（2015）蕉民初字第2190号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-11-04
案件名称
宁德市华隆物业管理有限公司与林宜铅物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁德市蕉城区人民法院
所属地区
宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2015）蕉民初字第2190号原告宁德市华隆物业管理有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区。法定代表人冯德辉，董事长。委托代理人胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。委托代理人雷晔滢，福建惠尔律师事务所实习律师。被告林宜铅，男，1955年9月23日出生，汉族，住东侨经济技术开发区。原告宁德市华隆物业管理有限公司与被告林宜铅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，依法由审判员钟思敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁德市华隆物业管理有限公司的委托代理人胡振鼎、被告林宜铅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁德市华隆物业管理有限公司诉称，被告系东侨经济技术开发区东湖豪门小区业主，于2008年9月7日接收房屋并入住至今。原、被告双方于2008年9月1日签订《东湖豪门物业管理委托合同》，委托管理期限自2008年9月1日起至2011年8月31日止。原告与宁德市逸涛房地产开发有限公司为了确认前期物业管理相关事宜，双方于2010年11月1日签订《物业管理合同》，约定的物业管理期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止。上述两份合同均对物业服务费的交纳标准以及逾期交纳物业服务费的滞纳金进行了约定。自2011年7月起至2014年12月止，被告拖欠物业服务费5271元（125.5元／月×42个月）、滞纳金1700元。原告诉请法院判决：1、被告向原告支付2011年7月至2014年12月期间的物业服务费5271元；2、被告向原告支付滞纳金1700元（2011年7月至2014年12月期间，滞纳金自拖欠之日起至2014年12月31日止按日万分之五计算）。被告林宜铅辩称，被告居住的1号楼存在顶楼违章搭盖、楼梯墙壁有裂缝以及楼内开设私人公司、人员往来复杂等问题。上述问题处理无果，业主无奈停止缴纳物业费来促使物业解决问题。另外，被告未缴纳物业费是因为原告没有解决业主提出的问题，原告要求被告缴纳滞纳金没有道理。经审理查明：被告系东侨经济技术开发区东湖豪门小区业主（房屋建筑面积为156.92平方米），于2008年9月7日接收房屋并入住至今。原、被告于2008年9月1日签订《东湖豪门物业管理委托合同》，委托管理期限自2008年9月1日起至2011年8月31日止，双方约定物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取，若逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的1%缴纳滞纳金。原告与宁德市逸涛房地产开发有限公司于2010年11月1日签订《物业管理服务合同》，宁德市逸涛房地产开发有限公司委托原告对东湖豪门小区进行物业管理，委托管理期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止，双方约定物业服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取，若逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业费的万分之五缴纳滞纳金。自2011年7月起至2014年12月止，被告拖欠物业服务费合计5271元（125.5元／月×42个月）以及相应的滞纳金。上述事实，双方当事人均无异议，且有《东湖豪门物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、《房屋交接验收清单》、《物业费催缴函》、《投递邮件清单》、《物业费催缴函发放记录表》等证据为证，本院予以确认。综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告宁德市华隆物业管理有限公司与被告林宜铅签订的《东湖豪门物业管理委托合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应依约履行合同义务。本案中，原告已履行物业管理义务，被告却未按时缴纳物业服务费，其行为已构成违约，原告有权要求被告立即支付欠缴的费用5271元及相应的违约金。被告主张原告未尽物业管理义务，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。关于违约金，本院认为，应以补偿为主，惩罚为辅。由于上述合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院根据公平原则予以调整，酌定被告应负担的违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林宜铅应于本判决生效之日支付原告宁德市华隆物业管理有限公司自2011年7月起至2014年12月止的物业服务费人民币5271元（每月125.5元，共42个月）。二、被告林宜铅应于本判决生效之日支付原告宁德市华隆物业管理有限公司逾期缴纳物业服务费的违约金（自逾期之日起至2014年12月31日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告宁德市华隆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林宜铅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 钟思敏二〇一五年七月十六日书记员 林蕊珠附注：一、执行申请提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。二、主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。