（2015）华法民初字第881号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-25
案件名称
原告王栎凯诉被告河南弘毅置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
濮阳市华龙区人民法院
所属地区
濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王栎凯,河南弘毅置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）华法民初字第881号原告王栎凯，男，汉族。法定代理人任娜，女，汉族系原告母亲。委托代理人刘子淑，河南优诚律师事务所律师。被告河南弘毅置业有限公司，住所地濮阳市人民路盐业局三楼，组织机构代码69059974-2。法定代表人刘宏玉，该公司总经理。委托代理人孙贯玲、白占玲，河南长庚律师事务所律师。原告王栎凯诉被告河南弘毅置业有限公司（以下简称弘毅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘子淑，被告弘毅公司委托代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王栎凯诉称，2013年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“弘毅·立方郡”小区第1幢3层321号房屋，房款为414390元。同日，原告交纳全部购房款，被告承诺于2013年9月30日交房。同年7月13日，双方又签订了《地下室使用权转让协议》，原告向被告交纳地下室转让金28263元。因被告未能按约交房。原、被告于2014年1月7日达成协议，约定解除《商品房买卖合同》和《地下室使用权转让协议》，被告于2014年1月27日前一次性退还原告全部房款442653元（包含地下室房款），逾期未退还，自2014年1月28日起，按日向原告支付总房款3%的违约金。截至目前，被告未予退还。现原告要求被告：1、退还原告已交纳的购房款及地下室转让金共计442653元；2、支付违约金132795.9元（按总房款的30%计算）。被告弘毅公司辩称，被告所售房屋已具备交付条件，仍希望与原告继续履行《商品房买卖合同》。另外，原告主张违约金过高，恳请法院调整。经审理查明，2013年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00041119），约定原告购买被告开发的位于濮阳市石化路“弘毅·立方郡”小区第1幢3层321号房屋。当日，原告向被告交纳全部购房款414390元。2013年7月13日，原、被告双方签订《地下室使用权转让协议》，约定被告将1-11号地下室使用权转让给原告。当日，原告向被告交纳转让金28263元。后被告未能按约交付房屋。另查明，2014年1月17日，原、被告签订《协议书》，约定：1、被告于2014年1月27日前一次性退还原告购房全款442653元（含地下室28263元）。2、原、被告在约定之日同时到濮阳市房管局，被告将购房全款、违约金、购房损失违约金打入原告账户，原告签字办理解除房管局备案手续，作废购房合同。3、违约金按购房全款0.5%支付。4、损失补偿金按银行活期存款利率自房款交纳之日起计息。5、如被告在本协议约定时间内，不能将购房全款打入原告指定账户，从2014年1月28日起，按日支付给原告总房款的3%的违约金。协议签订后，被告未按约向原告退还房款，双方形成纠纷。本院认为，原、被告于2014年1月7日签订的解除涉案房屋买卖协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效协议。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现原告持该协议书，要求被告退还购房款442653元，本院认为，该协议书中明确约定被告应于2014年1月27日前一次性退还原告购房款，截至目前，被告尚未按照约定履行自己的义务，故原告该项诉请，有事实根据和法律依据，应当予以支持。另，原告要求被告按照总房款的30%支付违约金即132795.9元，被告辩称违约金过高，恳请调整，本院认为，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提交证据证明其除利息损失外，还有其他损失，现按总房款的30%主张违约金超过了法律规定的标准，被告请求减少，于法有据。现本院予以适当调整，违约金按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍，自2014年1月28日起计算至付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：被告河南弘毅置业有限公司向原告王栎凯退还购房款442653元并支付违约金（自2014年1月28日起至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的1.3倍计算），定于本判决生效后十日内付清。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9555元，由被告河南弘毅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本七份，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 林春江审 判 员 刘 敏代理审判员 王 宁二〇一五年七月十六日书 记 员 王 颖 关注公众号“”