（2015）河民初字第1328号
裁判日期: 2015-07-16
公开日期: 2015-09-30
案件名称
大连万达物业管理有限公司淮安分公司与郝荣志物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连万达物业管理有限公司淮安分公司,郝荣志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第1328号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司,住淮安市清河区翔宇中路169号万达广场4楼。法定代表人曲德君,职务董事长。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。委托代理人苗柱，江苏楚平鸣律师事务所律师。被告郝荣志。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（下称万达物业）与被告郝荣志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由代理审判员吴均适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万达物业委托代理人苗柱、被告郝荣志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业诉称：被告于2011年10月24日与原告签订了物业服务协议一份，按照合同约定被告理应履行交纳物业费的义务。被告仅支付了2011年10月1日至2012年9月30日的物业管理费用，尚欠原告2012年10月1日至2014年12月31日物业费3852元未付，由此产生违约金794元。原告多次上门催交，适用了包括张贴催缴函、发送短信、电话通知等各种告知方式，被告仍不予理睬。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特此具状，请求法院判令：被告立即支付欠缴的620室物业费3852元、违约金794元并承担本案的诉讼费用被告郝荣志辩称：对所欠物业费期间和数额没有异议，我们房子因下水管道堵塞致厨房下水管道溢水，导致地板和和墙面损毁造成损失，事发之后，找物业协调，物业仅作登记，讲责任主体不在他们，让我们找楼上下住户给我们维修，无奈，我只有采取不交物业费的办法来维护我的权益，物业给我损失有个说法，我们物业费照交。经审理查明：万达物业是具有壹级资质的物业服务企业。2011年10月24日，原告万达物业与被告郝荣志签订前期物业服务协议一份，其上载明：由万达物业为万达公寓提供前期物业服务；…第六条1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓物业收费标准为1.8元/㎡/月；…第七条业主应予物业管理服务期满前15日内交纳下一年度物业管理服务费；…业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳；…物业管理服务费用按年度交纳；第九条甲方（郝荣志）的权利和义务…4、依据本协议甲方必须缴纳业主承担的各项费用；…第二十条本合同期限自社区首位业主办理入伙（住）之日起至业主委员会成立与新选聘物业服务企业签订的《物业管理服务协议》生效时止；…第二十三条甲方违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。签订协议后，原告万达物业为包括被告郝荣志在内的淮安万达广场公寓提供物业服务，2014年12月31日原告撤出了淮安万达公寓，后由其他物业公司入驻。另查，根据原告提供的商品房买卖合同，郝荣志系淮安万达公寓2号楼620、720室业主，其两套房屋建筑面积均为78.48㎡，其未向万达物业交纳2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业费，经原告催缴后，被告以自家620室房屋遭受下水管道溢水，导致地板和墙面损毁没有得到解决为由拒绝支付，引发本次诉讼。以上事实，有原告当庭陈述、营业执照、资质证书、前期物业服务协议、商品房买卖合同、催缴通知书照片、发票、等证据载卷证明，经庭审质证，予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人都应按照约定履行自己的义务。原告万达物业与被告郝荣志签订的前期物业服务协议属双方真实意思表示，合法有效，不论是原告万达物业，还是被告郝荣志，都应当按照合同的约定履行各自的权利义务。本案中，被告称自家的地板及墙面泡水损失是由下水管道堵塞所致，下水管道堵塞并非由万达物业直接造成，被告郝荣志也未举证证明下水管道堵塞与物业未尽疏通义务之间有直接联系，被告郝荣志以此为由拒付物业费，与法无据，本院不予支持。被告郝荣志可待查明下水管道堵塞原因并且明确相关责任主体及损失数额后另案主张权利。综上，原告万达物业在合同约定的期限内为万达公寓提供了物业服务，被告亦应按协议约定支付物业服务费用，故被告应支付原告2012年10月1日至2014年12月31日物业费（620室）3814元（1.8元/㎡/月*78.48㎡*27个月）。现原告要求被告支付3852元，对超出部分本院不予以支持。考虑到原告提供的物业服务并未获得包括被告在内的部分业主认可，尤其是被告的620室房屋遭受到重大损失的时候，未能积极协助被告解决问题，指明其维权方向，时至今日，被告的损失仍未得到弥补，证明原告物业服务并非无暇，仍需不断改进提高，根据权利义务对等原则，对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持，并对原告主张620室房屋的物业费适当降低，本院酌情考虑物业费按9折收取。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郝荣志于本判决生效后10日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司2012年10月1日至2014年12月31日期间物业服务费3432元；二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郝荣志负担（此款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。本判决为终局裁判。代理审判员 吴 均二〇一五年七月十六日书 记 员 朱惠娟附：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用《最高人民法院》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 更多数据：