（2015）泰虹民初字第0107号

裁判日期: 2015-07-16

公开日期: 2015-12-20

案件名称

刘纪华与泰兴市滨江镇褚港村徐桥组、泰兴市滨江镇褚港村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

泰兴市人民法院

所属地区

泰兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘纪华,泰兴市滨江镇褚港村徐桥组,泰兴市滨江镇褚港村村民委员会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十五条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省泰兴市人民法院民事判决书（2015）泰虹民初字第0107号原告刘纪华。委托代理人刘继东、周书梅，泰州市高港区胡庄法律服务所法律工作者。被告泰兴市滨江镇褚港村徐桥组。负责人赵国成，组长。被告泰兴市滨江镇褚港村村民委员会法定代表人王金荣，主任。两被告共同委托代理人陈猛，泰兴市滨江法律服务所法律工作者。原告刘纪华与被告泰兴市滨江镇褚港村徐桥组、被告泰兴市滨江镇褚港村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人刘继东，被告泰兴市滨江镇褚港村徐桥组负责人赵国成、被告泰兴市滨江镇褚港村村民委员会法定代表人王金荣及两被告共同特别授权委托代理人陈猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2009年起租赁被告泰兴市滨江镇褚港村徐桥组所有的位于泰兴市滨江镇过船闸北路的房屋，用于经营泰兴市滨江手机大卖场，为此，原告办理了工商登记，守法经营。期间，原、被告数次签订租房协议，2014年，双方再次签订租赁合同。2014年4月，泰兴市滨江镇人民政府决定将包括原告所租房屋在内的过船老镇区房屋进行征收，征收补偿安置方案对搬迁期限、补偿标准等作了具体的明确。此后，被告泰兴市滨江镇褚港村徐桥组与搬迁部门签订了协议，进行了资产评估、费用结算，但被告却将原本属于原告的搬迁费用等占为己有。故请求法院判令两被告立即返还装饰装修附属物补偿、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失补偿合计105000元。被告泰兴市滨江镇褚港村徐桥组辩称，徐桥组不具备民事权利能力，不能成为独立的诉讼主体，原告将徐桥组列为被告，主体不适格。原、被告间的租赁合同于2015年1月30日终止，被告的房屋是在租赁合同期满后被拆除的，并未给原告造成任何损失。请求驳回原告对徐桥组的起诉。被告褚港村辩称，原告与褚港村之间不存在房屋租赁关系，请求驳回原告对褚港村的起诉。经审理查明，原告刘纪华自2009年起，向被告徐桥组租赁位于原过船镇区闸北路的2间房屋，经营泰兴市滨江手机大卖场。2014年1月，原告（乙方）与徐桥组（甲方）的组长赵国成签订书面协议书一份，协议约定，1、甲方交乙方租用的两间经营用房，租用期订为壹年，年租金每间（上下层）伍仟元，在签订协议时一次性付清；2、乙方在租用期间的装潢、租用修理费、水电费及上缴有关部门的一切费用均与甲方无关；3、乙方在租用期内，如遇政府拆迁，应无条件服从，拆迁时乙方在租用期内的经营天数，不足半年的按半年计算，退半年租金，超过半年的按一年计算；4、乙方在租用期间，要保护好甲方的房屋设施，期满移交时，完好度必须跟交接时一样，否则，必须维修好或进行赔偿；5、本协议租用期从2014年元月31日起至2015年元月30日止。协议签订后，原告按约支付了房屋租金，并继续使用租赁房屋。2014年4月，滨江镇人民政府决定对包括原告所租用房屋在内的过船老镇区房屋进行征收，征收安置方案要求被征收区域须在2014年8月31日前搬迁完毕。2014年9月29日，徐桥组组长赵国成代表该组与滨江镇人民政府签订了《房屋征收补偿协议书》，协议约定，对于徐桥组所有的位于过船镇闸北路的房屋（面积370.97平方米，其中主房面积333.2平方米，辅房面积37.77平方米），补偿价格为1289962元，装饰装修、附属物补偿60780元，搬迁补助费为2666元，临时安置过渡费为19992元，停产停业损失补偿126583元，合计征收补偿价格为1494983元。协议约定，徐桥组于2014年10月9日前腾空被征收房屋并交政府验收后，政府在7个工作日内支付补偿款。因与原告签订的租赁合同未期满，被告徐桥组并未按照征收协议上约定的期限向政府交付房屋。原告在该出租房屋经营至租赁期满后即自行搬离。滨江镇人民政府于2015年2月将本案所涉出租房屋予以拆除，并于拆迁前即将征收补偿款支付给了被告徐桥组。2015年1月23日，原告向本院提起诉讼，认为被告徐桥组与政府签订的征收补偿协议中约定的装饰装潢、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失四项费用应当归承租人所有，要求两被告支付。审理中，原告变更诉讼请求，主张该四项费用总额为105000元。以上事实，有租赁协议、营业执照、征收补偿安置方案、房屋征收补偿协议书、徐桥组的队委赵玉生出具的书面证明及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案被告徐桥组作为村民小组，尽管不具备法人资格，但其是本案所涉出租房屋的所有权人，其有权以所有权人的身份实施与该财产有关的民事行为，徐桥组与原告签订的租赁合同，不违反法律规定，合法有效。褚港村作为基层群众自治组织，负有对本村村民小组的财产进行监管的职责，在村民小组的财产不足以对外承担民事责任的情形下，应当承担补充责任。因此，本案中两被告主体适格。本案原、被告之间系租赁关系，双方之间的权利义务应当依照租赁合同约定的内容以及相关政策、法律进行界定。依照双方合同约定，在租赁期满后，原告作为承租人，对作为出租方的被告徐桥组并不享有任何权利诉求，相反，其负有将出租房屋完好返还的义务。原告与政府之间并不存在征收补偿合同关系，被告徐桥组与政府签订的征收补偿协议中，关于装饰装潢、搬迁补助、临时安置过渡费、停产停业损失四项内容，是基于被告所有的房屋属于营业用房性质，由征收人对被征收人所作出的政策性补偿，并非直接针对承租人而设定。依照租赁合同的属性，租赁期满，承租人应当返还租赁物，若非合同约定，并不享有要求出租人或其他第三人支付搬迁费用、安置费用及停业损失的权利。但如果租赁房屋在合同期内被征收拆除、租赁合同提前终止，致承租人不能实现合同目的，造成承租人经营损失，出租人应当进行损失赔偿，毫无疑问，政府补偿的装饰装潢费、搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失应当归承租人享有。本案中，尽管被告徐桥组与政府签订征收补偿协议以及实际获得拆迁补偿款的时间均在租赁期内，但徐桥组并未为因签订了征收协议而提前与原告终止合同，本案的租赁双方均完全履行了合同，故本案中不存在原告应当享受搬迁补助费、临时安置过渡费、停产停业损失的情形。至于原告在租赁期间投入的装饰装潢问题，原、被告在租赁合同中并未就合同期满后对装饰装潢如何进行处理进行约定，依常理，原告作为承租人应当主动与被告进行协商，协商不成时，原告径可自行拆除。本案原告在合同期满后即自行搬离所承租房屋，其既未与被告徐桥组就装饰装潢形成处理意见，又未自行拆除其投入设施，更未在拆迁前向拆迁人主张自己的权利，应当认为其怠于行使权利。原告以被告与政府所签订的征收补偿协议中关于装饰装修、附属物补偿的内容作为其权利依据予以主张，本院不予支持，理由如下：一、征收协议关于该项目的补偿，是针对被告徐桥组370.97平方米房屋的所有装修及附属物，原告不能明确其中属于其承租区域内的装修及附属物的补偿数额；二、原告不能举证证明其承租区域内有哪些装修设施或附属物系由其在租赁期内投入建设；三、被告徐桥组基于征收协议从政府取得装修及附属物补偿，并不必然产生须向原告支付相关费用的法律后果，原告在拆迁前怠于行使权利而产生的损失，与被告并无法律上的因果关系。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘纪华的诉讼请求。案件受理费2400元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时凭本院交款通知单通过当地银行交纳案件上诉费（开户行：泰州市农业银行海陵支行，户名：泰州市财政局，账号：20×××88）。审　判　长　陈　轼代理审判员　赵　玮人民陪审员　程裕民二〇一五年七月十六日书　记　员　杨明月关注微信公众号“”