（2015）乌中民四终字第641号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-08-22
案件名称
王巨珍与何庆年、何琴、倪伟飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王巨珍,何庆年,何琴,倪伟飞
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第641号上诉人（原审原告）：王巨珍，女，1964年10月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托代理人：时培勇，新疆中谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何庆年，男，1950年12月12日出生，汉族，其他基本情况不详。被上诉人（原审被告）：何琴，女，1981年6月3日出生，汉族，职业不详，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：倪伟飞，男，1968年10月27日出生，汉族，其他基本情况不详。上诉人王巨珍因所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2005年6月22日，何庆年向何琴出具委托书，委托书确认何庆年准备将乌鲁木齐市苏州路苏州花园小区二区12号3单元302室房屋出售，因何庆年事务繁忙，委托何琴与买方签订房屋买卖合同，委托何琴到乌鲁木齐市房屋管理部门办理房屋过户手续。何庆年、何琴将上述委托书进行了公证。2005年7月7日，王巨珍向何琴交付了17000元现金。2005年7月8日，王巨珍与何琴签订房屋转让合同，约定王巨珍购买何庆年的苏州路12号苏州花园小区12号楼3单元302室；何庆年名下的房屋（建筑面积65.34平方米，其中含6.825平方米的楼梯及过道的公摊面积，另含地下室）是由华联房产开发，2001年竣工；何庆年从2001年11月办理了银行贷款按揭手续，总房款为98663.4元（其中含贷款利息），按揭期限为9年（从2002年1月10日至2011年7月1日），首付20663.4元，从2002年元月开始交按揭款；房屋转让价为，何庆年转让给王巨珍的该房屋总价为九万余元人民币，其中包括给何庆年的30000元现金，5600元拖欠银行的2005年1月至2005年6月的按揭款及滞纳金和到2011年的每月八百余元的银行按揭贷款；何庆年房屋的交易由该房屋所有权者的女儿何琴全权负责（见委托书）；本房屋的转让合同签订后，在之前何庆年的各类债务及纠纷均与王巨珍无关，全部由何庆年承担；签订之后该房屋所发生的各类债务及纠纷均与何庆年无关，由王巨珍承担。合同签订后，王巨珍入住该房屋。2005年11月27日，王巨珍又向何琴支付了13000元。2010年4月9日，中国农业银行中山路支行向乌鲁木齐市房产交易中心出具解除抵押通知书，确认何庆年购买的位于新市区苏州路84号苏州花园二区12-3-302室房产贷款已结清。原审法院另查明：2011年5月18日，何庆年与案外人王文贵向案外人杜玲出具授权委托书，委托杜玲对本案诉争的房屋代理签订房产转让合同、代办房产过户手续、代收售房款等事项。并对上述委托书进行了公证。2011年8月4日，何庆年的代理人杜玲将涉案房屋出售给案外人倪伟飞，并办理了房屋过户手续，本案诉争房屋现登记在倪伟飞名下。原审法院认为：王巨珍购买了何庆年的房屋，何琴仅为何庆年的委托人，房屋买卖合同的相对人应为王巨珍与何庆年，故王巨珍向何琴主张要求确认房屋所有权的请求，于法无据，不予支持。作为房屋买卖合同相对人，何庆年有协助王巨珍办理房产过户的义务，王巨珍享有要求何庆年履行过户义务的权利，但王巨珍不因房屋买卖合同而当然的享有该房屋的所有权，现本案诉争的房屋已过户至倪伟飞名下，何庆年的合同义务在法律上已无法继续履行。故王巨珍向何庆年主张要求确认其为房屋所有权人的请求，于法无据，亦不予支持。王巨珍与倪伟飞无法律关系，倪伟飞依据与何庆年的房屋买卖合同关系取得该房屋的所有权，王巨珍向倪伟飞主张要求确认该房屋所有权归其享有的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，原审法院判决如下：驳回王巨珍对何庆年、何琴、倪伟飞的诉讼请求。上诉人王巨珍不服一审判决上诉称：根据本案查明事实，可以确定何庆年将涉案房屋出售给我，我按合同交纳了房款后即入住使用涉案房屋至今，对该涉案房屋享有所有权和使用权。虽何庆年又将该涉案房屋转让与倪伟飞，但该转让合同内容明显存在虚假恶意，也并未实际履行，应属无效合同，原审法院对此合同所涉及的法律问题及合同效力问题未予明确，做出了错误判决，请求二审法院依法撤销原判，支持我的上诉请求，确认涉案房屋归我所有。被上诉人何庆年、何琴、倪伟飞均未答辩。经本院审理查明事实与原审判决认定事实相一致。二审另查明：杜玲作为何庆年的代理人与倪伟飞签订房屋转让合同，约定涉案房屋的转让价款为5万元。倪伟飞于2011年8月22日以涉案房屋作为抵押担保物，向中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐新民路支行申请贷款14万元，并办理了抵押登记。中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐新民路支行于2013年12月30日发出中国工商银行个人贷款逾期催收通知，载明：“……您截至2013年12月30日止，已连续2期未依合同约定还款，拖欠我行贷款本息2300元。您的上述行为已严重违反借款合同的约定。我行有权采取包括处分担保物在内的法律手段向您追偿。……”以上事实有收条、房屋转让合同、公证书、物业费收据、解除抵押通知书、房产档案、中国工商银行个人贷款逾期催收通知及一、二审庭审笔录等证据存卷为证。本院认为：王巨珍在本案中的诉讼主张为请求确认涉案房屋的所有权归其所有，该诉讼主张系就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷，应属物权纠纷，并非因房屋买卖合同而产生的合同纠纷，本案案由应为所有权确认纠纷，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同纠纷有误，本院予以纠正。民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，在非依法律行为的物权变动过程中，基础行为的作用力度更大。本案中，王巨珍与何庆年的委托代理人何琴于2005年即签订了房屋转让合同，后王巨珍占有使用涉案房屋至今，并按照合同约定全额支付了相应价款。王巨珍与何琴签订的房屋转让合同合法有效，双方针对该房屋转让合同的基础行为已经完成，只是未办理房屋产权的变更手续，这并不影响对涉案房屋物权的确定。2011年8月，何庆年在明知涉案房屋早已转让与王巨珍的情形下，仍授权委托案外人杜玲将房屋转让与倪伟飞，并办理了房屋过户手续，倪伟飞在受让该涉案房屋时，并未去该房屋实地查看，至今也未向何庆年主张房屋交付，明显不符合交易习惯；双方签订的房屋转让合同中显示，该房屋的转让价格仅为5万元，远低于当时的市场价格，并非合理对价；且倪伟飞在涉案房屋过户至其名下后即以该房屋作为担保物，办理了抵押贷款，在还款过程中出现逾期未还贷款的情形。综合以上事实，可以认定倪伟飞受让涉案房屋并非善意，何庆年与倪伟飞之间就涉案房屋的转让及过户登记行为存在恶意串通的情形，虽涉案房屋现登记于倪伟飞名下，但倪伟飞的权利不应优先于已经合法占有该房屋、且签订房屋转让合同在先的买受人王巨珍，涉案房屋的所有权应当归属于王巨珍。但因该房屋现设立有抵押权，在涉案房屋的抵押权未涤除之前，对王巨珍要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院暂不予支持，王巨珍可在条件成就后，再行主张权利。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正，对原审判决主文部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判主文部分。二审案件受理费70元（上诉人王巨珍已交），由上诉人王巨珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 董 慧代理审判员 马小梅代理审判员 卫 杨二〇一五年七月十六日书 记 员 谢 静 关注公众号“”