（2015）平民三终字第134号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-07-28
案件名称
平顶山市嘉盛达房地产开发有限公司与丁秀娥等4人、平顶山市旭光房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平顶山市嘉盛达房地产开发有限公司,张会峰,丁秀娥,张惠平,平顶山市旭光房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）平民三终字第134号上诉人（原审被告）平顶山市嘉盛达房地产开发有限公司。法定代表人宗金坡，董事长。委托代理人王继涛，河南倚天剑律师事务所律师。委托代理人和伟伟，河南倚天剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁秀娥，女，1948年8月24日出生。委托代理人陈芳刚，河南金豫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）张惠平，男，1975年8月26日出生。原审原告张会峰，男，1973年5月10日出生。原审被告平顶山市旭光房地产开发有限责任公司。法定代表人宗晨光，经理。委托代理人王继涛，河南倚天剑律师事务所律师。委托代理人和伟伟，河南倚天剑律师事务所律师。上诉人平顶山市嘉盛达房地产开发有限公司（以下简称嘉盛达公司）因与被上诉人丁秀娥、张惠平，原审原告张会峰，原审被告平顶山市旭光房地产开发有限责任公司（以下简称旭光公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，丁秀娥、张会峰于2013年11月18日向平顶山市卫东区人民法院提起诉讼，请求请求令嘉盛达公司、旭光公司补偿丁秀娥、张惠平楼房面积228.44平方米或者补偿人民币982292元（庭审中确认如果没有相应面积按照3500元／平方米计算差价），并补偿搬家费和临时安置补助费12000元，并由嘉盛达公司、旭光公司承担诉讼费。平顶山市卫东区人民法院于2014年6月27日作出的（2013）卫民初字第1058号民事判决，嘉盛达公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭审理了本案。嘉盛达公司的委托代理人王继涛，丁秀娥的委托代理人陈芳刚，张会峰，，旭光公司的委托代理人王继涛到庭参加诉讼，张惠平经合法传唤无故缺席。本案现已审理终结。原审查明，丁秀娥与张太（已故）系夫妻关系，生育有长子张会峰（即本案原告张会峰）和次子张惠平（即本案第三人张惠平）。丁秀娥于1973年将户口迁入平顶山市卫东区东高皇乡大营村（现卫东区鸿鹰街道办事处大营社区）十一组。1975年大营村为丁秀娥和张太夫妻在该村十一组规划宅基地一处（该村1985年全村宅基地普查档案记录），丁秀娥夫妇于1976年在该宅基地上建平房三间，后又建西屋二间和东屋一间（厨房）。其后，丁秀娥夫妇与张会峰及张惠平一直在此居住，但未办理宅基地使用权证和房屋所有权证。2001年农历8月16日张太去世后，丁秀娥、张会峰及张惠平仍在此居住，但一直未对房屋进行遗产分割。后丁秀娥于2003年将其户口从该处迁至卫东区搬运工人村，但其仍在此处居住，并于2010年3月19日重新又将户口迁回至大营社区。张会峰后于2009年上半年从上述房屋搬走。后因大营村进行城中村改造，本案所涉及的上述房产在拆迁范围内。2010年3月17日，旭光公司以张惠平为在上述房产居住的户主为由，与其签订拆迁安置补偿协议书一份，协议约定：1、乙方（张惠平）同意拆除自建房屋，提供宅基地土地（不含道路），由甲方（旭光公司）建设住宅楼房，甲方按乙方所提供的宅基地面积补偿楼房面积，补偿比例为1：1。2、乙方向甲方提供宅基地面积228.44平方米，东邻路、西邻宗六、南邻刘国庆、北邻铁路，甲方补偿乙方楼房面积228.44平方米。3、临时安置补助费（租房费），甲方每月补偿乙方拆迁租房费300元，每户暂定24个月，先预付12个月，合计3600元。临时安置前甲方给乙方每户补给300元搬家费。4、户型标准有三室两厅115-138平方米，两室两厅80平方米-100平方米（已竣工面积为准）；甲方补偿乙方楼房二套（但未约定所在楼层位置及面积差价补偿方式）。5、新建楼房工期24个月，若甲方楼房工期超过24个月未向乙方交房，超期部分由甲方按原租房费2-5倍向乙方赔偿。6、自拆迁时签订生效之日起七日内乙方将其宅基地内所有的建筑物、附属物拆迁完毕，逾期乙方仍未拆迁者，甲方有权申请执法部门依法执行拆除。超期部分，乙方需赔偿甲方相应损失。7、另外约定了其他内容事项。协议签订后于2010年5月24日，张惠平将丁秀娥在上述房屋内的物品搬出室外，将房屋交由旭光公司进行了拆除。旭光公司向张惠平支付了搬家费和安置补偿费共计3900元。另查明，旭光公司作为甲方与作为乙方的嘉盛达公司于2010年3月1日签订协议书一份，主要内容为：鉴于大营城中村改造项目（和谐新村），是以甲方的名义对拆迁户进行的拆迁，签订的《拆迁安置补偿协议》，但对被拆迁户的补偿是乙方出资的，乙方取得了该宗土地的使用权，双方经协商一致达成如下协议：一、该宗土地由乙方单独开发；二、甲方与被拆迁人所签订的所有《拆迁安置补偿协议》中，甲方的义务由乙方承担；三、因履行《拆迁安置补偿协议》所发生的纠纷，均由乙方承担责任，甲方不承担责任。该协议经双方签字盖章后生效。旭光公司与嘉盛达公司均在该协议上盖章，二公司法定代表人均施印。落款日期为2010年3月1日。庭审中，二公司称：嘉盛达公司当时在筹建，因此以旭光公司的名义进行拆迁，土地是嘉盛达公司的，所以转让给嘉盛达公司了，当时是以旭光公司的名义告知张惠平的，取得了张惠平同意，房屋建成后也是嘉盛达公司交付给张惠平的。本案当事人之间争议的关于拆迁安置补偿协议纠纷所涉及的补偿房屋现已建成，即位于平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营社区的和谐新村（上上城）小区，由嘉盛达公司向张惠平补偿房屋两套，分别位于和谐新村小区16号楼1单元4层东户（124.59平方米）和17号楼4单元3层东户（81.26平方米），两套房屋面积共计205.85平方米。庭审中，嘉盛达公司提供其与案外人许宗海签订的书面“转让协议”一份，称该两套房屋在其补偿交付给张惠平后，张惠平将该两套房屋转让出卖给案外人许宗海，许宗海又将该两套房屋转让出卖给嘉盛达公司（单价为每平方米2800元，总价款为576380元）。该转让协议由双方签字摁指印或盖章，协议落款日期为2011年2月10日。张会峰质证称该协议是在第一次起诉期间的，应当是无效的转让。现该两套房屋均未办理房屋所有权登记。再查明，原、被告及第三人之间因上述房屋的拆迁安置补偿协议纠纷，丁秀娥曾于2010年6月21日起诉至平顶山市卫东区人民法院，该院于2011年2月5日作出（2010）卫民初字第746号民事判决。宣判后，张惠平不服判决提起上诉，在二审审理期间，张惠平撤回上诉，平顶山市中级人民法院于2011年6月8日作出（2011）平民二终字第538号民事裁定，准予张惠平撤回上诉，双方均按原判决执行。后（2010）卫民初字第746号民事判决经本院审判委员会讨论决定，于2012年7月12日作出（2012）卫民监字第4号民事裁定，另行组成合议庭进行再审。再审过程中，丁秀娥及张会峰以再审期间发现新情况需要重新起诉为由，于2013年8月7日提出撤回起诉的申请，平顶山市卫东区人民法院于2013年9月7日作出（2012）卫民再初字第3号民事裁定，撤销（2010）卫民初字第746号民事判决，准许丁秀娥、张会峰撤回起诉。该民事裁定已发生法律效力。后丁秀娥、张会峰再次以拆迁安置补偿协议纠纷提起诉讼，即成本案。原审认为，公民个人的合法财产受法律的保护，公民有权对自己合法所有的财产进行占有、使用、收益和处分，未经财产所有人同意，任何人不得违反法律实施有损财产权益的侵害，否则应依法承担相应的赔偿或者补偿损失的法律责任。本案中，丁秀娥与其夫张太于1975年在原大营村十一组经规划取得宅基地一处，并于1976年在该宅基地上建平房三间，后又建西屋二间和东屋一间（厨房），其后一直在此居住，至1985年该村进行全村宅基地普查时有此档案记录。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款的规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民有权按户取得和拥有宅基地使用权，并在其上建盖自用住宅房屋。因此，丁秀娥与其夫张太拥有对取得的宅基地的使用权，在其上建盖的房屋属于其夫妻共有的合法财产，受到法律的保护。2001年农历8月16日张太去世后，丁秀娥、张会峰及张惠平仍在此居住，但一直未对房屋进行遗产分割。依照《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”因此，在张太去世后，原本属于丁秀娥与张太夫妻共同共有的上述房屋应有一半为丁秀娥个人所有，剩余一半的房屋属于张太的遗产，可以依法进行继承分割，但在继承分割之前，各继承人对遗产为共同共有关系。因此，张惠平作为丁秀娥与张太之子，在尚未对房屋进行分割之前，将全部房屋交予旭光公司进行拆除，不仅侵害了丁秀娥的个人所有财产权利，也侵害了其他继承人的共同共有财产权利，依法应承担赔偿损失的侵权责任。旭光公司以张惠平为在上述房产居住的户主为由，与其签订拆迁安置补偿协议书一份，其后便将上述房屋全部拆除，违反了国家法律关于公民个人合法财产权利保护制度。因其实施的拆除房屋行为是以与张惠平之间签订的拆迁安置补偿协议为据，未完全查证确定被拆房屋的真正权利状态，具有一定的过错，应当与张惠平承担连带的补偿责任。旭光公司与嘉盛达公司关于和谐新村项目权利义务转让的协议虽属于内部协议，但因已向张惠平告知并取得同意，且实际上已由嘉盛达公司履行了交付补偿房屋的合同义务，丁秀娥、张会峰也据此作为“新情况”为由提起对嘉盛达公司的诉讼，在庭审中亦称“对拆迁安置补偿协议内容无异议，但要求补偿主体是我”，要求其承担补偿房屋的责任，因此，应视为丁秀娥、张会峰亦同意由嘉盛达公司承担本应由旭光公司承担的补偿房屋责任。上述被拆除房屋的一半即114.22平方米应为丁秀娥个人财产，但在旭光公司拆除全部房屋时，因丁秀娥户籍不在该房屋所在地，且因其宅基地及房屋也均未办理使用权证和所有权证，故张惠平具有较重过错，而旭光公司过错相对较轻，因此根据过错程度酌定旭光公司（实际由嘉盛达公司）向丁秀娥补偿位于和谐新村小区17号楼4单元3层东户（81.26平方米）的房屋一套。嘉盛达公司关于该房屋交付给第三人张惠平后其转让出卖给案外人许宗海的抗辩理由，不符合《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因该两套房屋现均未办理房屋所有权登记，且现均已实际由嘉盛达公司占有。故嘉盛达公司应向丁秀娥补偿交付位于和谐新村小区17号楼4单元3层东户（81.26平方米）的房屋一套，其因此而造成的经济损失可另行向张惠平主张或起诉处理。丁秀娥个人应分得的114.22平方米房产被张惠平私自处分，扣除其从嘉盛达公司获得补偿的81.26平方米房屋一套后，剩余的32.96平方米房产面积损失可向张惠平另行主张。关于前述房屋剩余的作为张太遗产的114.22平方米房产面积，因丁秀娥、张会峰与张惠平均为张太的法定继承人，一直未对此遗产进行分割，张惠平在遗产分割前作为共同共有人将其进行处分，因此而引起的权利义务关系状态不明确，且嘉盛达公司已按照拆迁安置补偿协议向张惠平进行交付补偿房屋义务，丁秀娥、张会峰亦对该拆迁安置补偿协议内容无异议，故应认定嘉盛达公司已经向共同共有人履行合同义务，因具体分割该补偿房屋引起的纠纷，属于继承纠纷，本案不予处理，丁秀娥、张会峰可另行起诉。丁秀娥关于要求补偿搬家费和临时安置补助费的诉请，因旭光公司已向张惠平支付，再行重复支付有违公平正义原则，故其可向张惠平主张，故其该项诉请应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国继承法》第二十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告平顶山市嘉盛达房地产有限公司、第三人张惠平于本判决生效后三十日内将位于平顶山市卫东区鸿鹰街道办事处大营社区和谐新村小区17号楼4单元3层东户（建筑面积为81.26平方米）的房屋一套向原告丁秀娥补偿交付。二、驳回原告丁秀娥、张会峰的其他诉讼请求。一审案件受理费13743元，由张惠平负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。嘉盛达公司上诉请求变更原审判决第一项为：张惠平向丁秀娥交付房屋一套。事实与理由，房屋拆迁时，在被拆迁房屋居住的只有张惠平，拆迁是根据当时的大营社区的调查进行的，张惠平与丁秀娥及张会峰之间是否进行了财产分割与嘉盛达公司无关，嘉盛达公司没有过错。张惠平侵犯了丁秀娥的合法权益，应由张惠平承担责任，而不应由嘉盛达公司承担责任。原审判决向嘉盛达公司交付的房产已经出售，并在房屋登记机关备案，购买房屋的案外人善意取得第三人，已经取得了所有权，原审判决侵害了案外第三人的权益。丁秀娥辩称，拆迁的房屋是丁秀娥建造的，曾经在拆迁的房屋中居住近40年，丁秀娥是一家之主是人所共知的事，且房产及宅基地在村委会登记的都是丁秀娥的名字。嘉盛达公司不与户主协商，只要有人同意就将房子拆除，因此嘉盛达公司在拆迁过程中存在过错。本案系嘉盛达公司与张惠平共同侵害了丁秀娥的权利，应由二者共同承担侵权责任。张惠平在发生争议以后将房子转让，也没有办理房产交易登记，所以转让没有发生法律效力。请求驳回上诉，维持原判。张惠平缺席无答辩。张会峰述称，建房子时张惠平才1岁，张会峰才2岁，房产及宅基地村委会有档案记录。在丁秀娥与张会峰不在家时房子被拆了。请求驳回上诉，维持原判。旭光公司述称，同意嘉盛达公司的上诉意见。本院经审理查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，丁秀娥与其丈夫张太取得的宅基地一处，丁秀娥与其丈夫张太拥有对该宗宅基地的使用权，在其上建造的房屋属于其夫妻共有的合法财产。原本属于丁秀娥与张太夫妻共同共有的上述房屋应有一半属于丁秀娥个人所有，剩余一半的房屋属于张太的遗产，但在继承分割之前，各继承人对该遗产存在共同共有关系。旭光公司在未征得其他共有人同意的情况下，即将丁秀娥、张会峰和张惠平共有的房屋拆除，并将拆迁补偿的房屋全部交付给张惠平，旭光公司具有过错，其过错行为侵害了丁秀娥等的财产权益，旭光公司应对其过错行为承担责任。因嘉盛达公司承继了旭光公司向拆迁户交付补偿房屋的合同义务，且丁秀娥、张会峰亦同意由嘉盛达公司承担本应由旭光公司承担的补偿房屋责任，因此，嘉盛达公司应向丁秀娥承担交付属于丁秀娥个人财产的补偿房屋的责任。另一套房子的具体分割属于因继承引起的纠纷，本案不予处理，丁秀娥、张会峰可另行起诉。因本案所涉房屋现均未办理房屋所有权登记，且现均由嘉盛达公司实际占有，嘉盛达公司称该房屋属案外人善意取得的理由亦不成立。故嘉盛达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5566元，由平顶山市嘉盛达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张小青审判员 李新保审判员 李 勇二〇一五年七月十六日书记员 马海芳 来自