（2015）长高开民初字第689号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-29
案件名称
李璐与吉林省东地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长春高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李璐,吉林省东地置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条
全文
长春高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长高开民初字第689号原告：李璐，女，1975年11月6日生，汉族，住所地长春市朝阳区。委托代理人：邱建华，吉林中证律师事务所律师。被告：吉林省东地置业有限公司，住所长春高新技术产业开发区硅谷大街3355号超达创业园8幢4楼407A。法定代表人：王志刚，总经理。委托代理人：刘晓柯，公司员工。原告李璐诉被告吉林省东地置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李璐及委托代理人邱建华，被告吉林省东地置业有限公司的委托代理人刘晓柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李璐诉称，2012年2月25日，原被告双方签订《商品房预购协议书》，其中约定原告预购被告尚未开工建设的商品房，原告预购的商品房户型面积区间约为80平方米-130平方，建筑面积及户型设计以政府批准规划设计图为准；房屋价格均价为800元/平方米，首付款以均价按照申购面积交纳总房款70%，在开发商取得《建设开工许可证》并实际开工后，在开发商指定时间内以均价按照申购面积交纳总房款30%；双方签订《商品房买卖合同》前可以免费更名一次。第五条约定：被告在2013年10月30日之前竣工交付使用，如被告未按期交房，每逾期一天，被告按原告所交房款总额的日万分之1.5支付违约金。逾期12个月仍不能交房，视为不能交房，原告有权提出解除购房协议，被告除全额退还购房款外，还应按照已交购房款总额的年百分之二十承担违约责任。协议签订后，原告依约履行了全部付款义务，共计向被告支付购房款323000元，但至今被告仍未交房，构成根本违约，现起诉至法院，请求1、解除双方2012年2月25日签订的《商品房预购协议书》；2、被告返还原告已交纳购房款323000元及利息（利息计算方式：本金212800元自2012年2月25日、91200元自2012年11月23日、19000元自2014年5月28日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际履行之日止）；3、被告立即支付原告逾期不能交房违约金91516.67元（暂定）。被告吉林省东地置业有限公司辩称：根据最高人民法院关于商品房买卖合同解释的相关规定，我方认为原告与我方签订的商品房买卖合同认购协议书，但我方至今未取得销售许可证，应属无效，并适用返还原则。而原告所主张的合同解除基础是在该商品房买卖合同有效的基础上，如原告不变更诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。原告李璐为支持其诉讼主张提供了以下证据：证据一、身份证复印件，证明原告身份。证据二、企业机读档案登记资料，证明被告身份。证据三、商品房认购协议书，证明原被告双方签订了协议书，主要内容是原告购买被告开发的房屋，并于2014年5月28日选定房间号5号楼1201户型，面积85平方米。证据四、收款收据，我们分三次缴纳房款本金323000元。被告吉林省东地置业有限公司对以上证据的质证意见为：对证据的真实性及证明问题均无异议。被告吉林省东地置业有限公司未提供证据。经本院审理查明，2012年2月25日，原告李璐与被告吉林省东地置业有限公司签订《商品房预购协议书》，协议书约定原告预购被告尚未开工建设的商品房，商品房户型面积区间约为80-130平方米，建筑面积及户型设计以政府批准规划设计图为准；房屋价格均价3800元/平方米，首付款以均价按照申购面积交纳总房款70%,在开发商取得《建设开工许可证》并实际开工后，在开发商指定时间内以均价按照申购面积交纳总房款的30%。协议书第五条约定：被告在2013年10月30日之前竣工交付使用，如果被告未能按期交付房屋，每逾期一天，被告按照原告房款总额的日万分之1.5支付违约金。逾期12个月仍不能交房，视为不能交房，原告有权提出解除购房协议，被告除全额退还购房款外，还应按照已交购房款总额的年百分之二十承担违约责任。协议签订后，原告依约履行了全部付款义务，共计向被告支付购房款323000元，但至今被告未交房，故原告向法院提起诉讼。现直至原告起诉，被告公司仍未取得所售房屋预售许可证明。庭审过程中，本院向原被告进行释明，原被告之间签订的《商品房预购协议书》内容符合《商品房买卖合同》的主要内容，因被告至今未取得房屋预售许可证明，应认定该合同无效，被告变更诉讼请求，请求判令《商品房预购协议书》无效，要求被告返还购房款并赔偿损失即利息，并按照原告诉讼请求第二项进行计算。本院认为，原告李璐与被告吉林省东地置业有限公司签订《商品房预购协议书》中包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。而被告吉林省东地置业有限公司在未取得商品房预售许可证明情况下，与买受人订立的商品房预售合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定该买卖合同无效。但从双方签订协议书内容看，在签订协议书时，原告李璐对被告公司未取得商品房预售许可证明书是知情的，被告公司并未存在故意没有取得商品房预售许可证的事实隐瞒，但造成未能按期交房及合同无效系被告原因造成，被告应该承担赔偿原告损失的责任。现原告起诉要求被告公司返还购房款及利息，并要求按照交付时间计算利息，因被告原因造成合同无效，被告应赔偿占用原告购房款所造成损失，故对原告要求被告返还本金及利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告李璐与被告吉林省东地置业有限公司签订的《商品房预购协议书》无效；二、被告吉林省东地置业有限公司于本判决生效之日立即向原告李璐返还购房款323000元及利息（其中212800元利息自2012年2月25日、91200元利息自2012年11月23日、19000元利息自2014年5月28日起计算至给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7518元、保全费2593元，合计10111元，由被告吉林省东地置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 刘惠民代理审判员 胡 亮代理审判员 杨 鹤二〇一五年七月十六日书 记 员 陈 健 微信公众号“”