时间里，五洲房产公司没有向陈健华支付过任何补偿款，因此在陈健华没有提前领取补偿款的情况下还按之前的补偿标准领取补偿款的话显失公平。二、五洲房产公司主张多次通知陈健华履行搬迁手续而陈健华拒不履行构成违约没有事实依据。2012年才发出第二期回迁房通知，陈健华从未见五洲房产公司的拆迁通知，更没有收到其寄来的搬迁结算通知书，五洲房产公司也未联系过陈健华商讨搬迁事宜。按五洲房产公司的主张，其与陈健华签订合同多年后才主张拆迁��理应积极主动联系陈健华商讨相关事宜，而不是随便登报发函了事，而且陈健华根本没看见。陈健华在签订合同时已提供具体的联系方式，但五洲房产公司并没有主动联系陈健华，因此五洲房产公司主张陈健华违约没有事实依据。三、退一万步讲，即使五洲房产公司与陈健华签订的《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》有效，那么根据民法“情势变更”原则，2003年双方签订合同时补偿标准为2200元／平方米，但现安置区的房价高达17000元／平方米，因此继续履行合同，对陈健华极其不利。综上，原审判决认定事实不清，法律适用错误，判决结果显失公正，请求二审法院予以改判。五洲房产公司二审辩称，一、五洲房产公司与陈健华签订的《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规��，该合同合法有效，对双方具有约束力，陈健华应当依约将房屋交给五洲房产公司拆迁。二、五洲房产公司获得了拆迁许可证，且于2012年4月17日已将回迁房建好，并通过登报、电话、公告等方式通知陈健华，陈健华既不移交被拆迁的房屋，也不参加回迁房抽签，已构成违约，但也不能免除其交付旧房拆迁的义务。三、关于山场旧村拆迁改建的事实情况说明如下：1.本案所涉拆迁的房屋均是在山场旧村改建的红线范围外，蓝线范围内的房屋，该部分被拆迁的房屋用地属于政府用地，五洲房产公司负责拆迁工作，拆迁完毕后该部分用地交由政府规划使用。2.根据双方签订的《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》约定，陈健华在第二期回迁房安置。合同第十一条约定，回迁房交付期限为乙方所属安置区开工之日起计24个月。第二期回迁房是2010年8��20日开工建设，2012年4月17日竣工验收，五洲房产公司不存在违约情形。第二期回迁房之所以在2010年8月开工，是因为建设第二期回迁房的用地上也存在极少数签约后不履约的被拆迁户，对此五洲房产公司只能通过司法途径解决，但司法途径解决无疑需要一定的时间进行，因此第二期回迁房的开工建设被迫推迟。3.根据合同第六条约定，陈健华选择的现金补偿的首期款在陈健华交付被拆迁房屋给五洲房产公司时付50%，余款在首期付款后1年内分期付清。陈健华一直未向五洲房产公司交付被拆迁房屋，其无权要求五洲房产公司支付现金补偿款项。若陈健华在2006年拆迁公告后移交房屋，其早已收到现金补偿，因此陈健华至今未收到现金补偿，完全是陈健华的原因造成的。4.如陈健华在五洲房产公司发出拆迁公告后及时将房屋交付拆迁，则五洲房产公司会根据政策规定向��健华发放过渡期租金，也会依约支付现金补偿。陈健华也应依约在第二期回迁房建成后参加抽签选房，并将被拆迁房屋交给五洲房产公司。5.山场旧村的拆迁改建工作庞大、复杂，既要保护被拆迁户的利益，又要保障整个拆迁工作的顺利进行，《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》的范本就是在这种背景下由改建办、山场股份公司、居委会、街道办、国土部门等多方协调，征求各方意见、反复调研、反复讨论成稿，并且在签约前，就合同条款等内容对被拆迁户进行了宣传和讲解，因此该合同根本不存在显失公平的情形。虽然签约时房屋价格与现在房屋的价格相差较大，但陈健华选择的回迁房也随市场升值，因此陈健华在物价上涨中也获得了收益，其利益并未受到任何损害。四、陈健华主张的情势变更不成立。陈健华选择的是产权调换和现金补偿的方��，如前所述，陈健华选择产权调换的回迁房亦升值，尤其是改建政策给予被拆迁人极大的优惠，补交地价即可使违建合法化，若不改造，违章建筑如今的结果只能是拆迁。陈健华选择的现金补偿款项，在2006年拆迁办公室发出拆迁通知后，陈健华就可以选择将被拆迁房屋交付给五洲房产公司拆迁，同时即可以领取现金补偿款项，但陈健华为获得多头的、更大的利益，一方面将房屋出租收益，另一方面又索要更多补偿，因此其主张的情势变更不成立。双方二审期间均未提交证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据陈健华上诉的事实和理由，其主要观点包括：1.陈健华与五洲房产公司签订的《拆迁补偿安置合同》内容显失公平，应属无效；2.五洲房产公司未履行通知搬迁的义务，陈健华不构成违约；3.根据民法情势变更原则，继续履行合同对陈健华不公平。对此，本院作如下分析：首先，诚如原审法院所分析，双方签订《拆迁补偿安置合同》是双方的真实意思表示，并无证明据证明存在欺诈、胁迫等情形，虽然该合同没有约定五洲房产公司支付补偿款的具体日期，但是双方将补偿款的支付与交付被拆迁房屋相关联，陈健华作为签订合同的主体对此应当有充分的认知和考虑，其签订该合同应视为其接受该种补偿款的支付方式、期限和房价可能变化带来的风险，陈健华并无证据证明其于2003年与五洲房产公司签订合同时补偿款过低，因此陈健华主张上述合同内容显失公平，理据不足，原审法院不予采信，并无不当。而且假使陈健华所主张的合同内容显失公平的情形存在，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合��，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”和第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者是以自己的行为放弃撤销权”的规定，陈健华亦应当在法律规定的期限内主张撤销或变更，陈健华主张合同无效没有法律依据，不应予以支持，因陈健华亦没有在法律规定的期限内主张撤销，其撤销权已经消灭。其次，陈健华认为补偿款过低，主张应适用情事变更原则。对此本院认为，情事变更原则，是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情事变更，致使合同的基础丧失或动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。情事变更原则的适用应满足下列条件：1.须有情事变更的事实，即作为合同成立基础或环境的客观情况发生变化。2.情事变更须发生在合同成立之后，履行完毕之前。3.须情事变更的发生不可归责于当事人，即由不可抗力及其他意外事故引起。若可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情事变更原则。4.须情事变更是当事人所不可预见的，即当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。如果当事人在缔约时能够预见情事变更，则表明其承担了该风险，不再适用情事变更原则。5.须情事变更使履行原合同显失公平。在本案中，陈健华认为当前涉案房屋所处地段的房价高达17000元／平方米，远远高于合同约定补偿价格2200元／平方米，以此主张拆迁合同订立的基础发生了变化而应适用情事变更原则。本院认为，房屋作为商品，其必然根据市场规律发生价格的波动，或升或降，陈健华与五洲房产公司签订拆迁合同时，明知五洲房产公司支付补偿款的时间需待五洲房产公司通知，期限并未固定，那么在这段不确定的期限内，房屋的市场价格必然发生波动，陈健华签订该合同应当预见到房屋价格涨落的商业风险，其最终签订该拆迁合同，应视为其愿意接受房屋价格变化的商业风险，现陈健华又以此地段房价的变化作为情事变更主张适用情事变更原则而不履行拆迁补偿安置合同，理据不足，不应予以支持。再次，据上述分析，双方签订的《拆迁补偿安置合同》是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。五洲房产公司已办理《房屋拆迁许可证》，并于2007年3月2日在《珠海特区报》发出《拆迁通知》，2012年8月22日又��次以挂号信的方式按涉案房屋的地址邮寄送达《搬迁结算通知书》，陈健华亦认可其朋友在该房屋居住，而该信件最终因逾期未领退回，因此本院认为应视为五洲房产公司已履行通知搬迁的义务。根据《拆迁补偿安置合同》第五条的约定“乙方应在收到甲方的入伙通知后60天搬迁完毕，并将被拆迁的房屋交给甲方，其原有房屋及附属物和配套设施即归甲方”，五洲房产公司请求陈健华搬离涉案房屋，将此房屋交予五洲房产公司拆除，符合合同约定，应予支持。综上所述，陈健华的上诉无理，本院对其无理之诉求予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用恰当，实体处理正确，本院对原审判决予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币21226元，由上诉人陈健华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾艺能代理审判员　　王　芳代理审判员　　庹　佳二〇一五年六月××日书　记　员　　黄小珊来源：